판교입성을 통한 인생역전이 신기루에 그칠 공산이 커졌다. ‘선택받은 자’로 알려진 40세ㆍ10년 이상 무주택 성남거주자조차 ‘안절부절’못한다. ‘그들만의 리그’에서만 경쟁률이 190대1(분양물량 3,000가구 가정)일 만큼 ‘판교 가는 길’은 녹록지 않다. 여기에 10년간 당첨횟수 제한까지 사라지면 경쟁률은 더 높아진다. 상황이 이쯤 되니 서울시민에게는 판교드림이 일장춘몽으로 변질됐다. 서울ㆍ수도권 1순위(185만2,799명)라면 경쟁률이 무려 3,529대1이다. 상상을 초월하는 비현실적 경쟁 앞에 지레 수건을 던지려는 사람도 많아졌다.하지만 포기하기에는 아직 이르다. 여러모로 둘러보면 판교신도시는 여전히 메가톤급 추천대상으로 손색이 없다. 기대감이 높았기에 실망감이 적잖지만, 그렇다고 근본적인 투자환경이 바뀐 건 아니다. 부동산전문가들은 “제한요인이 꽤 있지만, 그래도 판교만한 투자처는 없다”는 결론에 쉽게 동의한다. 몇몇은 “판교는 그대로인데 민심이 변했다”며 “투자심리 악화가 호재는 평가절하하고 악재는 과다평가하고 있다”고 지적한다. 음모론까지 가세한다. 이들은 올 6월 시범단지 일반분양을 앞두고 여론몰이를 통해 미리 판교 열기를 다운시켜 두자는 식의 냉탕정책을 염두에 둔다.아무튼 판교정복 시나리오에 빨간 불이 켜진 건 사실이다. 하지만 판교주민만 되면 적잖은 투자수익을 올린다는 건 확실하다. 판교메리트에 견줄 만한 차선책도 별로 없다. 입지ㆍ교통ㆍ환경ㆍ교육 등 제반환경이 거의 ‘합격점’ 이상이다. 엄청난 경쟁률에도 불구, 성남거주자의 1순위 청약저축통장이 3,000만~5,000만원의 웃돈에 거래되는 건 이 때문이다. 지금껏 분석ㆍ발표된 예상수익률을 종합해 보면 현재가치(물가상승률 감안)로 최소 1억원을 웃도는 시세차익이 가능하다. 많게는 3억원까지 내다보는 분석도 있다. 신도시 조성 후 대략적인 가격은 ‘강남 ＞ 판교 > 분당’ 순서로 정리될 확률이 높다. 단 변수는 있다. 25.7평 이하의 분양가가 1,000만원을 웃돌면 차익규모는 줄어든다. 반면 분양물량이 적은 대형평수는 강남권 비교대상에 근접하는 수준까지 뛸 전망이다.그렇다면 현 상황에서 판교주민이 되는 방법은 뭐가 있을까. 일단 청약통장을 활용하는 게 첫 번째 단계다. 당첨확률이 ‘하늘의 별 따기’라지만, 그나마 투자 대비 효율이 가장 경제적이다. 김광석 유니에셋 리서치센터 팀장은 “판교입성에 특별한 비법은 없다”며 “꾸준한 청약통장 관리로 당첨확률을 차근차근 높이는 게 현실적”이라고 전했다. 사실 의외로 본인의 청약통장이 뭔지 모르는 사람이 부지기수다. 청약부금ㆍ예금ㆍ저축은 가입조건과 청약평수, 1순위 자격이 모두 다르다. 부금ㆍ예금은 2년 후 1순위로 25.7평 이하 민영주택과 민간건설 중형주택에 청약 가능하다. 특히 예금은 납입금액에 따라 평수가 나뉜다. 반면 저축은 25.7평 이하의 국민주택을 대상으로 추첨이 아닌 우선순위에 따라 당첨자가 가려진다. 납입총액ㆍ횟수ㆍ부양가족 순서에 따라 순위가 갈린다.먼저 무주택 우선공급 자격을 갖추는 게 좋다. 가능한 한 혜택은 받자는 차원에서다. 무주택 1순위자란 투기과열지구에서 실시되는 제도로 앞서 언급한 국민주택 규모의 75%를 우선 배정받는다. 결국 판교 분양시기인 2005~2008년까지 무주택 1순위 요건에 해당되면 당첨확률이 높아진다. 세부요건은 다소 까다롭다. 10년(5년) 연속 무주택 기간은 필수다. 단 세대주 기간은 과거 합산기준이다. 2주택을 소유했거나 가입자 중 세대주가 아니면 해당되지 않는다. 배우자와 미혼자녀가 세대를 분리해도 동일 세대원으로 간주돼 연속 무주택 요건을 갖춰야 한다. 함께 사는 부모가 주택을 소유해도 부모 중 한쪽이 만 60세를 넘었다면 호주승계 예정자는 무주택자로 간주된다. 기준일은 입주자 모집공고일 현재다. 여기에 해당하는 무주택자라면 1회 청약에 최고 6번까지 기회가 있다. 당첨확률이 대폭 높아지는 셈이다. 한편 35세ㆍ5년 이상 무주택자는 기회가 3번 있다.일반 순위자라면 당첨확률을 높이는 방안을 강구해야 한다. 