부동산 투자에 관심이 있는 사람들이나 혹은 내집마련과 투자를 병행하고자 하는 사람들에게 가장 청약하고 싶은 곳이 어디냐고 묻는다면 그 답은 다름 아닌 판교신도시일 것이다.판교신도시는 2005년 6월 시범단지 5,000가구의 분양을 시작으로 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 9,500가구, 60~85㎡ 이하 중형주택 1만100가구, 85~135㎡ 이하 대형 5,100가구 135㎡ 이상 초대형이 2,274가구, 단독주택 2,726가구 총 2만9,700가구가 2008년까지 단계적으로 분양될 예정이다.더불어 2005년 2월부터 원가연동제 및 채권입찰제가 시행이 된다.원가연동제는 공공택지 내 분양되는 아파트 중 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해 표준공사비를 적용해 분양가를 적정한 선에서 규제하는 제도다. 원가연동제가 적용되는 아파트의 경우 주변 아파트와의 시세차가 커질 가능성이 높아 시세차익을 노린 청약과열 현상이 발생할 가능성이 상당히 높다.바로 판교신도시가 이 원가연동제 및 채권입찰제 적용을 받는 공공택지인 것이다. 당초 판교신도시에 분양될 전용면적 25.7평 이하 아파트의 평당가격은 1,000만~1,100만원선으로 예상했다. 하지만 원가연동제가 적용될 경우 전용면적 25.7평 아파트의 평당분양가를 850만원선으로 예상하고 있다.분당지역의 현재 아파트 가격은 평당 1,200만~1,400만원대이고 강남지역 아파트 평균 평당가격은 2,200만원대다.단순비교를 통해 지리적인 면만 고려를 할 경우 현재 판교는 분당과 강남 사이에 위치하고 있다. 판교 시범단지가 입주하는 시점인 2008년에는 분당에 비해 서울로의 접근성이 훨씬 나아질 것으로 예상된다. 또한 2008년의 경우 분당 아파트는 입주한 지 15년 이상 돼 노후화로 여러가지 구조적인 문제점을 야기할 수 있으며 평면구조에서도 판교의 새 아파트에 비해 상당히 경쟁력이 떨어질 것으로 보인다. 단지 내 녹지공간이나 도시 내 녹지율 또한 낮아 판교신도시의 아파트 가격은 강남과 분당의 중간으로 분당보다 높고 강남보다 낮을 것으로 예상된다. 왜냐하면 강남지역의 수요를 흡수하기보다 분당, 용인 및 인근지역의 수요를 끌어들일 가능성이 높기 때문이다.이러한 예측은 과거 분당신도시 개발 후 강남 거주자들이 분당으로 이주를 했고 일부 분당 수요자들은 다시 용인의 대형평형으로 이주를 했으나 시간이 흐른 후 이주자 중 일부는 다시 강남으로 회귀하는 현상을 보인 데 따른 것이다. 따라서 판교는 분당과 강남의 중간가격인 평당 1.700만원 내지 1,800만원대로 형성될 가능성이 높다.이제 시세차익이 얼마나 발생할지 직접 계산해 보자. 물론 등기시 비용(2005년부터 실시될 거래세 개편을 고려할 경우 분양가의 4.6%)이나 집 구매시 소요된 비용에 대한 금융권 이자율을 고려하더라도 그 시세차익은 어마어마할 것이다.채권입찰제 적용을 받는 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우 평당 1,300만원선에서 분양가가 책정될 가능성이 높다. 그렇다고 하더라도 입주시 시세를 고려할 경우 평당 400만원 내지 500만원의 시세차익이 발생한다. 대형평형이라는 점을 고려한다면 시세차익은 1억5,000만원 이상의 금액이 쉽게 나올 것이다.그렇다면 누구나 판교신도시 청약이 가능한가? 서울과 수도권, 인천지역 거주자라면 청약이 가능하다. 다만 판교신도시 분양물량 전체 2만9,700가구 중 국민임대 6,000가구와 나머지 2만3,700가구 중 30%에 해당하는 7,110가구는 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전부터 분양공고일까지 성남시 거주자에 한함)에게 우선공급된다. 성남시 거주자 우선공급물량은 성남시 거주자들이 모두 소화할 것으로 예상된다.또한 올 11월22일 건설교통부 발표에 따르면 원가연동제 및 채권입찰제 실시로 인한 청약과열 방지책으로 공공택지 내 분양되는 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해서는 무주택 우선공급 물량을 기존 75%에서 85%선까지 확대할 계획이다. 이 보완책이 연내에 확정될 경우 판교에 분양되는 중소형 아파트 1만9,600가구 중 국민임대 6,000가구를 제외한 1만3,600가구에 대해서는 무주택자가 아닌 이상 당첨확률이 지극히 낮아질 것으로 예상된다.특히 1가구 1주택자로서 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 청약부금통장을 소지하고 있다면 무주택 우선공급이 85%로 결정날 경우 2,040가구에만 청약할 수 있다. 성남시 거주자가 아닐 경우 당첨확률은 더 낮아진다. 2,040가구 중 70%인 1,428가구에만 청약할 수 있어 청약 전략의 대대적인 수정이 불가피 할 것으로 보인다.만약 청약부금통장을 소지하고 있다면 혹은 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 계획이었다면 청약예금으로 전환해 무주택 우선공급 적용을 받지 않는 대형평형으로 청약전략을 수정해 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.아직 청약통장을 갖고 있지 않은 세대주라면 지금 청약통장을 준비해도 늦지 않다. 판교신도시는 2005년 6월 시범단지 5,000가구 분양을 시작으로 2006년 1만2,000가구, 2007년 1만가구, 2008년 2,700가구가 각각 분양된다. 지금 청약통장을 준비한다면 2007년 및 2008년 분양물량 1만2,700가구에 대해서는 청약할 수 있는 기회가 주어진다.무주택 세대주라면 좀더 신중한 전략이 필요하다. 무주택 우선공급조건이 무주택자로서 세대주여야 하며 5년 동안 세대주 포함, 세대원의 주택당첨 및 거래사실이 없어야 한다. 또한 세대주로 등재된 기간이 5년 이상이어야 한다(주민등록상 세대주로 등재된 기간의 합이므로 청약시점까지 연속으로 5년이 아님을 명심해야 한다). 이 조건을 만족시킬 수 있는 무주택 세대주라면 다른 분양과 판교분양을 비교해 무주택 우선공급 조건을 최대한 활용할 수 있는 전략을 세우는 것이 필요하다.판교신도시는 성남시 분당구 및 수정구 일대 284만평 규모로 조성되며 수용인구 8만9,000명(95인/ha: 분당 198인/ha, 일산 176인/ha, 평촌 344인/ha, 파주 145인/ha), 100만평의 공공녹지를 확보해 녹지율 35%(분당 27%, 일산 24%, 평촌 16%, 파주 30%)로 신도시 중 최고수준이다.자녀들의 교육환경을 위해 인구수에 의한 공립학교 정수(초등학교 10개교, 중학교 6개교, 고등학교 6개교) 외에 자립형 사립고 1개, 특성화고 1개, 특목고 1개 등 우수교육시설을 유치할 예정이며 학교(IT고, 디지털대학, IT대학원), 도서관, 학원, 서점 등 교육관련시설 외에 유해시설의 입지를 제한하는 교육시설구역(Education-Park)을 별도로 지정 운영된다.모네타 재테크팀