전국의 어디를 막론하고 20년간 보유해서 최하 10배이상 오르지 않은 임야는 없다. 교통이 불편했던 80년대 중반만 해도 임야의 값은없었다. 가격조차도 형성되지 않았다는 말이다. 굳이 가격을 산정하라면 평당 50원 내지 1백원 정도였다. 이런 땅들이 신도시개발등 각종 개발열기에 천정부지로 가격이 뛰기 시작한 때가 86년 이후다. 임야가 주목받은 것도 이 때다.부동산투자의 묘미는 싼값에 많은 땅을 사서 주변이 개발되거나 다른 변수로 인해서 땅값이 올라서 많은 이익을 보는 것이다. 그러나임야의 경우 단기수익에 대한 기대는 안 갖는 것이 옳다. 다만 우직하게 오랜 세월을 잊은 듯이 갖고 있겠다는 보유원칙이 필요할때이다. 어느 시점에 가면 임야는 반드시 제몫을 할 것이기 때문이다.물론 가격상승에 대한 기대만이 아니라 보유중에도 계속 휴식공간으로 활용하거나 임대를 통한 수입도 가능해 임야투자는 지금이 적기라고 할 수 있다.◆ 투자유망지역임야로 투자가치가 있는 곳은 서울기점으로 동쪽으로는 강원도 원주군 평창군 영월군 정선군, 북으로는 철원군 화천군과 휴전선 인근의 지역, 남으로는 충청도 천안인근 지역, 서쪽으로는 인천까지반경에 들어온다. 즉 경기도와 접하고 있는 지역에 투자할만한 임야가 아직 남아있는 것이다.동쪽지역은 차량으로 1시간30분 소요지역이 경기도와 접하고 있다.물론 눈에 확 띄는 땅은 아니지만 원주군 치악산 주변의 임야나 횡성군, 조금 더 나아가 영월군 평창군 정선군등에는 아직도 투자할만한 임야가 널려있다. 강원도지역은 교통도 금년에 신갈에서 원주까지 영동고속도로가 2차선에서 4차선으로 확장 개통되었고 중앙고속도로도 제천까지 부분개통돼 교통의 요지로 부상하고 있다. 또각종 관광개발의 가능성이 무한히 잠재해 상당한 투자가치가 내재돼 있는 곳이다.◆ 북부 화천군 개발잠재력 무한서울 북부지역은 의정부에서 철원까지 4차선 도로를 따라가면 철원군과 우측으로 화천군이 보인다. 이곳에도 평당 1천원 하는 임야가있다. 뚜렷한 개발방향은 아직 설정되지 않았지만 중장기투자라는원칙에 따르면 활용 가능한 면적이 조금이라도 있는 땅을 구입할수 있다. 아직도 인간의 때를 덜탄 깨끗한 환경으로 관광지로서의무한한 개발잠재력을 갖고 있는 지역인데다 쉽게 오고갈 수 있는곳이다.서울 남부쪽의 경기도와 충청도가 닿는 인접지역에도 싼 땅이 보인다. 아직도 평당 1천원에서 2천원 가량의 임야가 있다.◆ 정보수집일단 투자지역을 정했으면 싼 땅을 얻을 수 있는 정보가 필요하다.정보를 얻기 위해서는 원하는 지역의 부동산중개업소를 통해서 매물의 유무를 알아보는 것이 빠르고 손쉬운 방법이다. 아울러 지역의 유지나 연고가 있는 사람을 통해서 정보를 알아보는 방법도 가능하다.부동산중개업소를 통해 땅구입에 대한 거래를 할 경우 여러 중개업소를 다녀보고 이말저말 들어보는 것이 좋은 부동산을 구입하는 지름길이다. 목적에 맞는 매물을 더많이 보유한 곳이 능력있는 중개업소다. 또 중개업소를 이용할 때는 구입목적을 정확히 밝히는 것이 좋다.일반적으로 땅값은 세번 뛴다. 개발계획이 발표되면서 뛰고 착공되면서 한번, 마지막으로 완공시점에 상승한다. 따라서 정보가 부족해 투자를 못한다는 것은 잘못된 말이다. 모든 개발계획은 신문지상을 통해 상세히 보도되며 그 이후 투자해도 두번의 지가상승이예견된다. 대부분 도로확장이나 신설에는 3년 이상이 소요되므로계획발표 시점이 투자의 최적기인 셈이다.부동산전문가들은 일반적으로 개발후보지 인근이나 도로계획이 잡혀있는 곳을 추천하고 있다. 부동산 초보자의 입장에서는 개발계획을 선별하는 일도 큰 작업에 속한다. 실현되지 못하는 개발계획도많기 때문이다. 판별력이 떨어지는 초심자들에겐 수도권 열차노선을 쫓아가며 투자하는 방법도 가능하다. 정보수집방법이 쉽지 않으면 그냥 묵혀둘 마음으로 장기적인 투자를 하면 된다.