연일 총부채상환비율(DTI) 문제로 어지럽다. 정부 일각에서 내수 경제 진작을 위해 DTI 규제를 해제한다고 했다가 며칠 후 없던 일로 하는 등 우왕좌왕하는 모습까지 보인다. 일부 정치권에서는 DTI 규제를 해제하면 가계 부채가 급증해 세상이 망할 것같이 믿고 있는 사람도 있다. 그러나 내수 경제를 살리기 위해서는 DTI 규제뿐만 아니라 주택담보대출비율(LTV) 규제 자체도 손봐야 한다.
규제의 본질에 대해 생각해 보자. 규제를 하는 이유는 어떤 행위를 하는 주체가 스스로 통제하지 못할 것이라는 불신에서 비롯된다. 쉽게 말해 DTI든 LTV든 대출 규제를 풀어 놓으면 돈을 빌려주려는 은행이나 돈을 빌리려는 가계 모두 탐욕에 눈이 멀어 마구 빌려주고 빌릴 것이라고 생각하기 때문이다. 은행이나 금융 소비자는 이가 썩을 때까지 사탕을 먹으려는 어린아이고, 규제를 가하는 금융 당국은 그것을 말리는 어른이라는 사고가 규제의 저변에 깔려 있다.
하지만 과연 우리나라 은행의 수준이나 금융 소비자의 수준이 그것밖에 되지 않을까. 백 번 양보해 금융 당국의 우려처럼 우리나라 은행이나 금융 소비자의 수준이 정말 낮다고 하더라도 금융 당국의 우려처럼 대출이 마구 일어나지는 않는다.
대출 규제가 풀린다고 하더라도 돈을 빌려 집을 사는 사람은 제한적이다. 한국은행의 7월 소비자심리지수를 보면 주택 가치 전망의 지수가 94다. 향후 6개월 후 집값이 지금보다 오를 것이라고 생각하는 사람보다 내릴 것이라고 생각하는 사람이 더 많다는 얘기다. 투자의 목적으로 집을 사는 사람이나 실거주의 목적으로 집을 사는 사람 모두 앞으로 집값이 더 오른다는 확신이 있어야 매수에 나선다. 무주택자도 집값의 절반 정도만 있으면 그 집에서 살 수 있는 전세라는 좋은 제도가 있기에 집값 상승의 확신이 없는 한 집을 쉽게 사지 않는다. 집값이 안정되면 거래량이 줄어드는 이유가 바로 이 때문이다.
그런데 대출 규제가 풀리더라도 집을 살 사람이 급증하지 않는다면 대출 규제를 풀 이유가 없다는 역설도 성립된다. 시장 전체로 보면 이 말도 맞다. 하지만 세부적으로 살펴보면 전혀 다르다. 대출 규제가 풀리면 집을 사고 싶은 사람은 집을 살 수 있고, 반대로 집을 팔고 싶은 사람은 집을 팔 기회가 늘어난다는 것을 의미한다. 집을 팔고 싶어 하는 사람은 누구일까. 여러 종류의 사람이 있겠지만 대출 규모가 자신의 능력보다 많은 소위 하우스 푸어가 대부분일 것이다.
반대로 집을 사고 싶어 하는 사람은 주택 시장의 미래를 밝게 보는 사람들일 것이다. 한국은행의 조사에서 나온 절반의 사람들이 여기에 속한다. 결국 대출 규제 완화는 집을 팔고 싶은 사람은 집을 팔게 하고 집을 사고 싶어 하는 사람에게는 집을 사게 하는 정책이라고 할 수 있다. 다시 말해 대출 규제 완화는 거래량을 늘리는 가장 확실한 방법이다.
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대출 규제를 완화해야 하는 또 하나의 이유는 금융 소비자의 이익을 보호하기 위해서다. 은행에서는 주택 담보대출이 가장 안전한 대출 상품이다. 신규 취급액 기준으로 2012년 5월 주택 담보대출의 평균 금리는 4.85%다. 이는 7.95%인 일반 신용 대출은 물론 예·적금을 담보로 하는 예·적금 담보대출의 5.22%보다 낮은 금리다. 더구나 정책적으로 대출을 장려하는 중소기업 대출이 5.87%의 금리 수준인 것이나 대기업이 5.45%인 것에 비해 주택 담보대출금리는 상당히 낮은 것이다.
