전세 값 상승기 대처법

강남이고 강북이고 간에 최근 전세 물건이 없어서 난리다. 그나마 저렴했던 경기 북부 지역에까지 전세대란이 확산되면서 서민들의 고충이 이만저만 아니다. 전세 값이 올라도 전세 물건이 있으면 다행이지만 물건도 동이 났다. 당분간 수급 불균형으로 전세 값이 더 오를 것이란 전망이 나오면서 수요자들이 갈피를 잡지 못하고 있다.이렇게 최근 전세난이 심각해지고 전세 값이 폭등 수준으로 오르는 이유는 첫째, 재개발 뉴타운 등에 따른 이주 수요가 한꺼번에 몰리면서 신규 전세 수요가 크게 증가했기 때문이다. 현재 관리처분인가, 이주 및 철거 단계인 재개발 구역이 많기 때문에 당분간 전세대란은 더 이어질 것으로 보인다.둘째, 경기 회복에 따른 기대감이 크다. 지난해에는 금융 위기로 시장이 악화되면서 이사비용이라도 아끼려고 이사를 포기하는 수요자들이 많았다. 하지만 올 들어 경기가 다소 회복되면서 지난해에 이사를 가지 못했던 사람들이 집을 옮기는 수요가 늘어난 것이다.셋째, 계절적인 요인이다. 비수기인 7~8월임에도 불구하고 전세 값이 크게 오른 것은 전세가 품귀 현상을 보이자 가을 이사철 전에 미리 전세를 구해 놓으려는 수요도 한몫한 것이다.넷째, 소형 주택 신규 공급 부족이다. 신혼부부, 1인 가구 등 전세 수요자들이 늘어나고 있는데 공급이 뒤따라 주지 못하면서 수급 불균형에 따라 전세 값이 오르게 된 것이다. 대략 이 네 가지 원인이 전세 값 상승, 전세대란의 요인으로 작용했지만 저금리도 영향을 줬다. 지난해 금융 위기 때문에 기준금리가 역대 최저치로 떨어졌다. 기준금리가 떨어지면서 각 은행이 대출금리를 함께 낮췄다. 이런 가운데 올 들어 경기가 회복되면서 부동산 시장이 활기를 띠고 대출을 받아 부동산에 투자하는 수요가 증가했다.소형 주택 공급 부족 등으로 물량이 부족하고 1인 가구와 재개발 등에 따른 이주자 증가 등으로 수요가 늘어나 전세 값 상승은 당분간 계속될 것으로 보인다.전세 물량이 없고 전세 값이 계속 올라 전세 수요자들이 어떻게 해야 할지 고민이 이만저만 아니다. 전세 값이 이렇게 계속 오를 때 전세 수요자들은 어떻게 해야 하는지 알아보자.◇ 전세대란이 올 때에는 비인기 지역도 함께 오르는 경우가 있다. 전반적으로 전세 값이 상승하면서 실수요자들이 조금 더 싼 곳으로 옮겨가기 때문에 나타나는 현상이다. 하지만 전세 값은 같은 지역 내에서도 양극화 현상을 보인다. 즉, 지하철역과 가깝거나 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있고 녹지율이 높아 주변 환경이 쾌적한 곳은 실수요자들이 선호하는 지역이기 때문에 전세 값이 비싸다.◇ 전세 세입자는 계약 만료일 전에 미리 준비해야 한다. 집주인들은 전세 계약 만료일 2개월여 전에 전세금을 올려 달라거나 집을 비워 달라고 요구하는 경우가 많다. 준비 없이 전셋집을 구할 때는 구미에 맞는 집을 찾기 힘들다. 전세 세입자라고 한다면 적어도 전세 계약 만료일 6개월 전부터 전셋 값 동향을 살펴봐야 한다.◇ 부동산 투자에 성공하기 위해서는 친한 중개업자를 두는 것이 큰 도움이 되듯, 전세 세입자도 집주인과 친밀한 관계를 유지하는 것이 중요하다. 또한 평소에 전셋집을 깨끗하게 사용하고 공과금 등을 미루지 않는 등 자신이 집을 잘 사용하고 있다는 신뢰를 보여주는 것도 도움이 된다. 이렇게 집주인과 신뢰도를 높이고 친밀 관계를 유지했다면 전세 값이 올라도 세입자가 양해를 구하면 받아들여질 수 있다.◇ 부동산에서는 수요와 공급의 법칙이 항상 존재한다. 수요가 적고 공급이 많으면 집값은 떨어진다. 반면 수요가 많은데 공급이 부족할 경우에는 집값이 오를 수밖에 없다. 전세 값의 이런 수요와 공급의 법칙을 이용하는 것도 도움이 된다. 전세를 얻을 때 입주 물량이 많은 곳을 노리면 집을 쉽고 저렴하게 구할 수 있다.◇ 통상 입주하기 2개월 전부터 전세 물량이 나온다. 투자를 목적으로 매입한 수요자들은 전세를 안고 잔금을 치르는 경우가 많기 때문에 입주 2개월 전부터 전세 세입자를 구하려는 경우가 많다. 