[아기곰의 부동산 산책] 4분기 잠실발 전세대란 올 수 있다

전세대란인가, 역전세란인가

일부 언론 보도에 따르면 올가을 송파발 역전세란이 우려된다는 전망이 있다. 2008년 하반기 송파구 잠실에 엘스·리센츠·파크리오 등 2만여 신규 단지가 거의 동시에 입주했는데, 이때 전세로 입주했던 가구 중 일부가 그동안 오른 전세금 시세를 맞출 수 없어 재계약을 포기하게 되고 이런 물량이 시장에 한꺼번에 나오면서 인근 지역 전세 값을 낮출 것이라는 시나리오다. 실제로 최근 이 영향으로 송파 지역의 전세 시세가 빠지고 있다.

국민은행 시세표에 따르면 엘스와 리센츠가 자리한 송파구 잠실동의 전세가는 5월 세 번째 주에 ㎡당 337만 원으로 최고가를 기록한 후 한 달여 만에 333만 원 선으로 내려앉았다. 이를 두고 한 달 사이에 전세 값이 1.2%나 빠졌다고 일부 언론이 보도하고 있는 것이다.

파크리오가 있는 신천동의 전세가도 같은 기간 동안 ㎡당 277만 원에서 275만 원으로 내려 비슷한 현상을 보이고 있다. 이렇듯 전세 값이 내리는 현상을 두고 2008년의 역전세란이 재현되는 것은 아닌지 일부가 우려하고 있는 것이다.

그러나 이는 역전세란에 대한 이해 부족에서 오는 우려일 뿐이다. 단순히 전세 값이 오르면 전세란, 전세 값이 내리면 역전세란이 오는 게 아니다. 예를 들어 어떤 아파트를 2억 원에 전세 계약했다고 하자.

그런데 몇 달 있다가 이 아파트의 전세 시세가 2억5000만 원으로 급등했다고 하면 임차인(세입자)이 전세금을 5000만 원 올려주어야 할까. 그렇지 않다. 이 임차인은 2년 계약 기간 동안 2억 원에 전세를 살 권리가 있는 것이다.

반대의 경우도 마찬가지다. 2억 원에 계약한 전세가 몇 달 후 1억5000만 원으로 떨어졌다고 임대인(집주인)이 5000만 원을 돌려주는 일은 없다. 결국 임대인이나 임차인이나 2년간의 전세 기간 동안 서로의 권리가 보장되는 것이다.

역전세란 우려는 오해

전세란이든, 역전세란이든 시장에서 변화가 생기는 것은 2년이라는 전세 기간이 만료되는 시점이다. 그러므로 한두 달간 전세 값이 떨어진 것을 가지고 역전세란이라고 해서는 안 되고 지난 2년 전의 시세와 비교해야 하는 것이다.

지난 2년 전의 잠실동 전세 시세가 ㎡당 254만 원에 불과했던 것을 감안하면 현재 시세는 무려 31%나 오른 것이다. 인근 신천동도 비슷한 현상을 보이고 있다. 2년 전 시세 203만 원 대비 35%나 급등했다. 2년 전 시세를 기준으로 보면 역전세란은커녕 전세대란이 발생했다는 것을 알 수 있다.

실제로 잠실 주공1단지를 재건축한 엘스 아파트 109㎡를 보면 입주가 한창 진행되던 2008년 11월의 시세는 2억1000만~2억3000만 원까지 내려갔다. 그랬던 것이 지금은 3억8000만~4억3000만 원 정도다. 현재의 시세가 유지된다면 세입자의 입장에서는 적어도 1억7000만 원에서 많게는 2억 원까지 올려주어야 하는 형편이다.

그러면 가을이 왔을 때 잠실 지역의 전세 시장은 어떻게 될까. 지금보다는 전세 시세가 다소 내려갈 것이다. 최대 2억 원까지 전세금을 올려줄 수 있는 세입자가 많지 않기 때문이다.

그들 중 일부가 잠실 지역을 벗어나면서 수요와 공급의 법칙에 의해 잠실 지역의 전세 값이 지금보다는 다소 내려갈 것으로 예상하는 것이다. 하지만 모든 세입자가 다른 지역으로 이사를 가는 것은 아니다. 이들이 잠실 지역으로 이사를 온 데에는 출퇴근의 편의성, 자녀 학교 문제, 새 아파트의 편리함 등을 고려한 것이기 때문에 이런 것들을 쉽게 포기할 수 없다.

일부는 전세금 대출을 받아 오른 전세금을 충당할 것이고, 일부는 현재 전세금을 월세 보증금으로 전환하고 오른 전세금만큼을 월세로 전환하는 형태의 계약을 할 것이다.

잠실 지역의 경우 올가을에는 전세가가 지금보다 내리겠지만 인근 지역은 오히려 크게 오르는 현상이 벌어질 가능성이 높다. 실제로 현재 잠실동과 신천동의 경우 전세 값이 지난 한 달여 동안 내렸지만 인근 지역은 오름세를 타고 있다.

인근 석촌동은 지난 한 달여간 전세가가 ㎡당 265만 원에서 272만 원으로, 방이동은 252만 원에서 256만 원으로 오르는 등 잠실 세입자의 일부가 인근 지역으로 이전하면서 잠실 지역과 인근 지역의 전세가 차이가 줄어들고 있다.

