숨은 진주 찾기 - 토지

하반기 토지 시장은 부동산 정책의 완화 여부에 따라 달라질 것이다. 당연한 얘기지만 규제가 일부 완화된다면 시장은 분명 활기를 띨 것으로 보인다. 국토해양부 발표에 따르면 매매 거래는 수반되지 않아도 토지의 공시지가는 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다. 보유세 등의 과세 기준이 되고 있는 공시지가가 지난해보다 평균 10.05% 올랐다. 특히 서울 용산 지역을 비롯해 수도권인 인천 서구, 경기 시흥시 일대의 땅값은 급등세를 보였다. 올해 전국의 땅값 총액은 3227조 원으로 지난 5년 동안 무려 두 배가량 증가했다.향후 토지 시장의 화두로는 새만금, 대운하 건설 등이 대표 상품이 될 것으로 보인다. 물론 대운하 추진이 어렵게 될지 몰라도 해당 지역의 토지 가격은 가파르게 상승했다. 여주 충주 문경 상주 등 일부 지역에서는 외지인들의 발길도 끊이지 않았다. 또한 혁신도시를 비롯한 기업도시 등의 건설이 예정대로 진행된다면 이에 따른 토지 보상금으로 인한 주변 지역의 땅값 상승 요인이 되고 있다.한국의 부자들을 보면 비교적 부동산을 비롯해 금융상품, 채권, 주식 등에 적절하게 투자하고 있다. 투자 비중은 단연 부동산이 압도적으로 높다. 부동산에 투자하지 않았으면 아마 부자가 될 수 없었을 것이다. 그만큼 한국에서 부자가 되려면 부동산과 궁합이 맞아야 한다는 얘기가 아닐까.토지는 부자들이 선호하는 종목이다. 이는 토지 시장의 전망이 밝을 수밖에 없는 이유다. 최근 토지 시장은 투자자들의 발길이 바빠지면서 빠르게 변하고 있다. 이러한 현상은 많은 사람들이 한국의 땅 부자를 꿈꾸며 토지에 지대한 관심을 가지고 있기 때문이다. 지금 충청권 지역의 토지 시장은 훈풍이 불고 있다. 물론 투자자들이 몰려든다는 얘기는 아니다. 하지만 좋은 매물은 나오는 즉시 매매되면서 이렇다 하게 투자할 땅을 찾기가 힘든 상태다.이제는 아무데나 땅을 사두고 기다려 몇 배의 투자 수익을 냈다는 얘기는 무용담처럼 흘려버려야 한다. 부자들 대부분은 땅에 투자해 부자가 될 수 있었지만 무조건 부자가 될 수 있었던 것은 아니다. 또 부자들이 아무 지역에나 땅을 사들인 것처럼 보이지만 ‘묻지마 투자’는 절대 아니었다. 단 한 평의 땅을 사더라도 잘 고르고, 분석하고, 따져보고 투자했던 것을 알 수 있다. 그렇기 때문에 지금의 부자가 될 수 있었던 것이다. 우리는 이러한 사람들의 결과만 볼 것이 아니라 그 과정과 노력을 함께 배워야 한다.토지에 투자할 때에도 전략이 필요하며, 몇 가지 사항을 따져봐야 한다. 첫째, 땅의 용도지역을 정확히 파악하고 개발에 규제 사항은 없는지 확인해야 한다. 만약 개발이 제한된 땅을 산다면 투자 기간이 길어질 수밖에 없고 급기야 손해로 이어질 수 있기 때문이다. 둘째, 주변 지역과 함께 개발될 수 있는 지역, 즉 입지가 좋은 곳을 선택해야 한다. 땅의 입지는 개발과 맞물려 매우 중요하기 때문이다.셋째, 측량을 반드시 실시해야 된다. 공부와 실제 땅이 일치하지 않는 경우가 종종 발생하고 있다. 등기부에 명시된 땅의 평수만 보고 소유권을 이전 받았다고 내 땅이 되는 것은 아니다. 넷째, 자금 계획을 충분히 세워야 한다. 땅은 개발에 따른 많은 시간이 소요된다. 특히 부동산에 비해 환금성도 떨어진다. 그래서 가급적이면 자기 자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 다섯째, 법률적인 문제점이 없는지 잘 확인해야 한다. 등기부에 나타나지 않는 법률문제가 생길 수도 있기 때문이다.일반적으로 땅에 투자하는 사람들은 장점만을 보게 된다. 단점은 단순하게 넘겨버리기 일쑤다. 이것이 바로 투자에 실패하는 길이다. 땅은 다른 부동산보다 환가성이나 개발 가능성이 매우 떨어진다. 또 담보 가치가 떨어져 돈 빌리기가 어렵다. 확인되지 않은 개발 계획이 어지럽게 돌아다닌다. 따라서 땅은 자기 자금으로 장기 투자하는 것이 원칙이다. 부재지주에 대해서는 양도세가 무겁다는 것도 간과해서는 안 된다. 투자 유망 지역으로 경기 여주·이천 지역과 충북 음성·진천 지역을 권한다.고준석·신한은행 부동산재테크팀장