◆ 구입요령전국의 땅은 3천만 필지를 헤아린다. 남한 전역이 3천만 조각으로나누어져 있다는 얘기다. 각 필지는 고유번호가 붙어있고 면적이나생김새도 각양각색이다. 이들 각 필지의 고유번호와 소재지 지번지목 면적 등은 시·군·구청에서 발급하는 「임야대장」에서 확인할 수 있다. 「임야도」는 임야의 생김새를 그려 놓은 도면으로 임야대장과 한 짝이다. 축적은 6천분의 1로 도면상의 1㎝가 실제거리상으로는 60m가 된다.또 도면읽기에 능숙해지면 일반 도로교통지도로도 땅에 대한 개괄적인 내용을 바로 파악할 수 있다. 상세지도로 행정구역이 어느 곳인지 파악한뒤 시·군청 지적과에서 해당 지역의 임야도를 발급받아 상세지도와 비교하면 번지확인이 가능하다. 이후 해당번지의 임야대장을 열람하면 소유자 인적사항을 알 수 있다.◆ 초심자는 수도권철길 따라 투자다음으로는 국토이용계획확인원을 살펴봐야 한다. 이곳에는 임야에대한 용도지역 및 용도지구가 있으므로 차후 이용개발방향을 알 수있다.등기부확인도 필수다. 등기부에는 최초 소유자와 현소유자 은행저당권 등이 세세히 올라있다.등기부상 소유자와 매매계약을 체결해야만 정당한 거래로 인정받기때문이다. 소유자의 처나 자식과 계약서를 쓰는 경우 등기부상의소유자가 부정하면 계약은 무효다. 또 매매대금을 치르면 등기상소유자의 인감증명서 주민등록등본 등 소유권이전에 필요한 서류를건네 받아야 한다.소유자확인을 잘못해 사기를 당하는 예는 비일비재하다. 등기부를위조한 사기단이 매스컴에 꾸준히 등장하고 있다. 그러나 등기부를읽을 수 있다면 등기사기에서 완전히 해방될 수 있는 것이다. 또중개업소의 말만 듣고 계약을 체결했다가 막상 문제가 생기면 가장곤혹스런 사람은 매수자 자신이다. 만에 하나를 대비해 등기부 읽는 법은 익혀 둘 필요가 있다.등기부는 필지별로 하나씩 있다. 등기부는 전국의 시·군·구에 위치한 등기소에서 보관하며 누구라도 발급을 요청하면 9백원의 수수료를 받고 발급해 준다.등기부는 표제부 갑구 을구의 세부분으로 구성돼 있다. 표제부는부동산의 물리적 현황인 지번 지목 면적을 보여준다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 나타난다.최초 소유자 중간소유자 현소유자는 물론 가등기 가압류 가처분이라는 「가씨 삼형제」가 등장한다. 법에 문외한인 일반인의 입장에서는 이들 「가씨 삼형제」가 등기부에 등장하면 계약체결을 보류하고 법률전문가를 찾는 게 안전하다. 을구에서는 소유권이외의권리변동을 읽을 수 있다. 부동산을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는 지등이 나타나는 저당권 부동산 이용권을 타인에게 빌려줬는 지의 여부를 알 수 있다 .따라서 부동산전문가들은 계약체결 직전과 중도금을 건네기 전，잔금치르기 전에 직접 등기부를 발급 받을 것을 권하고 있다. 여의치 않다면 최소한 잔금지불전에는 등기소에서 직접 등기부를 확인해야 한다.◆ 주의점임야에 대한 투자를 생각한다면 부동산실명제를 염두에 둬야 한다.명의신탁금지가 전면적으로 실시되기 때문이다. 내년 7월1일 이전에 임야를 타인명의로 등기한 경우에는 6월말까지 자신의 이름으로실명등기해야 한다.임야의 실명전환은 산림법상의 임야매매제도에 의해 이루어진다.그러나 임야는 실소유자가 아닐 경우 사실상 임야매매증명을 받지못하므로 실명전환이 극히 드물 것으로 보인다. 실명제실시이후에도 1정보（3천25평, 1만㎡）이상의 임야매매는 산림경영기획서나산림이용계획서를 제출함으로써 매매증명이 가능하다. 토지거래허가구역내의 임야는 토지거래허가만 받더라도 매매증명이 인정된다.아울러 임야투자에 있어 반드시 현장확인을 한뒤 법무사의 입회아래 등기이전을 하는 것이 뒤탈없는 투자방법이기도 하다.