은행의 대출금리 간에도 이처럼 차이가 많이 나는 이유는 원가랄 수 있는 조달 금리가 아닌 대출 위험도에 따른 것이기 때문이다. 대출금 회수가 상대적으로 위험하다고 평가되는 대출에는 높은 대출금리를 적용하는 것이고 안전한 대출에는 낮은 금리를 적용하는 것이다. 현재 가계 대출에서 문제가 되고 있는 것은 은행 대출의 3분의 1, 비은행권 대출의 절반을 차지하고 있는 일반 신용 대출이지 주택 담보대출은 아니다.
금융 소비자에게는 이자가 비싼 일반 대출을 받는 것보다 상대적으로 이자가 싼 주택 담보대출을 받는 것이 훨씬 유리하다. 그런데 대출 규제로 인해 이런 기회를 박탈당하고 있는 것이다. 만약 금융 당국이 정말로 가계 파산을 염려해 대출 규제를 하는 것이라면 이자가 비싼 일반 신용 대출에 대해 우선적으로 규제를 강화하는 것이 논리에 맞다. 그러나 이것도 해법이 될 수는 없다. 주택 담보대출을 규제하자 비은행권의 일반 신용 대출이 급증했듯이 제도권의 일반 신용 대출을 규제한다면 돈이 필요한 서민들은 사채시장으로 내몰릴 것이다. 결국 현재의 대출 규제는 가계 부채를 억제하는 역할을 하는 것보다 서민들에게 비싼 이자를 무는 대출 상품으로 내모는 역할을 하고 있는 것이다.
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주택 담보대출 규제를 풀면 가계 대출이 늘어나 문제라고 한다. 가계 대출 부실이 금융권의 부실로 전이될 것이라는 우려도 있다. 발상을 전환해 보자. 정말로 주택 담보대출 규제를 풀어 금융권이 부실해진다면 (보호해 줘야 할) 국내 은행에만 규제를 남기고 외국 은행에는 규제를 전면적으로 해제하는 방법도 있을 수 있다. 세계적 은행들은 자신들의 책임 하에 대출을 해주면 된다. 그들이 부실화된다고 하더라도 그들의 문제이지 우리나라 경제에 끼칠 영향은 없다. 개별 은행이 부실화됐다고 대출 계약 기간 중에 대출금을 회수하는 일은 없기 때문이다.
대출 한도 LTV 80%, 대출이자 2.25%, 대출 기간 25년, 아무 때나 (대출 한도 내에서는) 빌리고 싶은 만큼 빌리고 갚더라도 중도 상환 수수료가 없고 빌린 만큼만 이자를 내는 대출 상품이 있다면 얼마나 좋을까. 상상에서나 가능한 대출 상품이라고 생각하는 사람도 있을 것이다. 꿈이 아니다. 미국에서 필자가 빌리는 주택 담보대출의 조건이다. 어떻게 이런 조건이 가능할까. 미국이나 일본은 조달 금리 자체가 낮기 때문에 가능한 것도 있지만 은행 간의 대출 경쟁이 치열하기 때문에 그 이익이 금융 소비자들에게 돌아가는 것이다. 미국에서는 획일적인 대출 규제가 없다. 은행 책임 하에 자체 심사로 대출 여부를 정하는 것이다. 그러니까 이런 공격적인 대출 조건이 나오는 것이다.
미국의 부동산 시장은 안전하고 한국의 부동산 시장은 위험한 곳일까. 그렇지는 않다. 다만 미국에는 공격적으로 영업을 하려는 은행과 금융 소비자의 이익을 보호하려는 금융 당국이 있고 한국에는 소극적으로 쉽게 영업하려는 일부 은행들이 금융 당국의 뒤에 숨어 있을 뿐이다.
자본주의 체제 하 시장에서 규제가 없는 것이 좋다. 하지만 강자와 약자 간에 공정한 경쟁이 되지 않을 때 정부가 개입해 강자를 규제하게 되는 것이다. 현재의 대출 규제가 외국 은행에 비해 상대적 약자인 국내 은행을 보호하기 위한 것이라면 현재의 대출 규제는 유지되는 것이 맞다. 물론 더 약자인 금융 소비자의 이익을 외면한다는 점에서 문제는 있다.
그러나 금융 당국의 설명대로 가계를 보호하려는 것이라면 논리에 맞지 않다. 소비자는 싸게 많이 빌려주는 것을 원한다. 해외 은행을 포함한 은행 간 무한 경쟁을 통해 그 이익이 금융 소비자에게 돌아가게 하는 규제가 오히려 필요하다. 현재의 대출 규제가 과연 누구를 위한 규제인지 생각해 볼 필요가 있다.
아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net
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