주거용 물건 경매의 핵, 임차인 분석
주거용 부동산 경매에서 입찰자가 가장 많이 신경을 써야 하는 이해관계인은 임차인이다. 아파트나 빌라를 낙찰 받아 손해 본 사람이 있다면 열에 아홉은 바로 임차인 분석 착오 때문이다. 경매 과정에서 임차인이 행사할 수 있는 권리는 크게 세 종류인데, 이 권리관계를 개별적으로 정확히 파악하고 분석했을 때 비로소 권리 분석이 완벽하다고 할 수 있다.
우선 소액 임차인에게 인정되는 최우선변제권이 있다. 임차 보증금이 일정 금액 이하일 때 다른 채권자에 우선해 낙찰 대금에서 배당받을 수 있는 권리다. 현행법상 서울시를 기준으로 임차 보증금이 7500만 원 이하면 그중 2500만 원까지는 다른 채권에 우선해 변제받을 수 있다.
둘째는 우선변제권이다. 우선변제권은 확정일자를 부여받아 발생하고 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 순위를 따져 배당의 순서가 정해진다. 셋째는 대항력이다. 임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입 신고)을 함으로써 대항력을 취득하는데, 대항력 취득 시점이 다른 권리에 우선한다면 그 임차인은 낙찰자에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다.
다만 대항력 취득과 별도로 확정일자를 받아 우선변제권도 인정돼 낙찰 대금으로 임차 보증금을 전액 배당 받았다면 더 이상 반환받을 임차 보증금이 없게 돼 대항력도 실익이 없게 되고 따라서 낙찰자에게 부동산의 인도를 거부할 수도 없다. 물론 임차 보증금의 일부만 배당 받았다면 배당받지 못한 나머지 금액만 낙찰자가 인수하게 된다. 결국 입찰자가 신경을 가장 많이 써야 하는 권리가 바로 대항력이 되는 셈이다.
임대차는 법원 서류 중 임대차 현황 조사서에서 확인할 수 있지만 이를 무조건 신뢰하는 것은 매우 위험하다. 직접 확인해 봐야 한다. 일단 해당 부동산이 경매에 나온 것을 증명할 수 있는 서류(공고문, 정보지, 인터넷 경매 사이트의 출력물 등)와 신분증을 지참해 관할 동 주민센터에서 가구주 열람을 신청하면 열람이 가능하다. 이때 열람 범위는 가구주의 이름과 전입 일자다.
이렇게 열람한 전입 일자가 등기부등본상의 다른 권리의 등기 접수일보다 이르면 대항력이 있다고 보면 된다. 전입신고의 효력은 전입신고를 한 다음 날 0시에 발생한다. 따라서 전입 일자가 근저당권의 등기 접수일과 같은 날이라면 대항력은 하루가 늦은 그 다음 날 요건을 갖추게 되므로 임대차는 낙찰자에게 인수되지 않는다.
가구 열람의 과정에도 함정은 있다. 예상치 않게 임차인의 보증금을 인수하게 되는 것 중 가장 많은 사례가 ‘가구 합가’를 간과한 결과다. 가구 합가는 가구 분가와 반대 개념으로, 서로 다른 가구를 구성하던 가족이 하나의 가구로 합치는 것을 말한다. 이러한 가구 합가는 권리 분석에 큰 영향을 미칠 수 있다. 1가구를 구성하는 가구원의 일부가 먼저 전입신고한 후 나머지 가구원이 동일 주소지로 전입신고한다면 나중에 전입신고한 가구원의 전입신고 일자는 먼저 전입신고한 가구원의 전입신고 일자에 따른다.
이런 때 먼저 전입신고한 가구원이 가구주라면 큰 문제는 없다. 어차피 가구 열람 과정에서 가구주의 전입신고 일자가 확인되기 때문이다. 그러나 만일 나중에 전입신고한 사람이 가구주라면 상황이 달라진다. 위에서 말한 바와 같이 동 주민센터의 전입 상황 열람 범위는 가구주의 이름과 그 가구주의 전입일자다. 다시 말해 가구원에 대한 정보는 얻을 수 없다는 뜻이다.
김재범 지지옥션 강사
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