이 가운데 가깝게 볼 수 있는 목욕 시설을 살펴보면 2005년 7월 전국 기준으로 경매 진행 건수가 100건을 넘은 이후 매달 비슷한 건수가 경매에 나오고 있다. 많은 사람들이 즐겨 이용하는 목욕 시설이지만 낙찰률은 20%를 넘을 때가 드물고 낙찰가율 역시 좋을 때는 40%, 나쁠 때는 20%를 밑돌기도 한다.
지표만 나쁜 것이 아니다. 웬만한 목욕 시설 치고 유치권이 신고되지 않은 사례를 보기 어렵고 주거 시설도 아닌데 임차인으로 신고된 사람도 빠지지 않는다. 상황이 이쯤 되면 경매를 시작한 지 얼마 되지 않은 초심자들이 거들떠봐서도 안 되는 위험 물건이지만 경매 전문가들은 이런 물건이야말로 고수익을 추구할 수 있는 대표적 업종이라며 예찬론을 펼치기도 한다.
목욕 시설의 경매 지표가 낮은 이유를 살펴보자. 먼저 낙찰가율이 낮은 이유는 부동산에 대한 감정이 이뤄질 때 기계·장치류가 건물의 감정가에 포함돼 있는데, 경매에 나온 목욕 시설을 다른 용도로 사용하려는 사람들에게는 이것이 필요 없을 뿐만 아니라 철거할 때 오히려 비용이 발생하기 때문이다. 따라서 적절한 선으로 최저 입찰가가 떨어질 때까지 기다릴 수밖에 없다.
그렇다면 목욕 시설에 신고된 임차인은 누구일까. 이것을 알기 위해서는 먼저 목욕 시설의 영업 구조를 이해해야 한다. 언뜻 보기에 목욕 시설은 단일 사업장으로 보이지만 사실은 그렇지 않다. 구두닦이·때밀이·이발소·매점·마사지·가운 대여 등 다양한 목욕 용역 업자들이 보증금과 월세를 납입하고 개별 영업을 펼치고 있다.
이들이 바로 목욕 시설의 임차인이 된다. 그러나 임차인으로 신고돼 있다고 하더라도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 목욕 시설의 임차 계약은 전전대 계약이 드물지 않기 때문이다. 이때 소유자의 동의가 없다면 임차인의 지위를 인정받지 못해 걱정할 필요가 없다.
이제 유치권에 대해 살펴보자. 2005년 이후 목욕 시설 사업장이 경매로 넘어가는 것이 많아지자 목욕 용역 업자들이 거액의 보증금을 내고 입점하는 것을 기피하기 시작했다. 이 때문에 기계·장치류에 대해 유치권을 신고해 보증금을 지킬 수 있다는 식으로 잘못된 내용을 알려줘 정확한 내용을 모르는 용역 업자들이 유치권을 신고하는 사람이 있는가 하면 부도가 난 시설의 전 소유주나 전체 시설을 임대한 임차인에게 접근해 유치권을 신고하라고 부추겨 저가에 낙찰 받으려는 사람들이 나타났다.
경매와 관련된 유치권은 일단 법원에 신고되는 것만으로도 입찰에 심대한 영향을 끼친다. 따라서 성립 요건을 갖추지 못한 유치권 신고는 경우에 따라 형법 제315조에 의해 경매 방해 행위로 처벌될 수 있는 중대 범죄행위가 될 수 있으며 민사상의 배상 책임까지 따를 수 있다.
남승표 지지옥션 선임연구원 lifa@ggi.co.kr
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