[상속 달인의 초절세 비법] 토지 상속 ‘유리’…동거 주택 공제 ‘활용’

부동산 상속 노하우

부동산 자산과 금융자산 상속 중 어떤 것이 유리할까. 답은 상속할 재산이 얼마인지에 따라 다르다. 금융자산은 상속가액의 20%를 금융자산상속공제로 상속세 과세가액에서 차감한다.

즉 10억 원을 상속하게 되면 20%인 2억 원을 공제한 8억 원에 대해서만 상속세를 부과하게 된다. 이때 공제 한도가 10억 원이므로 2억 원까지만 공제가 가능하다. 즉 20억 원을 상속하더라도 최대 2억 원까지만 상속가액에서 차감해 준다는 뜻이다.

부동산은 특별히 공제해 주는 규정이 없다. 다만 시세가 확인되지 않는 토지, 상가, (아파트가 아닌)주택은 ‘공시가격’을 상속가액으로 본다. 대개 공시가는 시세에 비해 훨씬 낮게 형성돼 있기 때문에 부동산으로 상속하면 세금을 줄이는 효과가 있다. 그러나 아파트처럼 유사 매매 거래가액을 쉽게 확인할 수 있는 경우에는 공시가가 아닌 시가로 상속가액을 정한다.

임대료 줄여 신고하면 상속 시 세금 폭탄

여기서 고려할 것은 금융자산을 상속받으면 그중의 일부를 상속세로 납부할 수 있지만 부동산만 상속받는다면 상속세를 내기 위해 어쩔 수 없이 부동산을 팔거나 부동산을 세금으로 물납(物納)해야 할 수도 있으므로 이를 고려해야 한다.

부동산을 담보로 한 대출이 있을 때는 어떨까. 부동산과 상관없이 대출액은 상속가액에서 공제한다. 그러나 무턱대고 대출을 받는다고 절세에 도움이 되지는 않는다. 대출한 금액이 금융회사에 남아 있다면 어차피 그 금융자산에 대한 세금을 내야 하기 때문이다.

앞서 언급한 금융자산에 대한 상속재산공제(10억 원까지 20%)를 받을 때도 빌린 돈은 빼고 계산하므로 부동산을 담보로 대출을 받아 금융자산공제를 받는다면 절세 효과가 없다.

만일 대출한 금액을 금융회사에 넣어두지 않고 현금으로 집안에 숨겨둔다면 어떻게 될까. 대출한 금액의 사용처가 불분명하다면 상속세 과세 대상이 될 수 있다. 대출 발생액이 상속 개시일 전 1년 내 2억 원 이상, 2년 내 5억 원 이상에 해당되고 사용처를 밝히지 못한다면 ‘추정상속재산가액’에 해당돼 세금이 부과된다. 2년이 지난 대출금이라도 세무 당국의 상속세 조사 대상이 될 수 있다.

대출받을 때 주의할 사항은 상속재산에 근저당권이 설정돼 채무액이 상속재산의 평가액보다 크다면 그 채무액을 상속재산가액으로 본다는 것이다. 예를 들어 상속재산인 토지의 공시지가가 1억 원인데 토지를 담보로 대출받은 금액이 2억 원이라면 그 2억 원이 토지의 평가액이 된다. 따라서 여유 자금이 있다면 상속 전 대출금을 빨리 갚는 것이 좋다.

전세를 놓았을 때 전세금은 대출과 같은 것으로 본다. 만약 전세금을 올리고 받은 전세금의 사용처를 밝히지 못하면 역시 상속재산가액이 된다. 이는 주택이나 상가나 동일하다.

임대 부동산의 상속재산가액을 계산하는 방법은 조금 복잡하다. 국세청이 고시한 평가액[임대보증금＋(임대료×월수)÷12% (비율은 기획재정부가 정함)]과 공시가격 중 높은 금액을 상속재산으로 본다. 물론 아파트처럼 기준 가격이 명확할 때는 기준가격을 우선하고 기준가격이 없을 때 위 방법을 쓰게 된다.

임대 부동산 상속을 염두에 두고 있다면 임대 보증금과 임대료를 실제 받는 것보다 낮게 신고해서는 안 된다. 임대 부동산이 상속재산에 포함됐다면 상속세 조사 시 세무 당국이 실제 임대 사실 여부와 임대 보증금 및 월세가 정확한지 각 세입자에게 직접 확인하든지 아니면 서면으로 요청해 금액을 확인한다.

