상가투자는 요즘 같은 실질금리 마이너스시대에 고정적, 안정적 임대수입을 올릴 수 있을 뿐만 아니라 은행금리 이상의 수익을 기대할 수 있어 인기가 많다. 더구나 잘만 선택하면 시세차익까지 노릴 수 있는 게 상가의 또 다른 매력이다. 문제는 일반인들이 이런 좋은 상가를 고르기가 쉽지 않다는 점이다. 부동산 투자 중 상가투자의 성공률이 가장 낮으므로 상가투자시에는 어느 부동산투자보다도 세밀한 주의가 요망된다. 경기가 침체되거나 경쟁점포가 들어서 장사가 잘 되지 않으면 월세가 하락하고 자금이 묶이는 낭패를 보기 십상이기 때문이다.상가투자의 키포인트는 좋은 상가를 첫째도 싸게, 둘째도 싸게, 셋째도 싸게 사야 성공할 수 있다. 아무리 좋은 상가라 해도 적정가 이상의 분양가로 산다면 아무런 의미가 없는 것이다. 여기서 적정가란 최근의 금리상황을 고려해 연 6~7%의 안정적 수입이 나올 상가를 말한다. 그리고 좋은 상가란 환금성과 안전성, 수익성을 갖춘 상가를 말한다.2004년 상가투자시장은 상반기에는 주택시장 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 여유자금이 안정적 임대수입을 기대하거나 시세차익을 노리고 상가시장에 몰려들었다. 이로 인해 웬만한 아파트 단지의 1층 상가 입찰가가 평당 3,000만원 이상에서 결정되고 택지개발지구의 근린상가 1층 입찰가는 평당 5,000만~6,000만원이 넘는 곳도 생겨나기도 했다.분양적정가와 향후 경기변동에 대한 고려 없는 ‘묻지마’식의 투자관행은 하반기에 들어서면서 경기침체와 이에 따른 소비위축이 맞물려 상가투자는 침체되고 투자자는 후유증에 몸살을 앓는 결과를 낳고 있다. 신규분양상가는 분양이 상당히 저조하며 시세차익을 노린 투자자들의 매물도 함께 시장에 출회하면서 최근의 상가분양시장은 그야말로 위기에 처해 있다.2005년의 상가투자시장은 다른 부동산 투자와 마찬가지로 호재와 악재가 산재해 있다. 경기는 여전히 회복 기미가 없어 2005년에도 특별히 상가투자시장이 좋아지기는 어려워 보인다.지난 10월22일 공포된 건축물 분양제도 개선방안의 새 법안은 2005년 4월23일부터 시행된다.그 내용은 토지매입과 건축허가를 마친 후 공개분양을 실시, 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고문에도 건축허가날짜와 토지소유권 확보, 계약시에는 반드시 대지 위치와 준공예정일, 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 명시, 연면적 3,000㎡(907.5평) 이상 오피스텔, 상가, 쇼핑몰, 펜션 등은 골조공사의 3분의 2 이상 진행 후 분양(전체 공정의 30%), 분양회사가 신탁회사와 토지, 자금관리 신탁계약을 맺거나 보증보험회사에서 보증금(공사금액의 1~3%) 납입시 착공신고와 동시에 분양가능 등이다.분양제도 개선, 안정성 높아져법률안이 시행되면 상가공급량이 일시적으로 줄어들 수밖에 없을 것으로 보인다. 단지 내 상가를 제외한 근린상가나 쇼핑몰시장은 그동안 선분양으로 자금을 일정부분 조달 후 사업을 진행해 왔지만 앞으로는 그럴 수 없다. 결국 요건을 갖춘 사업자만 가려지게 되므로 공급량은 줄어들 수밖에 없고 투자자에게는 비교적 안전한 투자여건이 조성될 전망이다.하지만 일정 자격을 갖출 때 비용이 증가할 수 있어 수익률이나 매매에 의한 시세차익이 보장될 것인가에는 회의적이 시각이 지배적이다.다만 몇가지 호재를 들면 우선 저금리가 계속되고 주택부문의 규제로 인한 반사이익, 화폐개혁 등에 따른 실물자산 선호도 증가, 그리고 최근 논란이 뜨거운 종합부동산세에 상가가 포함되지 않은 점은 내년 상가투자시장에 우호적으로 작용할 것으로 보이므로 수요는 지속될 것으로 본다.또한 현재 그간 형성된 분양가 거품이 조금씩 걷히면서 내재가치에 따른 가격이 형성되는 단계로 여겨지며 급매물도 더러 나오는 실정이다. 가격이 떨어지고 있다는 것은 가장 확실한 호재다. 발품을 팔아 택지개발지구(삼산 택지개발지구, 죽전 택지개발지구) 등을 둘러보면 의외의 분양가로 살 수 있는 급매물을 발견할 수 있다.신행정수도 이전 위헌결정도 수도권 부동산시장에 다소나마 활력을 불어넣어준다면 상가시장 역시 긍정적인 환경으로 변할 수 있을 것으로 기대된다. 헌재의 행정수도 이전에 대한 위헌결정은 수도권 부동산시장에는 긍정적 요인으로 작용할 것으로 보이고, 따라서 상가시장에도 서서히 자금유입이 되지 않을까 조심스럽게 전망되는 시기다.