잠실 외 지역도 급등 가능성

문제는 이들 지역의 전세가가 많이 오르면 상대적으로 전세 값이 싼 인근 강동구나 광진구까지 전세란이 퍼져갈 가능성이 높다는 것이다. 잠실발 전세대란이 시작되는 것이다. 더욱 심각한 것은 이런 현상이 송파에서만 발생하는 것이 아니라는 데 있다.

국민은행 시세표에 따르면 2008년 4분기의 서울시 평균 전세가는 178만 원이었던 것이 올해 2분기에는 202만 원까지 올랐다. 1년 반 만에 13.5%가 오른 것이다.

현재 전세 시세가 더 이상 오르지 않는다고 가정해도 올 4분기가 되면 100㎡짜리 아파트를 기준으로 평균 2400만 원씩 전세금을 올려주어야 한다는 의미다. 지역적으로는 송파구를 비롯해 강동구·서초구·광진구·강남구·강서구·마포구 등에서 문제가 심각할 것이다. 이런 현상은 내년 봄 이사철과 맞물리면서 상당한 문제를 야기할 가능성이 높다.

그러면 왜 이렇게 전세 값이 많이 오를까. 일부에서는 집값이 오르지 않자 집주인들이 대거 전세금을 올렸기 때문에 이런 문제가 발생했다고 지적한다. 하지만 그렇지는 않다. 집주인의 의지만으로 전세금을 올릴 수 있다면 대부분의 집주인들은 지금보다 훨씬 더 받기를 원할 것이다. 심지어 집값보다 더 많이 전세금을 받으려는 사람도 나올 것이다. 하지만 이렇게 되지 않는 이유는 시장의 기능 때문이다.

전세는 100% 실수요 시장이다. 전세금이 오르거나 내린다고 세입자가 차익을 얻는 경우는 없다. 시세 차익을 노리고 전세를 얻는 사람은 없다는 의미다. 이 때문에 전세 시장은 철저하게 그 당시의 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다.

그런데 2년 전에 비해 공급이 급격히 줄어든 것은 아니다. 일부에서는 뉴타운 등 멸실 주택을 거론하는데, 앞에서 언급한 전세가 폭등 지역들은 뉴타운과 거의 관련이 없다. 그렇다면 문제는 수요가 늘어난 것이라는 결론에 다다른다.

2년 전에 비해 인구나 가구 수가 급격히 늘어난 것도 아닌데, 왜 수요가 증가했을까. 첫째, 주택 수요는 경기와 밀접한 관계가 있다. 1998년 외환위기나 2008년 국제금융 위기 등 굵직한 경제 위기 때는 소득이 줄거나 실업률이 증가했기 때문에 분가를 늦추거나 심지어 합가(合家)하는 경우가 많았다.

처가나 시댁과 같이 사는 사람도 있고 미혼의 경우 경제적인 이유로 친구들과 모여 사는 경우도 있다. 이렇게 되니 주택 수요가 줄어드는 것이다. 아직도 경제 위기 상황에서 벗어나지 못하고 있는 미국에서는 현재도 부모 집에 들어가 사는 경우가 많다. 이 때문에 임대주택 등의 공실이 많고 임대료가 오르지 않고 있다.

그러나 한 집에서 두 가구 이상이 모여 산다는 것은 아무래도 불편할 수밖에 없고 구성원 간 갈등의 소지도 많다. 이 때문에 경기가 다시 회복되면 분가가 늘어나게 되고 주택 수요도 따라서 증가하게 되는 것이다.

둘째, 매매시장의 위축도 전세 시장 강세의 큰 원인이다. 보금자리주택의 공급과 금융 규제로 집을 사려는 사람이 줄어들면서 이들이 전세 시장으로 몰려든 것이다. 그런데 매매시장의 위축으로 중산층이 전세 시장으로 몰리면서 정작 피해를 보는 계층은 경제적으로 약자라고 할 수 있는 서민들이다.

이들은 자산 축적이 적어 집을 사지 못하는 것은 물론 급등하는 전세금을 올려주기도 벅찬 계층이다. 그러나 상대적으로 여유 있는 중산층들이 집을 사는 대신 전세 시장으로 몰려들었기 때문에 전세금 폭등이라는 피해를 고스란히 받고 있는 것이다.

결국 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출)처럼 집을 살 능력이 안 되는 사람들에게 집을 사게 하는 정책도 문제지만, 지나친 금융 규제로 집을 살 수 있는 사람들에게 집을 살 수 없게 만드는 정책의 부작용도 만만치 않다는 것을 알 수 있다.

집을 살 수 있는 사람에게는 집을 살 수 있게 하고 살 수 없는 사람에게는 임대주택 공급 등으로 주거를 안정시키는 것이 모든 계층을 위한 길이라는 것을 정책 당국자들은 직시해야 할 것이다.

약력 : 국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자, 부동산 칼럼니스트. 객관적인 사고, 통계적 근거에 의한 과학적 분석으로 부동산 투자 이론을 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다.

아기곰 a-cute-bear@hanmail.net