[경매] 의료법인·전통사찰·복지법인 경매… 주무 관청 허가 여부 확인 필요

A 씨는 경매로 나온 마포구 염리동에 있는 상가를 눈여겨보고 있었다. 3명의 경쟁자를 물리치고 낙찰을 받았다. 낙찰 허가를 받고 잔금까지 납부한 후 기분 좋게 등기하려고 했는데 법원으로부터 뜻하지 않은 전화를 받았다. 소유권을 취득할 수 없으니 잔금을 도로 찾아가라는 내용이었다. A 씨가 낙찰 받은 상가는 사회복지사업법 제23조에 의거해 매도나 교환, 담보 제공 시 주무 관청인 보건복지가족부 장관의 허가가 필요한 사회복지법인 소유의 상가였다.

강제경매 물건인 이 상가를 낙찰 받아 잔금을 치른 이상 소유권 취득에 아무런 문제가 없을 것이라고 생각한 A 씨는 주무 관청의 허가가 없으면 대금 납부 효력이 없다는 사실까지는 알지 못했던 것이다. 해당 부동산을 규율하는 별도의 법률이 존재하는 학교법인·사회복지법인·의료법인·공익법인·전통사찰의 재산 등은 잔금을 납부하더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있다. 이러한 물건들을 소유권 이전하려면 채무자가 관할 주무 관청에 낙찰자 앞으로 소유권을 이전해 달라는 요청서를 먼저 보내야만 한다.

대법원은 “전통사찰보존법상의 경내지 등을 대여·양도·담보제공 등 처분 행위를 함에는 문화체육부장관의 허가를 받게 되어 있고 이에 위배되는 처분은 무효로 한다고 규정하고 있는 바, 그 처분 행위가 강제경매 절차의 한 경우라고 하더라도 달리 볼 것은 아니다”라고 판결한 바 있다(대법원 1999년 10월 22일, 선고 97다49817).

또한 사회복지법인뿐만 아니라 판례에 나온 전통사찰·학교법인(사립학교법 제28조)·의료법인(의료법 제50조) 등이 소유한 부동산은 해당 법률 규정에 따라 주무 관청의 허가 없이 매각 허가 결정이 확정돼 잔금을 완납했다고 하더라도 그 대금 납부는 효력이 없으며 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.

하지만 이런 물건이 경매로 진행될 때에는 저당권 설정 시 이미 해당 관청의 허가를 받은 것에 한해 추가로 경매 시 허가를 받을 필요가 없다는 대법원 판례도 있다. 이처럼 소유권 취득에 주무 관청의 허가가 반드시 필요해 사실상 법원 경매를 통한 매각이 불가능함에도 불구하고 법원은 경매 접수 자체를 거부할 수 없다.

따라서 경매 참여자는 이런 물건에 입찰을 고려할 때 매각물건명세서에 특별 매각 조건이 없는지 꼼꼼하게 검토해 봐야 한다. 특별 매각 조건에 주무 관청의 소유권 이전 동의서가 첨부돼야 하는 경우가 있는데 채무자가 관할 주무 관청에 낙찰자 앞으로 소유권을 이전해 달라는 요청서를 먼저 보내야만 받을 수 있다.

또한 이러한 물건을 낙찰 받았다고 하더라도 교회·절·수련원·유치원 등의 물건들은 명도가 어려운 물건 중의 하나다. 집행관을 동원해도 명도 과정에서 불상사가 발생할 가능성이 높고 강제로 끌어내기 위해 집행관을 동원하더라도 집행관이 물리적 충돌 등을 이유로 강제집행 불능으로 처리하면 집행 비용이 상당히 추가될 뿐만 아니라 장기간 소요될 수 있어 어려움에 처할 수 있는 게 사실이다.

이러한 상황에서 낙찰자가 자신의 부동산이라고 들어가 무권리자의 물건을 허락 없이 건드렸다가는 바로 형사 고소를 당할 수 있다. 아무런 권리도 없는 점유자의 일방적인 요구를 들어줄 수밖에 없다.

이 때문에 이러한 물건들은 평균보다 한두 차례 더 유찰되는 것이 기본이다. 따라서 명도를 통해 강제로 쫓아내겠다는 전략이 아니라 더 유찰되게 기다린 후 낮은 가격에로 낙찰 받아 협상을 통해 해결하는 것이 좋다.

또한 이런 물건들은 잔금 납부 시 대출 받기가 어려워 잔금 대출을 해주지 않을 수도 있으니 미리 대출 가능 여부를 확인해 봐야 한다.



하유정 지지옥션 연구원