세금 얕봤다 ‘큰코다친’ 케이스
A 씨는 지난해 5월 전세금을 3000만 원이나 올려달라는 집주인의 말에 다른 전셋집을 알아보다가 경매로 집을 사기로 마음먹었다. 직장과 가까우면서도 집값이 비교적 저렴한 신림동의 연립·다세대를 검색해 봤다. 지은 지 2년 정도 된 3층 빌라가 최초 감정가 2억3000만 원에서 2회 유찰돼 1억4720만 원까지 떨어져 있었다.권리관계를 살펴보니 개인이 가압류 7000만 원을 설정(2008년 3월)한 것이 가장 선순위였고 관악구에서 설정해 놓은 압류가 있었다(2008년 9월). 그다음 서초세무서가 압류했고(2009년 3월), 임차인이 소유자로부터 자신의 전세 보증금을(1억 원) 돌려받기 위해 2010년 강제경매를 신청해 놓은 물건이었다. 임차인은 최선순위 가압류보다 앞서(2007년 10월) 전입일자와 확정일자를 받아놓았고 배당 신청까지 모두 해놓은 상태였다.
A 씨는 주변 시세를 고려해 1억6999만 원을 써 최고가 매수인이 됐다. 잔금까지 다 납부하고 배당표를 본 A 씨는 자기 눈을 의심할 수밖에 없었다. 선순위 임차인이자 확정일자까지 다 받아 놓은 임차인이 낙찰 금액에서 보증금을 모두 받아갈 것이라고 생각한 A 씨의 생각은 잘못된 것이었다.
이 물건의 등기부를 보면 부동산의 소재지는 서울 관악구인데도 불구하고 서초세무서가 압류하고 있다는 것을 알 수 있다. 해당 부동산을 관할하는 시·군·구청의 압류라면 당해세, 관할이 다른 시·군·구청이나 세무서의 압류라면 지방세와 일반 국세 절차가 완료돼 있을 가능성이 높다고 판단해야 한다. 특히 국세는 금액이 큰 것이 많다.
2009년 3월 절차가 완료된 관악구 압류는 당해세로, 해당 부동산으로 인해 체납된 각종 세금(종합토지세나 재산세)을 징수할 목적으로 설정해 놓은 것이다. 따라서 당해세는 배당 순위에서 소액 임차인처럼 최우선 배당에 참여하게 된다. 그리고 서초세무서가 2009년 8월 절차를 완료한 압류는 일반 국세로, 등기부상 압류 절차가 완료된 일자가 권리일이 아니고 체납 국세가 발생한 시점(법정기일)이 권리 기준일이 된다. 서초세무서의 법정기일이 2007년 1월이므로 임차인의 전입·확정일자 2007년 10월보다 앞서기 때문에 서초세무서의 압류 금액이 먼저 배당되는 것이다.
낙찰 금액 1억6999만 원에서 경매비용 490만 원, 관악구에서 설정해 놓은 압류(당해세) 100만 원, 서초세무서가 설정해 놓은 압류 9300만 원이 차례로 배당되고 임차인에게는 7010만 원이 배당 금액으로 돌아갔다. 즉 경매 신청 채권자이자 선순위 임차인은 보증금 1억 원 중에 7010만 원만 받고 2990만 원을 배당받지 못하는 상황이 벌어진 것이다. 보증금 잔액은 A 씨가 추가로 부담하고 이사를 내보낼 수밖에 없었다. 더 많은 시간과 노력을 투자해 오히려 시세보다 비싸게 사는 결과를 낳은 것이다.
위의 사례처럼 관할이 다른 세무서의 압류 절차가 완료돼 있으면 해당 세무서로 압류 내용에 대해 문의해 봐야 한다. 등기부상 압류 등기에는 압류 내용(세목)이나 압류 금액·법정기일 등이 명시되지 않기 때문이다. 하지만 세무서에서는 개인 정보 보호 차원에서 알려주지 않을 가능성도 높다. 낙찰 후 최고가 매수인이 되면 해당 경매계를 방문해 매각 기록 전부에 대해 열람·등사 신청을 하고 해당 세무서가 경매법원에 제출한 교부청구서와 채권계산서를 참고해 봐야 한다. 만약 세금 압류로 인해 낙찰자가 추가로 임차인의 보증금을 인수해야 한다면 매각 불허가 신청을 낼 수도 있다.
하유정 지지옥션 연구원
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