급격한 가격 하락보다 무서운 건 거래 실종이다. 아무리 값을 내려도 보러 오는 사람조차 없을 정도다. 부동산발 디플레이션 우려로 우리나라 경제가 장기 침체 상태인 일본을 닮아갈 수도 있다는 게 더 걱정이다. 실제 상담해 보면 집 문제로 올해 휴가를 포기하고 자택에서 머무르겠다는 고객들이 나오고 있어 부동산 경기가 내수 경기에도 악영향을 끼치고 있다는 것을 알 수 있다. 우리나라 가계 자산의 80%가 부동산으로 구성돼 있어 급격한 주택 가격 급락은 은행을 비롯한 가계를 위태롭게 할 수 있어 그 어느 때보다 지혜를 모아야 할 때다.
지난 7월 21일 이명박 대통령 주재로 청와대에서 열린 ‘내수 활성화를 위한 민·관 합동 집중 토론회’에서 부동산 경기 활성화 방안에 대해 의견이 나왔지만 아직까지 의견이 분분하다. 총부채상환비율(DTI) 규제의 기본 틀은 유지하되 실수요자 특성에 맞춰 일부 불합리한 부분을 보완하는 것으로, 자산이 많은 사람에게는 완화하는 방안과 아파트 중도금 집단 대출을 주택 담보대출로 전환하는 ‘일시적 2주택자’에 대한 규제 완화의 필요성도 제기되고 있다. 현재 아파트 집단 대출은 신용 대출 또는 건설사가 보증하는 방식으로 분양가의 60%까지 대출이 가능하다.
하지만 주택 거래 활성화를 위해 DTI를 일부 완화하기로 했지만 금융위원회와 일부 정치권은 반대 입장을 내비치고 있어 국민들의 혼선이 크다. DTI 규제 완화를 매수자나 가계 부채 문제로 접근해서는 안 되고 DTI로 인해 집이 팔리지 않아 발목이 잡혀 있는 실수요자들에게 초점을 맞춰야 한다. 아쉬운 점은 민·관 합동 집중 토론회에서 보금자리 주택에 대한 폐해와 부작용에 대한 언급이 전혀 없었던 것은 실망스럽다.
![[부동산 포커스] 취득·등록세 감면의 효과… 위축된 주택 수요 살려낼 ‘ 유인책’](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25502662.1.jpg)
DTI 규제 완화보다 더 시급한 것은 직접적인 매수 유인책인 취득세 감면이다. 주택 거래가 위축된 데는 취득·등록세 감면이 끝난 것도 한 원인이기 때문이다. 9억 원 초과 주택 소유자와 다(多)주택자가 취득·등록세 감면 대상에서 제외되면서 중대형 주택 거래뿐만 아니라 중소형까지 끊어졌다. 취득·등록세 감면은 위축된 주택 수요를 끌어낼 수 있는 가장 효과적인 유인책이다.
취득·등록세 감면은 지방자치단체의 세수와 직접적인 연관 관계가 있어 쉽게 결정할 수 있는 상황이 아니다. 하지만 지방자치단체로서도 취득세 감면은 오히려 거래 건수 증가로 주택 거래 증가 요인이 될 뿐만 아니라 이사 업체, 인테리어 업체, 음식점 등 주택 관련 연관 산업의 소득 증가에 따른 세수와 고용 증가 요인, 즉 통화승수 현상이 발생해 결코 손해 보는 장사가 아니라는 점을 인식할 필요가 있다.
지방 미분양 아파트의 양도세 및 취득·등록세 감면(2010년 5월 14일~2011년 4월 30일)과 기존 주택 거래의 취득·등록세 감면(2010년 7월 1일~2011년 4월 30일)으로 지난해 지방 미분양 물량이 크게 줄어들고 거래량이 늘어나면서 지방 부동산 경기가 살아났었다. 미분양 아파트는 취득 후 5년간 발생한 양도 차익에 대해 분양가 인하와 연계, 양도세를 60~100% 깎아줬다. 결과적으로 미분양 감소뿐만 아니라 지방 부동산 경기까지 살리는 역할을 했다.