그러면 단지 내 상가, 근린상가, 테마쇼핑몰로 분류해서 각 테마별로 자세하게 살펴보자. 단지 내 상가의 투자는 고정고객을 확보하고 있다는 점에서, 그리고 경쟁상가가 추가로 들어오기 어렵다는 점에서 상가투자 중 가장 안정적 투자라 할 수 있다. 적어도 700세대 이상의 아파트 단지가 유망하다. 최근의 분양방식은 대부분 단지 내 상가들이 공개입찰방식으로 전환하면서 입찰가가 턱없이 상승해 있다. 입찰가가 너무 높으면 금리보다 손해를 볼 수 있다. 입찰가는 예상가의 150%선을 넘지 않도록 하며 예상임대료를 파악해 연 6~7% 이상의 수익률이 발생하도록 결정하는 것이 좋다. 20~30평대의 소형아파트 밀집단지가 단지 내 상가 이용률이 가장 높다.근린상가는 역시 분양가의 적정성을 검토한 뒤 주차여건이 좋은 상가, 비교적 대규모 상가, 퇴근길 방향에 있는 상가를 고른다. 대부분의 사람들은 퇴근길에 쇼핑을 하므로 상가 이용률이 높다. 건널목이나 버스정류장이 끼어 있으면 더욱 좋다. 이 역시 1층을 선호하며 분양가도 가장 비싸다. 하지만 월 임대수익을 노리는 투자자라면 2, 3층도 노려봄직하다.1층에 비해 분양가가 절반 이하이며 잘만 고르면 그보다 훨씬 낮은 가격으로 살 수 있다. 근린상가의 분양방식은 층별 분양가를 정해놓고 선착순으로 분양하는 방식이 대부분이다. 불황기에는 절대로 정해진 분양가에 사서는 안된다. 경기불황에다 공급과잉까지 겹쳐 사활을 건 분양업체들이 분양가를 대폭 할인하며 내다팔고 있기 때문이다.테마쇼핑몰에 대한 투자는 보다 세심해야 한다. 상권이 활성화될 경우 고수익을 가져다주지만 그렇지 못하면 환금성이 떨어지고 낭패를 보게 된다. 계좌별 소액투자로 고수익을 보장한다는 광고가 요란하지만 이런 유혹에 넘어가 후회하는 일은 없어야 한다. 테마쇼핑몰은 대부분 중심상권에 자리해 입지 면에서 훌륭하다. 그러나 이런 상가의 성패는 입지 못지않게 사업 주체의 쇼핑몰 운영경험 유무, 회사 인지도나 임직원의 사업수완이 성공의 관건이다.서두에서도 언급했지만 가급적 적정가 혹은 그 이하의 가격에 사려는 노력을 게을리 해서는 안된다. 부동산경기 침체의 영향으로 현시점이 오히려 좋은 여건의 상가를 저렴하게 선점할 기회로 삼아야 할 것이다. 내년에도 이어질 상가시장의 침체로 알짜상가도 시세의 20~30% 하락한 가격에 살 수 있는 기회의 한해가 될 것이다. 좋은 물건을 싸게 잡는다면 경기회복기에는 높은 시세차익을 가져다줄 것이다.그러나 이런 기회는 준비된 자에게 오는 것이다. 관련서적을 탐독하고 상가투자 경험자의 조언을 소중히 하고 중개업자나 전문가와 친분을 유지하면 도움이 될 것이다.모든 원석이 보석이 될 수 없듯이 상가 또한 상품별, 지역별 양극화가 심화될 것이다. 은행금리 이상의 안정적 임대수익을 노리는 투자자와 적극적인 창업형 수요가 몰릴 것이다. 다른 부동산 상품에 비해 리스크가 높고 경기변동에 민감한 영향을 받으므로 입지여건과 분양가의 적정성을 반드시 체크해야 한다. 무리한 투자보다 여유자금과 대출의 비중을 7대3 정도로 맞추고 금리인상에 따른 대비책을 마련하는 것이 2005년 상가투자 지름길이 될 수 있다.상가투자시 숙지사항1. 상가는 어려운 투자다. 같은 상가 내에서도 업종, 위치, 운영자에 따라 성패가 갈린다. 중개업자나 분양업자 혹은 친분 있는 사람의 권유보다 시중하게 정보를 수집한 뒤 자신의 투자분석에 따라야 한다.2. 배후세대수가 많고 진ㆍ출입로에 있는 상가는 실패 확률이 낮다. 주변에 금융기관, 대형슈퍼마켓 등 유동인구가 있는 곳을 택해야 한다.3. 분양가는 성패의 절대적 요소다. 부풀려진 분양가에 구입한 상가는 실패할 수밖에 없다. 상가는 수익형 부동산이므로 연평균 수익률은 은행금리의 두 배 정도는 나와야 한다. 인근의 상가의 임대료를 직접 확인해야 한다.4. 대형쇼핑몰 투자시에는 입지보다 운영자에게 초점이 맞춰져야 한다. 좋은 위치에 있으면서도 활성화되지 못하는 상가들이 주변에 많다.5. 마케팅 광고를 주의해야 한다. 상가투자 초보자들이 쉽게 빠져들기 쉽다. 마케팅이란 원래 과장되기 일쑤이다. 특히 계좌별 소액투자는 조심해야 한다 성공률이 저조하며 환금성도 취약하다.6. 모든 상가는 활성화되는 기간이 필요하다. 대형상가의 경우 그 기간은 1~2년이 될 수도 있다. 입점 즉시 수입이 나오기 어려우므로 자금계획은 여유 있게 해야 한다.정순영ㆍ부동산퍼스트 이사