[부동산 포커스] 투자자 선호도 ‘쑥쑥’…수익률 7% 육박

수익형 부동산이 대세?

요사이 시세 차익에 기댄 수도권 주택 시장의 시장 침체가 지속되면서 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 대세론이 부각되고 있다. 그중에서도 전·월세 임차 시장의 불안을 틈타 소액 투자 상품으로 각광받는 ‘오피스텔’과 인플레이션 헤징(hedging) 수단의 하나로 조명되고 있는 ‘상가’ 시장이 은퇴를 시작한 베이비부머(1955~1964년생)들을 비롯한 많은 수요자들에게 부동산 투자 변화 바람을 일으키고 있다.

현재 오피스텔 시장은 여러 지표를 볼 때 활황세다. 일단 시세가 꾸준히 오름세다. 2011년 1월 1일부터 적용된 국세청 오피스텔 기준 시가가 평균 2.03% 올랐고 서울 2.81%, 부산 2.26%, 경기 1.60%, 인천 0.06% 등 주요 지역이 모두 상승했다.

신규 분양 성적도 좋은 편이다. 최근 서울·인천·부산 등 요지에 분양한 오피스텔이 높은 경쟁률로 수요자들의 인기를 끌었다. 3월 28~29일 이틀간 접수한 ‘송파 문정동 한화 오벨리스크’의 일반 청약 경쟁률은 1292실 모집에 1만494명이 몰리면서 평균 8.12 대 1을 기록했다.

30㎡ 안팎 작은 오피스텔 유망

이 같은 도심 오피스텔 선호는 연내 일정 기간 동안 지속될 것으로 판단된다. 우선 주택 시장 침체로 대체 상품을 찾는 수요들이 매입 가격이 싸 투자가 손쉬운 소형 오피스텔 시장에 유입될 요인이 있기 때문이다.

게다가 수도권 아파트 입주 물량 감소도 오피스텔의 임대 수익률을 다소 높여줄 것으로 기대된다. 전세 시장 불안이 지속된다면 임대주택을 찾지 못한 임대 수요가 오피스텔로 전이되면서 임대 수익 상승을 가져올 수 있기 때문이다.

더욱이 낮은 금리는 임대 수익 투자자를 모으는데 한몫하고 있다. 출구전략에 따라 향후 금리 인상이 예견되긴 하지만 대출금리에 비해 예금금리는 인상 폭과 속도가 더뎌 별다른 수익을 기대할 수 없는 실정이다.

반면 오피스텔의 임대 수익률은 매수 가격이 얼마인지에 따라 달라지겠지만 통상적으로 강남권은 4~5%, 도심권은 5~6%, 수도권 신도시 역세권은 6~7% 선이다. 따라서 은행에 돈을 넣어놓는 것보다 오피스텔에 투자하는 것이 득이 될 수 있는 셈이다.

그러나 오피스텔에 투자한다고 하더라도 모두 성공하는 것은 아니다. 투자할 때 고려해야 할 점이 많다. 첫째, 수익률을 높이려면 매수 가격을 최대한 낮춰야 한다. 현재 오피스텔의 가격이 전반적으로 상승한 상황이기 때문에 발품을 팔아 저렴한 오피스텔을 찾아야 수익률을 높일 수 있다. 장기적으로는 시세 차익보다 임대 수익에 목표를 두는 것이 현명하다.

둘째, 입지적 측면에서는 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 항상 수요가 끊이지 않는 대학가, 출퇴근이 편리한 도심업무지구 인근 등이 알짜 투자 지역으로 꼽힌다.

셋째, 소형 면적으로 투자금이 적은 물건이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 작고 위험도 낮기 때문이다. 초보 투자자일수록 규모가 작은 투자로 경험을 쌓은 후 투자 규모를 늘려가는 것이 좋다.