대개 피상속인이 살아 있을 때 소득세를 적게 내기 위해 계약서를 이중으로 작성해 적은 금액을 국세청에 신고하는데, 사망 후 상속세 조사에서 이 사실이 발각되면 누락된 소득세를 한꺼번에 추징당할 수 있다. 상속인에게 상속세를 낼 금융자산이 부족하다면 상속 부동산을 처분해야 하므로 주의해야 한다.

상속세를 줄이기 위해 자녀의 이름으로 부동산을 매입하는 경우를 생각해볼 수 있다. 이때 부동산 매입 자금의 출처를 밝히지 못하면 상속세 과세 대상이 된다. 자녀가 미성년자라면 수입이 없기 때문에 부모가 사전 증여한 것으로 보는 것이다.

그러나 자녀가 미리 증여세를 내고 상속받은 자산에서 발생한 수입(임대료 또는 이자)으로 부동산을 매입했다면 자금 출처가 명확한 것으로 인정된다. 이때 자금 출처는 소득 신고를 통해 세금을 납부한 소득에 대해서만 인정받을 수 있다.

대학생 자녀가 고액 과외를 통해 매달 수백만 원씩 벌어 부동산을 매입했다면 과외비를 입금 받은 통장 등 출처를 밝힐 수 있어야 한다. 소득 신고액이 없는 상태에서 현금으로 얻은 수입을 입증하지 못하면 억울하겠지만 증여세가 부과된다.

부모의 부동산을 자녀가 무상(또는 저가)으로 이용하고 있었다면 어떻게 될까. 소득세법상 부당 행위로 간주돼 부모에게 소득세가 부과되고 자녀가 받는 이익에 대해 증여세가 부과된다.

부모는 정당한 소득세를 신고하지 않은 것에 대해, 자녀는 무상으로 쓴 만큼의 부동산을 사전 증여받은 것으로 보는 것인데, 이를 동시에 과세하므로 이중 과세가 부과되는 것이다.

입주권도 1주택으로 간주

한편 1가구 1주택일 때 피상속인과 상속인이 10년 이상 동거한 주택을 상속받을 때는 ‘동거주택상속공제’로 주택가액의 40%를 상속가액에서 공제받을 수 있다. 즉 5억 원짜리 집을 상속받을 때 2억 원을 차감한 3억 원이 상속세 부과 대상이 된다.

상속인이 무주택자여야 하며 고가 주택 여부와는 상관이 없다. 공제 대상은 최대 5억 원으로, 10억 원짜리 주택이라면 한도액 5억 원의 40%인 2억 원만 차감돼 8억 원이 상속가액이 된다. 동거 기간을 계산할 때 징집·학업·취업·질병요양에 따라 일시적으로 떨어져 산 것은 동거 기간에 포함된다.

주택을 공동 명의로 상속받을 때 누구의 주택으로 볼 것인지에 따라 향후 주택 매매 시 세금 문제가 달라진다. 공동 상속받을 때 상속 지분이 가장 큰 사람에게 ‘1주택’이 돌아간다. 상속 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상일 때는 해당 주택에 거주한 사람에게 우선권이 돌아간다. 공동 상속인 중에 동거한 사람이 없거나 혹은 모두 함께 거주했을 때는 최연장자의 소유로 보아 주택 수를 계산한다.

그러나 주택을 상속받아 1가구 다주택이 되더라도 이를 처분할 때 예외적으로 주택 수에 넣지 않는 경우가 있다. 상속으로 생긴 주택은 투기 목적으로 구매한 것이 아니기 때문이다. 상속 전 1주택을 보유하고 있더라도 상속 주택 이외의 일반 주택을 팔 때 상속받은 주택은 주택 수에 포함하지 않는다.

즉 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있다면 주택이 1채만 있는 것으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다. 상속 주택을 팔 때에도 상속 후 5년 이내에 처분하면 양도소득세 중과 대상에서 제외해 일반 세율로 양도소득세가 과세된다.

주택뿐만 아니라 상속받은 입주권도 주택 수에 포함된다. 소득세법에서는 2006년 1월 1일 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택 재개발 사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 인가된 조합원 입주권을 주택으로 보아 주택 수 계산에 포함하도록 하고 있다. 또 2006년 1월 1일 이전에 취득한 입주권이라도 상속으로 신규 취득하면 주택 수에 포함된다.

우종국 기자 xyz@hankyung.com