은마 재건축 아파트 수익률은
특히 재건축 투자자나 강남권 진입을 원하는 실수요자들의 경우 지금 구매하면 과연 수익을 올릴 수 있을지에 관심이 쏠리고 있다.
한국경제신문은 3월 4일 재개발 사업 정비 전문 업체와 건축설계 업체 등에 투자 수익률 컨설팅을 의뢰했다. 그 결과 현재 호가나 실거래가 수준으로 은마아파트를 사서 5년 후 재건축이 끝날 때까지 기다릴 경우 수익률 차원에서는 ‘은행예금 금리 수준’이 될 것으로 분석됐다.
지금까지의 강남권 재건축 투자 수익률로 보면 높은 수준은 아니라는 게 전문 업체들의 판단이다.
수익률, 상대적으로 낮아
재개발 정비 업체 관계자는 “은마아파트의 예상 용적률과 기부채납 조건, 현재 매매 호가 등의 가변 요소를 넣어 재건축 시뮬레이션을 해 본 결과 일반 분양 물량이 강남의 다른 재건축 예정 단지보다 상대적으로 적어 은행예금 수준의 수익률을 넘지 않을 것으로 분석됐다”고 밝혔다.
따라서 현재 형성된 은마아파트의 호가는 준공 이후 주거·문화 여건, 생활 편의 환경 등 무형의 가치를 반영하지 않은 상태에서만 본다면 ‘높은 수준’이라고 덧붙였다. 나중에 재건축이 완료된 상태에서는 예상외의 가치 변수가 있기 때문에 시뮬레이션의 수치만으로 장래 투자 가치를 단정 짓기는 어려운 측면이 있다는 것이다.
건축설계 업체인 DS포럼은 은마아파트를 포함한 강남권 주요 재건축 단지 3곳에 대한 시뮬레이션을 해 본 결과 은마아파트는 전체 5889채 중 일반 분양 물량이 410채에 불과하기 때문에 다른 단지보다 수익률이 상대적으로 낮은 것으로 나타났다고 설명했다.
DS포럼은 이번 시뮬레이션에서 은마아파트의 용적률을 300%로, 기부채납 비율을 5%로 가정했다. 또 소형 평수 의무 비율은 관련법에 따라 전용 60㎡ 이하, 전용 85㎡ 이하, 전용 85㎡ 초과 등의 비중을 각각 2 대 4 대 4로 설정했다.
이에 따르면 가구 수는 기존 4424채에서 1465채가 늘어난다. 늘어난 물량은 △일반 분양 410채 △조합원 4424채 △임대 1055채 등으로 임대 물량 비중이 높다.
같은 조건으로 시뮬레이션을 한 결과 개포주공1단지는 800채로 두 배 많았고, 압구정 신현대는 1250채로 3배 가까이 많은 것으로 나타났다. 따라서 은마아파트는 이들 주요 단지보다 수익률이 낮아질 가능성이 높다.
여기에 최근 은마아파트 호가와 실거래가 요소를 넣으면 수익률은 현재 은행예금 평균 금리 수준을 넘지 못할 수 있다고 전망했다. 지난주 부동산 정보 업체가 밝힌 호가는 전용 77㎡형(31평)이 10억~10억5000만 원 선이고 85㎡형(34평)이 12억~12억7000만 원 선이다.
한편 은마아파트(4424가구, 14층, 28개동)는 재건축을 통해 2014년까지 최고 50층 안팎의 대단지로 탈바꿈하게 된다. 용적률 300%를 적용받아 전용면적 60㎡ 이하 소형 평형(20%)은 시프트(장기 전세 아파트)와 분양 아파트로 채우고 조합원에게는 최소 85㎡ 이상의 아파트를 배정할 계획이다.
김선명 기자 kim069@kbizweek.com
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