정부는 보금자리 주택을 매년 15만 가구씩 2018년까지 150만 가구를 선보이겠다고 약속하고 실제로 작년까지 43만7000가구(수도권 30만1000가구)를 공급했다. 하지만 보금자리 주택의 인기가 많이 식었다. 강남권을 제외하고 많은 곳에서 대거 미달이 발생했다. 시범지구인 고양 원흥지구 등에서는 선착순 모집을 하고 있을 정도다. ‘로또’로 통했던 위례신도시에서도 사전 예약자의 20% 이상이 본청약을 하지 않았다. 좋은 입지에 시세보다 싼 아파트가 계속 공급되고 있고 앞으로도 쏟아지는데 굳이 침체된 주택 시장에서 민간 아파트를 살 필요가 없다고 주택 수요자들은 느끼는 것으로 보인다.
정부에선 보금자리 주택의 전면 임대 공급과 민간 공동 참여 방안도 논의되고 있는데, 서민층에게 ‘임대주택 공급 확대’와 어려운 건설사를 돕는다는 명분을 내세울 수 있기 때문이다. 위례신도시와 하남·미사 등 인기 신도시와 보금자리 주택 지구의 일부 블록에 민간 참여 보금자리 주택이 들어설 전망이다. 주변 시세의 80~85%에 공급되는 보금자리 분양 주택이 당첨자들에게 과도한 시세 차익을 주고, 이에 따라 대기 수요가 발생하면서 ‘매매 시장 위축’, ‘전세대란’과 ‘건설사 위기’를 촉발했다는 점이 지적돼 왔다.
건설 경기 악화로 건설 기업 3분의 1 이상이 영업이익으로는 이자도 감당하지 못하는 처지다. 실제 대한건설협회가 종합 건설 업체 1만275개사의 재무제표를 분석한 ‘2011년도 건설업 경영 분석’ 결과에 따르면 건설사들의 수익성 지표가 두드러지게 나빠진 것으로 나타났다. 분석 결과 종합 건설사들의 영업이익률은 2010년 5.0%에서 4.1%로, 이자보상배율은 269.4%에서 227.1%로 각각 하락했다.
지난해 적자를 기록한 업체는 17.2%인 1761개사, 이자보상배율이 100% 미만인 업체는 36.4%인 3740개사로 각각 집계됐다. 이자보상배율은 기업이 영업 활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용을 얼마나 갚을 수 있을지 수치화한 채무 상환 능력 지표로, 100% 미만이면 영업이익으로 이자를 다 갚을 수 없다는 뜻이다. 이자보상배율 100% 미만 기업의 숫자는 2010년 24.1%에서 12.3% 포인트나 급증해 건설업계 경영난이 심각한 수준이라는 것을 보여준다.
보금자리 주택이 폐지돼야 할 명확한 이유는 주택·건설업계 어려움의 직접적인 원인일 뿐만 아니라 민간 경쟁 시장에 정부가 엄청난 물량 공급과 예고에 따라 단기간에 시장을 어지럽혔다는 점이다. 보금자리와 같은 저렴한 공공 주택 공급은 지금보다 부동산 경기가 상승기류를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼 수 있다.
일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조 엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공 주택을 공급했다. 하지만 주택 시장 침체와 함께 주택 수요가 대거 이탈해 미분양 아파트와 빈집이 넘쳐나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절하지 못한 대규모 공공 주택 공급으로 잃어버린 10년을 넘어 20년째 경기를 급랭시키는 원인을 제공하고 있다.
일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량 채우기 위주의 대규모 보금자리 주택 공급을 재검토해야 한다. 일본의 사례를 볼 때 부동산 경기 하락기, 대량 공공 주택 공급은 주택 시장뿐만 아니라 전체 경기를 장기간 후퇴시키는 역할을 한다.
서민들에게 저렴한 보금자리 주택의 지속적인 대량 공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리 주택과 초기에 대거 미분양된 외곽 지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 이미 보금자리 주택에 사전 예약한 이들까지 주변 주택 시장 하락으로 당초보다 비싸진 분양가로 인해 본계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다.
여당은 보금자리 주택의 일반 분양을 없애고 모두 임대주택으로 공급하는 안을 제시했으나 한국토지주택공사의 재정 부담으로 현실성이 떨어져 합의안에서 제외된 것으로 알려져 있다. 하지만 당초 취지와 달리 서민 주택 취지에 맞지 않는 보금자리 주택은 대거 분양 전환이 가능한 공공 임대 아파트로 돌리거나 주택 시장이 정상화될 때까지 전면 폐지하는 방향으로 재검토돼야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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