특히 집을 가진 사람은 무주택 우선공급물량인 75%를 뺀 나머지 25%를 놓고 75%의 탈락자와 일반 1순위가 함께 경쟁한다. 사실상 당첨확률이 전무하다. 이때는 청약 납입금액을 늘려 큰 평수에 도전하는 게 현실적이다. 가령 원가연동제(분양가상한제)와 무관한 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약한다. 단 금액을 늘리면 1년 후 1순위 청약자격이 부활한다. 때문에 올 6월의 시범단지는 불가능하다. 결국 2006년 이후 물량부터 그 기회를 노릴 수 있다는 얘기다. 단 향후의 자금조달 계획 없는 무턱댄 청약참가는 금물이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “청약 전 미리 예산을 짠 후 대출가능 금액을 확인하는 작업이 필수”라고 조언했다. 특히 품귀현상이 예상되는 대형평형은 채권입찰제로 평당 분양가가 상승할 여지가 충분한 반면, 전매금지 탓에 자금이 묶일 우려도 적잖다.청약을 통한 분양만이 판교입성의 전부는 아니다. 분양주택 외에 임대아파트도 상당물량이 공급될 전망이다. 박상언 내집마련정보사 팀장은 “다소 유동적이지만 국민임대주택 6,000가구를 비롯해 약 1만가구 정도의 임대주택이 공급될 것”이라고 추측했다. 임대아파트는 주로 동판교 지역에 공급될 예정이다. 지하철 역세권이 가까운데다 분당의 야탑동과 인접한 알짜배기 땅이다. 임대아파트는 청약저축에 가입한 무주택 가구주에게만 해당된다. 때문에 일반분양이 끝날 때까지 자격유지가 필수다. 기본적으로 도시근로자 월평균 소득(2004년 기준 279만원)의 70% 이하여야 가능하다. 단 국민임대는 임대료가 싼 대신 분양전환이 금지된다. 때문에 시세차익을 노린 투자라면 10년ㆍ중형 장기임대주택을 노려봄직하다. 임대기간이 종료되면 분양전환을 받을 수 있어서다.굳이 아파트만 고집할 필요도 없다. 판교에는 향후 2,700여세대의 고급 단독주택이 공급된다. 잘만 노리면 청약당첨보다 훨씬 유리한 고지에 설 수도 있다. 실제로 인근의 택지개발지구에서 공급되는 단독주택지는 프리미엄만 수천만원에 달할 만큼 인기몰이의 주역으로 급부상했다. 판교라면 더하면 더했지 덜할 리는 없다는 지적이다. 정부의 계획대로라면 판교의 단독주택지 주거환경은 사실상 국내 최고수준일 확률이 높다. 내집마련정보사 박팀장은 “환경친화적 배치 등을 고려하면 판교의 고급 단독주택지는 한국의 베벌리힐스로 조성될 것”으로 예상했다. 단독주택지는 판교 거주자들 몫인 이주자 택지를 뺀 나머지가 일반분양된다. 택지조성이 끝난 후 공개매각 때 신청하면 된다. 분양가는 감정가 이상으로 정해질 전망이다.판교 이외의 ‘대안 찾기’도 권장된다. 판교개발에 따른 후광을 입을 만한 지역을 차선책으로 생각하자는 전략이다. 도시란 항상 몸집을 넓혀가려는 확장성을 띠게 마련이다. 결국 판교도 확장이 불가피하다. 현재로서는 용인이 유력하다. 동천, 신봉, 성복, 상현, 풍덕천 인근이 대표적이다. 이미 판교지역민의 보상금과 분당 쪽 여유자금이 이 지역에 몰리고 있는 것으로 알려졌다. 특히 현재는 보전녹지지만 개발 이후 상업용지로 바뀔 만한 곳은 거래도 잦다. 이런 경우 같은 값이면 중대형평형이 유리하다. 판교의 최대 약점이 소형평형인 점을 감안하면 인근지역의 중대형평을 미리 선취매하는 게 좋다. 가령 분당의 이매동 일대 대형아파트가 이들 후보군에 해당한다.아예 관심을 잠시 꺼두는 것도 괜찮다. 이른바 ‘포스트 판교’ 전략으로 전매제한이 풀릴 때 공략하자는 얘기다. 통상 신도시 시세는 입주 후 5년부터 본격 상승한다는 게 지금까지의 경험이다. 따라서 전매제한이 풀릴 때 분양권을 사는 것도 나름의 방법이다. 실제로 전매기간이 끝나면 적잖은 규모의 차익매물이 쏟아질 수 있다. 전매제한 해제 때까지는 수도권 택지나 그린벨트 해제지의 공급물량이 대안이 될 수 있다. 서울의 저밀도지구 일반분양분이나 역세권 대단지, 분양가 상한제를 적용받지 않는 수도권 대단지도 좋다.