집값 결정 요인-교통

주택은 각 가정의 소중한 보금자리다. 이 때문에 사회에 나와 열심히 일을 하고 가정을 이루고 내 집을 마련하는 일련의 활동이 하나의 공식처럼 진행되곤 한다. 그런데 애써 모은 소중한 재산으로 내 집을 마련했지만 몇 년 후 다른 집은 모두 값이 올랐는데 내 집만 제자리라면 속상한 일이 아닐 수 없다. 주택은 투자의 대상이 아니라 거주의 대상이고 그동안 마음 편히 잘 살았으니 괜찮다고 혼자 자위해 보지만 돌아서면 서운한 마음이 드는 것도 사실이다. 그러면 이런 집값의 차별화는 왜 일어나는 것일까. 투기꾼들은 왜 다른 지역의 집들은 비싸게 사주면서 우리 집만 외면하는 것일까.문제를 정부 정책이나 투기꾼 등 외부에서 찾는다면 당신은 다음번 집을 살 때도 남들보다 손해를 볼 수밖에 없을 것이다. 투자 가치가 있는 내 집 마련이란 사람들의 수요가 많은 곳에 집을 사는 것이다. 서로가 내 집을 사려고 아우성치면 가격은 자연스럽게 올라가는 것이다. 그러면 향후 내가 집을 팔 때 그 집을 사려는 수요가 많이 있을지 어떻게 알 수 있을까. 여러 가지 방법이 있을 수 있지만 사람들이 집을 살 때 어떤 요소를 중점으로 보는지 생각해 보라.서울을 포함한 수도권의 경우 그 첫 번째 요소는 바로 교통이다. 통계청 자료에 따르면 1985년 2462만 명이었던 지방 인구가 20년이 지난 2005년에는 20만 명이 줄어든 2442만 명에 그쳐 1%의 감소를 보이고 있다. 반면 1580만 명이었던 수도권 인구는 2005년에는 2262만 명으로 20년 동안 43%나 증가했음을 알 수 있다. 지난 20년 동안 지방 사람들은 아이를 적게 낳고 수도권 사람들만 아이를 많이 낳아서 인구가 증가한 것일까. 그렇지는 않다. 지방의 인구가 줄어드는 대신 수도권 인구가 급격히 늘어나고 있는 것은 자연 증가가 아니라 지방으로부터의 인구 유입 때문이다.그러면 왜 공기 좋고 물 좋은 고향 산천을 등 뒤로 하고 수도권으로 인구가 몰려드는 것일까. 여러 가지 원인이 있지만 가장 큰 이유는 바로 일자리 때문이다. 수도권의 자연환경이 지방보다 월등해 사람들이 수도권에 살려는 것이 아니라는 것이다. 이 때문에 입지의 가치를 결정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 교통을 꼽는 것이다. 정확히는 일자리가 있는 곳까지의 교통이 얼마나 편리한지에 따라 입지의 가치가 달라지는 것이다.그런데 직장이 한군데만 몰려 있는 것이 아니라는 데 문제가 있다. 어떤 사람은 집 앞 슈퍼마켓이 직장일 수도 있고 어떤 사람은 멀리까지 이동해야 하기 때문이다. 이렇듯 직장의 위치가 모두 다르지만 그래도 직장의 위치가 많이 몰려 있는 곳을 찾아 보니 서울의 경우 보통 세 군데에 몰려 있음을 알 수 있다.그 첫 번째 업무 중심지가 강북 도심이다. 태평로나 을지로 등 시청을 중심으로 한 전통적인 업무 중심지다. 두 번째는 여의도를 중심으로 하는 영등포구 일대다. 세 번째는 강남 테헤란로 주변이다. 서울시 자료에 따르면 2005년 말 현재 강북 도심(종로구 및 중구)에 본사를 두고 있는 회사는 3042개이며 영등포구에 본사를 두고 있는 회사는 2098개이고, 강남권(강남구 및 서초구)에 본사를 두고 있는 회사는 5488개다. 문제는 최근 삼성그룹의 강남 이전을 예로 들지 않더라도 강남권에 회사들이 많이 몰려 있기도 하지만 점점 그 수가 늘어나고 있다는 데 있다. 이 때문에 강남으로 출퇴근하는 인구가 점점 늘어나고 있는 실정이다.서울시정개발연구원에 따르면 경기도에 거주하면서 직장으로 출퇴근하는 인구의 37.0%가 서울 강남권으로, 17.7%가 강북권으로 출퇴근한다고 한다. 그런데 이러한 추세는 점점 벌어져 2002년 대비 2006년까지 4년간 강북 지역으로 출퇴근하는 직장인 수는 21% 정도 늘어난데 비해 강남권으로 출퇴근하는 직장인의 수는 78%나 늘어났다고 한다. 업무 중심지로서의 강남의 입지가 날로 강화되고 있는 추세라는 것을 알 수 있다.그러면 강남권에 직장 수가 늘어나는 것과 집값에는 어떤 상관관계가 있을까. 연봉이 2000만 원인 신입 사원이 있다고 하자. 이 사람이 하루 왕복 3시간이 걸리는 곳에 살다가 왕복 1시간이 걸리는 곳으로 이사하려고 이것저것 따져 보았다. 하루에 두 시간씩 출퇴근 시간이 절약되므로 이를 연봉 개념으로 환산하면 500만 원에 해당하는 돈이다. 하루에 8시간씩 일하는 것을 기준으로 연봉이 2000만 원으로 책정됐기 때문에 시간 절약분이 매일 두 시간씩이니까 시간 절약분은 500만 원에 해당하는 것이다.다시 말해 출퇴근하는데 매일 두 시간씩 허비하지 않고 그 시간에 회사에서 야근을 두 시간씩 더 하거나 다른 생산적인 일에 투입한다면 500만 원의 가치를 창조할 수 있다는 계산이다. 이를 전세금으로 환산하면 이자율