[경매] 쉽게 배우는 ‘환매 특약 등기’… 낙찰 전 환매 금액 확인 ‘꼭’

매매계약과 동시에 매도인이 매수인과 ‘일정 기간이 경과한 후 그 부동산을 다시 매수하겠다’고 특약하는 일이 있다. 이런 계약은 매도인 일방의 의사로 성립할 수 없는 약정이고 흔히 볼 수 있는 것도 아니다.

이때의 등기를 ‘환매 특약 등기’라고 하는데 특약에 따른 환매권은 환매 기간 내에 행사해야 한다. 부동산은 환매 기간이 5년을 넘지 못하며 5년을 넘어 약정한 기간이나 기간 약정이 없는 환매권은 그 기간을 5년으로 본다.

등기상 선순위의 환매 특약 등기는 해당 부동산이 경매돼도 소멸되지 않는다. 즉 낙찰자에게 그 부담이 인수된다는 뜻이다. 이 말은 결국 환매권자가 약정된 기간에 약정된 금액을 소유자(낙찰자)에게 지급하고 소유권의 이전을 청구한다면 낙찰자가 이를 거부할 수 없다는 말이다.

초보자일수록 어려운 환매 특약

초보 입찰자들은 대부분 환매 특약 등기에 대한 정확한 이해가 부족한 것이 현실이다. 그러다 보니 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있다는 집행 법원의 경고는 입찰을 포기할 정도로 부담일 수밖에 없다. 그러나 낙찰자에게 인수된다는 사실만으로 곧 ‘손해’를 의미하는 다른 권리들과 다소 다른 특징을 갖는 것이 환매 특약 등기다.

환매권자가 자신의 권리를 행사한다는 건 어떤 의미일까. 약정된 환매 기간에 약정된 환매 금액을 소유자(낙찰자)에게 지불하고 소유권을 되찾는다는 뜻이다. 즉, 낙찰자 입장에서 보면 아무런 보상도 받지 못하고 속수무책으로 소유권을 잃는 것이 아니라는 말이다.

경기도 성남시에 사는 P 씨는 투자를 목적으로 경매 물건을 검색하던 중 마음에 드는 물건을 발견했다. 수도권 변두리의 전원주택이 감정가 약 8억 원에 나온 것이다. 주택이라고는 하지만 부속된 농지의 면적도 상당했고 건물의 외관이나 면적·구조·입지도 나무랄 곳이 없었다. 그런데 어찌된 일인지 수차례 유찰을 거듭해 최저 매각가격이 감정가 대비 41%까지 떨어져 있었다.

원인을 분석해 보니 역시 권리상 하자가 있었다. 선순위의 환매 특약 등기가 있어 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되고 법원 매각 물건 명세서에도 분명하게 그 위험이 경고돼 있었던 것이다.

잠시 실망감을 느낀 P 씨. 하지만 그대로 포기하기에는 왠지 아깝다는 생각이 들었다. 곧바로 환매 특약 등기에 대해 공부하기 시작했고 해당 경매 사건의 환매 특약 내용도 철저히 분석했다. 결국 입찰하기로 마음먹고 약 3억5000만 원에 낙찰 받았다. 아직 매도하지 않아 수익이 실현되지는 않았지만 언제든지 마음만 먹으면 매도가 가능할 뿐만 아니라 상당한 수익도 기대할 수 있을 만큼 좋은 투자였다고 만족하고 있다.

P 씨가 입찰을 결심한 이유는 무엇이었을까. 이 경매 건의 환매 특약 내용을 분석해 보면 환매 기간은 약 1년 6개월 정도 남아 있었고, 환매 금액은 5억 원으로 약정돼 있었다. 낙찰을 받을 수만 있다면 환매권자가 환매권을 실행해도 1년 6개월 만에 3억5000만 원에 낙찰 받은 주택을 5억 원에 되파는 셈이었다.

P 씨의 분석은 정확했고 1억5000만 원의 이익을 기대하며 1년 반을 기다렸다. 그런데 약정된 환매 기간이 다가왔는데도 환매권자가 환매권을 실행하지 않아 결국 환매 특약의 효력이 사라졌다. 1년 6개월 만에 1억5000만 원의 수익을 기대했을 뿐인데 입찰 당시의 감정가를 현재의 시세에 대비해 보면 무려 4억5000만 원의 수익이 발생한 셈이다. 현재는 10억 원 이하에는 팔 생각이 없다.



김재범 지지옥션 강사