따라서 입주 전에 전세 계약을 하면 집주인들이 세입자를 구하기 위해 노력하는 것을 이용, 전세를 조금 더 저렴하게 구할 수 있다.◇ 일반 전세는 2년을 기준으로 계약한다. 시장 상황에 따라 전세 값이 올라 세입자의 부담이 크다. 하지만 정부가 서민들을 위해 주택 공급 제도로 마련한 국민임대나 시프트(Shift) 등의 서민 주택은 오랜 기간 동안 안전하게 거주할 수 있다. 특히 시프트의 경우에는 보증금만 있으면 최장 20년 동안 안전하게 살 수 있어 매월 임차료를 내지 않아도 된다는 장점 때문에 실수요자들에게 인기가 높다.하지만 국민임대나 시프트에 청약하기 위해서는 청약저축 통장이 있어야 한다. 현재 청약저축에 가입돼 있지 않다면 지금이라도 가입하는 것이 좋다. 최근 나온 주택청약종합저축도 괜찮다.◇ 전세 값 폭등, 전세대란 등 사회문제화될 경우에는 정부가 전세 세입자를 위해 전세자금 대출을 확대하거나 금리를 낮춘다. 이럴 때에는 저금리로 이용할 수 있는 전세자금 대출을 이용하는 것도 하나의 방법이다.전세 자금 대출은 크게 두 종류가 있다. 국민주택기금이 취급하는 근로자서민저소득 전세 자금 대출과 은행 자체 전세금 대출 상품이다. 서민주택전세자금대출은 임차보증금 70% 이내에서 대출이 가능하고 최대 금액은 8000만 원을 넘을 수 없다. 자격 조건도 까다롭다. 연소득이 3000만 원 이하여야 하고 가구원 전원이 6개월 이상 무주택자여야 한다. 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 전세로 얻을 때에만 신청할 수 있다. 하지만 은행권 상품은 최고 3억 원까지 대출받을 수 있다. 기존 주택이 있어도 대출이 가능하다는 것이 장점이다.◇등기부등본을 확인하라= 전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인하는 것은 기본이다. 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 한차례 더 떼어보고 바뀐 사항이 없는지 체크해야 한다. 중도금을 치르는 사이에 근저당이 추가될 수도 있기 때문이다. 만약 그 사이 근저당이 생겼거나 가처분 등 소유권 제한 사항이 새로 추가됐다면 계약을 포기하는 것이 좋다. 근저당권 설정액이 크면 확정일자를 받더라도 전세금을 보호받지 못할 수 있다. 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 계약하지 않는 것이 안전하다.◇확정일자를 받아라= 주민센터에서 전입신고는 하지만 확정일자를 받지 않는 세입자가 더러 있다. 확정일자는 전입신고와 동시에 처리할 수 있기 때문에 잊지 않고 하는 것이 안전하다. 확정일자보다 강력한 법적 효력을 갖는 것은 전세권 설정이다.◇임차권 설정 등기를 확인하라= 임차권 설정 등기는 전세금을 빼지 못해 임의 경매를 신청하거나 전세금을 받지 못하고 이사를 갈 경우에 대비한 등기다. 적은 비용으로도 할 수 있다. 임차권 신청 시에는 계약서와 등기부등본 등을 첨부 서류로 갖춰야 한다. 해당 전셋집의 소재를 관할하는 법원에 접수하면 되고 임차권 등기를 신청한 뒤에는 절대 이사를 가거나 전출하면 안 된다.◇소형이라도 집을 사라= 전세 값이 크게 오를 때에는 소형이라도 집을 매입하는 것이 유리하다. 전세 값은 2년 후 재계약할 때 가격이 오르면 부담이 커진다. 반면 이때 사 두었을 경우에는 재산 가치가 더 높아져 자산 가치가 높아지기 때문이다.투자 금액이 부족할 때에는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택을 매입하는 방법이 있다. 전세가 비율이 높으면 투자 금액이 덜 들기 때문에 부담이 덜하다. 강북구 등 실수요자들이 많은 지역일수록 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택이 많다.양지영·내집마련정보사 팀장 ygy45@yesapt.com