넷째, 관리비가 적게 나오는 물건을 선택하는 것이 중요하다. 관리비는 세입자가 월세 외에 부담해야 하는 비용으로 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들어 수익률이 떨어질 수 있다. 또한 세입자의 전체 비용 부담액이 커지면 임차를 꺼리기 때문에 세입자를 구하기가 어렵다.

다섯째, 무리한 투자는 피하고 제반 비용도 고려해야 한다. 주택은 부동산 경기 활성화를 목적으로 2011년 말까지 취득세율을 50% 감면해 주지만 오피스텔은 주택과 달리 거래세(4.6%)가 높다.

중개 수수료도 마찬가지다. 주택은 거래 금액 구간에 따라 상한 요율이 다르고 상한액도 정해져 있지만 토지·상가·오피스텔 등 주택 이외의 부동산 중개 수수료는 상한 요율 1000분의 9 이내에서 중개 의뢰인과 중개사가 협의해 결정할 수 있기 때문에 주택에 비해 중개 수수료가 많이 나온다.

2010년 매장용 빌딩의 연간 투자 수익률은 6.85%로, 전년 대비 1.66%포인트 상승해 2009년 최저치(금융 위기 여파) 이후 회복세를 나타내고 있다. 코스피 지수에 비해서는 낮은 수치를 보이고 있지만 채권 및 단기 금융상품에 비해서는 여전히 높은 수익률을 기록하고 있다.

조만간 정년퇴직을 앞둔 대기업 본부장 김모(59) 씨는 4억여 원의 여윳돈을 판교 신도시 테크노밸리 오피스상가 1층 49㎡(15평)를 분양받는데 투자했다. 신규 상가여서 망설였지만 올 9월 신분당선 판교역이 완공될 예정인데다 내년부터 정보통신업을 필두로 한 판교테크노밸리 오피스의 입주가 가시화되는 호재에 편승하기로 했다.

김 씨처럼 작년부터 강남 부자들의 상가 빌딩 사냥이 이어지고 있다. 더욱이 최근에는 선임대 완료로 안정적인 임대료가 기대되는 강남권 상가나 판교 및 광교 신도시 등 지역적 선호도가 높은 지역 위주로 선별 투자되는 모습이 눈에 띈다.

관리비 적게 나오는 것 선택해야

김 씨와 같은 베이비부머 세대는 800만 명에 달한다. 이들의 노후를 고려한 잠재적 은퇴 수요 및 고령화사회로의 진행은 장기적으로는 주택에 집중돼 있던 자산을 수익형 부동산에 분산시키고 새로운 수익 모델을 찾기 위한 구조 변화로 확산될 것으로 보인다. 주거용 부동산에 대한 차익 기대감이 반감된 상태에서 일정 수준 이상의 유동자금이 흘러갈 곳은 상가밖에 없다는 목소리도 높다.

하지만 상가 투자는 위치와 조건, 투자 시기에 따라 그 방향과 투자 수익률, 성공 여부가 크게 달라진다는 점을 주의해야 한다. 같은 상업지 내 상권이라고 하더라도 유동인구의 동선에 따라 투자 전략과 투자 물건이 바뀔 수 있어 투자 실행에 신중을 기해야 한다.

기존 상가는 이미 상권이 형성돼 있지만 임대료 수준과 미래의 현금흐름 예상이 비교적 쉬어 투자 위험이 낮다. 1층을 기준으로 한 서울 지역 기존 상가들의 수익률은 대개 6% 내외 수준이다. 상가 투자 초보자라면 분양보다 권리금 현황과 투자 수익률이 안정된 기존 상권에 투자하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다.

이 밖에 공실 위험과 적절한 대출 비중을 통한 레버리지 효과, 향후 매도를 고려한 환금성, 창업을 겸할 것인지 임대 수익을 목적으로 할 것인지 등 지역의 장·단기 공급 상황에 따라 철저히 투자 수익률을 분석하고 보수적으로 접근할 필요가 있다.

함영진 부동산써브 부동산연구실장