양도소득세 등 세제 혜택 ‘굿’
“제 남편과 ‘공동 명의’로 되어 있거든요.” 자산가들과 상담하다 보면 보유하고 있는 부동산이 일반인보다 공동 명의로 되어 있는 것이 많다. 부자들일수록 빠져나가는 한 푼의 세금이라도 아끼려고 노력하는 습관이 몸에 배어 있기 때문이다. 최근에는 여성들의 권리 의식이 높아져 남편에게 공동 명의를 요구하는 일도 늘고 있다.통상 공동 지분은 5 대 5로 할 수도 있고 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수도 있다. 필자가 보유하고 있는 주택도 현재 공동 명의로 되어 있다. 만일 필자 명의로만 주택 명의가 설정돼 있다면 위험한 투자에 대한 유혹과 끊임없는 보증 부탁 문제로 이미 남의 손에 넘어갔을 것이 틀림없다는 생각이 들 정도다.
주택을 단독으로 등기하는 것과 공동 명의로 등기하는 것은 양도소득세에서 차이가 난다. 현행 양도소득세는 양도 차익에 대해 누진세율로 소유자별로 과세하는 시스템이다. 이 때문에 2년 이상(소유자별 세율 6~35% 누진) 보유할 것 같으면 공동 명의로 하는 게 유리하다. 즉, 보유 주택이 부부 공동 명의라면 한 사람에게 귀속될 양도 차익이 두 사람에게 분산돼 단독 명의일 때보다 낮은 세율이 적용된다는 뜻이다. 따라서 내야 할 세금도 적어진다.
그뿐만 아니라 1년 단위로 적용되는 기본공제 250만 원도 공동 명의일 때에는 각각 250만 원(합계 500만 원)을 받을 수 있다. 예를 들어 양도 차익이 1억 원 발생했을 때 남편 혼자 명의라면 1900만 원의 양도소득세를 내지만 부부 공동 명의일 때는 1200만 원의 양도소득세를 낸다.
단독 명의로 되어 있는 부동산에서 양도 차익이 그다지 많이 발생되지 않을 때는 부부 공동명의로 변경하는 것이 불리할 수도 있다. 취득세와 증여세, 기타 부대비용 등 많은 비용이 들어갈 수 있기 때문이다.
소득이 없는 배우자 명의로 부동산을 등기할 때에는 증여재산 공제액 6억 원(10년 이내의 기간에 배우자로부터 증여받은 재산을 포함) 범위 안에서는 증여세가 없다. 1가구 1주택의 3년 보유 요건을 채웠을 때에는 양도소득세가 비과세돼 특별한 절세 효과가 없으므로 굳이 부부 공동 등기를 할 필요는 없다.
종합소득세·상속세 측면도 유리
상속세의 절세 효과도 크다. 부부 중 한 사람이 모두 소유한 채 사망하는 것보다 부부간에 미리 재산을 분산해 놓으면 낮은 세율이 적용돼 상속자가 부담할 상속세가 많이 줄어든다.
그뿐만 아니라 통상 소득이 없는 아내가 부동산 등을 취득할 때 자금 출처를 입증할 수 있다는 장점이 있다. 상가 임대 소득으로 취득 자금 원천을 쉽게 밝힐 수 있기 때문이다. 보유 후 매각 시에도 양도 대금이 발생하므로 또 다른 자산의 취득 자금원으로 인정받기에도 충분하다.
주택에 대한 재산세는 부부 공동 명의 등기를 하더라도 절세가 되지는 않는다. 이는 각각의 보유 지분에 대해 재산세율을 곱해 계산하는 것이 아니라 개별 물건별로 재산세율을 곱해 나온 산출 세액을 보유 지분별로 나눠 각자 납부할 세금을 계산하기 때문이다
종합부동산세는 가구별 6억 원 초과에 대해 과세하던 것이 위헌 판정이 나 1인당 6억 원으로 세법이 바뀌었다. 이에 따라 부부 공동 명의의 절세 효과도 커졌다. 예를 들어 12억 원짜리 주택을 단독 명의로 하면 초과 6억 원에 대해 종부세를 부담해야 하지만 6억 원씩 공동 명의로 하면 종부세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
다만 1주택을 단독 명의로 보유했다면 9억 원 초과분에 대해 종부세를 부과하는 데다 장기 보유와 고령자에 따른 추가 공제 혜택까지 있기 때문에 2주택 이상 보유했을 때만 부부 공동 명의로 취득하는 것이 유리할 수 있다. 공시가격 기준으로 9억 원이 넘는 고가 주택은 종부세 과세 대상인데, 부부끼리 6억 원씩 재산을 분할하면 최대 12억 원까지는 대상이 아니다.
본인 주택 외 1채만 소유해도 임대 사업이 가능하기 때문에 공동 명의를 하게 되면 부동산 임대 소득에 대한 절세도 추가로 가능하다.
아파트 당첨권을 부부 공동 명의로 전환하는 사례도 늘고 있다. 당첨권 명의를 남편 단독으로 하면 등기도 단독으로 이뤄져 등기 이후 부부 공동 명의로 등기 때 취득·등록세를 다시 내야 한다. 분양권 상태에서 공동 명의가 이뤄지는 이유다. 수도권은 전매 제한인 아파트가 대부분이어서 공동 명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없었다. 하지만 주택법이 개정돼 분양권은 전매 제한 기간 안에도 부부간 증여가 허용된다.
2008년 10월 분양된 서울 미아동 송천센트레빌도 일반 분양분 76채 중 25%인 19채가 부부 공동 명의로 변경됐다. 경기도 용인시 신봉동 신봉센트레빌도 등기를 앞두고 전체 298채 중 12.8%인 38건이 부부 공동 소유로 전환됐다.
신규 취득 시 바로 공동 명의로 등기하는 게 유리
당첨권의 부부 공동 명의는 배우자 가운데 당첨자가 다른 배우자에게 아파트 분양권의 절반을 증여하는 형식으로 이뤄진다. 부부끼리 재산을 증여하면 10년간 6억 원까지 증여세가 면제돼 부담이 적다. 하지만 16억 원짜리 아파트를 부부가 5 대 5 공동 명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 37.5%로 조정하면 증여세를 물지 않아도 된다.
부부 공동 명의를 할 생각이라면 아예 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독 명의로 돼 있는 것을 공동 명의로 이전하면 증여세와 취득·등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다.
상담하다 보면 결혼했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동 명의로 주택을 구입하는 일이 있다. 하지만 이때 반드시 부부 한쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지 먼저 알아보고 결정해야 한다.
세법에서는 부부 공동으로 명의 이전하더라도 부부는 1가구 1주택자다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만 부부의 공동 지분은 합산해 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 1채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 된다.
몇 해 전 필자를 찾아온 한 젊은 부부도 결혼했지만 혼인신고를 하지 않은 상태에서 공동 명의로 주택을 구입했다. 하지만 부인이 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 부인이 보유하고 있던 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알고 있었다.
하지만 부인이 1가구 2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 필자가 알려주자 무척 당황스러워 했던 기억이 있다. 만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동 명의로 하지 않고 단독 명의로 했다면 비과세를 받을 수 있었다. 결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 됐다면 혼인한 날부터 5년 이내에 요건을 갖춰 집 1채를 팔면 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날은 혼인 신고한 날을 기준으로 한다. 위 사례는 혼인신고하기 전에 이미 부인이 2주택자가 됐기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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