숨은 진주 찾기 -상업용 부동산

하반기 상가 시장은 안정성과 경쟁력을 갖춘 곳 위주로 선별적 투자가 필요하다. 실물 경기나 내수 시장이 좀처럼 살아나지 못해 침체 속 양극화가 극렬할 것으로 보이기 때문이다. 기업 수요가 많고 공실률이 낮은 오피스 시장은 연내 투자 전망이 밝은 편이지만 같은 상업용 부동산인 상가 시장은 각종 부담금에 상업용지 가격 상승에 따른 고분양가로 인해 장밋빛 전망을 기대하기 어렵다. 다시 말해 연내 상가 시장만 따로 호황을 맞는 일은 없을 것이다.다만, 2007년 하반기부터 시행된 부동산개발업법으로 상가 개발 업체 조건이 까다로워지는 등 자금력이 영세한 업체들이 시장에서 어느 정도 걸러지는 작업들이 진행되고 있다는 점은 긍정적이다. 장기적으로 상가 시장의 절대 공급량이 감소할 것으로 보여 장기적 전망은 밝은 편이다. 특히, 2009년 상반기 한국은행의 고액권 발행으로 상품과 서비스의 유통 시장이 고급화되면 상가 영업 환경도 활력소를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.그러면 호재와 악재가 혼재한 외부 환경에 대응하고 성공적인 상가 투자를 담보하기 위해선 어떤 투자 전략이 필요할까. 일단 철저한 선택과 선별이 전제돼야 한다. 여기에 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 한 지역성 검토에, 무리하지 않는 자기 자본 확보 비율을 담보하고, 선임대 완료 상가에 대해 선별적 접근을 시도한다면 적어도 상가 투자 실패 걱정은 덜 수 있을 듯싶다. 마지막으로 개발 호재 대비 지역 상권 형성기의 적당한 흐름 파악을 간파해 낼 수 있다면 이보다 더 좋을 수 없을 것이다.즉, 불안한 금리 기조에 따라 지나친 차입 자본을 줄여 자금 유동성을 높이고 물가 상승과 내수 경기의 침체를 덜 수 있는 안정적 임차인이 확보된 상가 중심으로 선별적 검토가 필요한 셈이다.그러자면 강력한 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 접근해야 한다. 주거 쾌적성이 높아지는 인구 집중형 개발 호재 지역으로 강북구 번동의 드림랜드 공원화 지역이나 업무 단지로 변신하고 있는 용산 공원화 사업 지역 등이 대표적이다. 특히, 주택의 대량 입주를 앞둔 수도권 택지개발지구의 경우엔 주거 선호도가 높기 때문에 상권 형성 시기도 빨라질 수 있는 장점이 있다.쇼핑몰은 당분간 침체가 예상되는 반면 올 하반기 2만 가구가 입주할 잠실 일대나, 판교신도시, 인천 송도경제특구, 운정신도시, 광교신도시 같이 신도시의 중심상업지역 상가와 뉴타운 지역, 역세권 지역의 상가도 다소 활기를 띨 전망이다.교통 인프라 확충에 의한 접근성 개선 지역으로는 9호선 개통 효과를 기대할 수 있는 지역이나 신분당선, 장항선 등의 환승역 주변이 주목받을 가능성이 높다. 하지만 교통 개선 효과로 인해 상대적으로 접근이 어려웠던 더 큰 상권으로의 빨대 효과는 유의해야 한다.기업 수요 증가 등에 따른 유동인구, 상주인구 증가 측면의 오피스 중심 개발 호재 지역으로는 마포 상암 DMC 상권 등이 있다. 다만, 입주 완료 시점과의 시기적 연계성과 상주인구 및 유발 인구에 대해 충분히 검토해야 한다.최근엔 도심재생사업을 통해 뉴타운이나 균형발전촉진지구, 재정비촉진지구, 민자 역사 주변이 새로운 상권으로 재편될 예정이니 상대적으로 저평가됐던 강북 지역을 중심으로 관심을 가질만 하다.당분간 상가는 대형 쇼핑몰보다는 퇴근길 인파를 노릴 수 있는 유효 수요가 보장된 근린상가나 소형 면적 위주의 500가구 이상의 단지 내 상가를 선별해야 한다. 신역세권으로 편입되는 등 가급적 새로 뜨는 지역과 확실히 임대가 보장된 선임대 상가도 노려볼 만하지만 분양은 고가 낙찰을 피하는 것이 좋다.반면, 오피스는 공실률이 낮아 수요에 비해 공급이 부족한 편이라 상승 여력이 있고 하반기부터는 오피스텔에도 지역 우선순위와 전매 제한 등의 규제가 더해질 예정이어서 기존 사업지들의 희소성을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 다만, 이 경우에도 임대 수요가 풍부하고 가격 메리트가 기대되는 강남 마포 중구 용산 등 도심이나 부도심 위주로 투자 지역을 한정할 필요가 있다.함영진·부동산써브 부동산연구실장