'주제형' 상품 주목을...

부동산개발 방식이 다양해지고 전문화돼가면서 속속 선보이고 있는새로운 개발방식이 인기를 모으고 있다.이제까지의 부동산개발은 건설회사가 분양을 목적으로 개발해 개발이익을 극대화시키는 경우이거나 건축주가 자신이 소유한 땅에서임대수입을 목적으로 개발하는 것이 일반적인 개발방식이었다. 그러나 요즘 소액을 출자해 상업지부동산 분양수입을 목적으로 개발해 개발이익을 회원에게 재분배하는 개발방식이 새롭게 떠오르고있다. 이와는 별도로 실수요자끼리 공동으로 부동산을 상가 등으로개발, 직접 참여하는 방식으로 개발이익과 경영이익을 함께 보는부동산개발방식이 있다. 이른바 테마형부동산이다. 동대문의류도매상가나 신도시의 회원제 부동산들이 그 종류에 속한다. 테마형부동산개발은 한마디로 개발하려는 부동산에 하나의 주제를 부여하는것이다.소액으로 하기에 벅찬 덩치 큰 부동산을 유관업체끼리 공동출자해개발, 직접 경영하는 테마형부동산은 최근 부동산 재테크의 유력한수단으로 각광을 받고 있다.◆ 개발사례정유회사에 근무하던 박모씨(48)는 주유소 경영을 꿈꾸게 됐다. 좋은 장소에 주유소부지를 확보하면 정유회사들이 치열한 주유소 선점정책의 일환으로 건축비 경영자금지원 등 많은 지원을 아끼지 않는다는 사실을 알게 됐기 때문이다. 게다가 날로 늘어나는 자동차들로 주유소를 경영하면 평생사업이 된다는 확신까지 갖게 됐다.그러나 갖고 있는 자금은 채 1억원도 안돼 필요한 만큼은 친지의도움을 받기로 하고 사전작업에 들어갔다. 사전작업중에 박씨는 혼자서 주유소를 하는 것보다 휴게소나 차량을 대상으로 하는 유관업종끼리 한 장소에 모여서 사업을 하면 고속도로의 휴게소처럼 매상이 더 오른다는 사실도 알게 됐다.하지만 여러 사람이 모이는 것도 쉽지 않았고 차후에 복잡한 절차나 문제발생의 소지가 있어 가능하면 독자적으로 사업하는 것이 편할 것이라는 생각에 수도권주변의 땅을 알아봤다.막상 땅을 구하려고 하니 원하는 덩치의 작은 땅은 별로 없었으며있다해도 가격이 터무니없이 비쌌다. 반면 1천평이상의 큰 땅은 여러 곳이 있었으며 가격도 작은 땅에 비해 60%정도면 구입할 수 있었다.땅을 알아보면서 혼자 하려던 박씨의 생각은 곁에 자동차관련 유관업종을 유치해 서로의 경영에 도움이 될 수 있도록 하는 것이 이익이라는 생각이 들었다.박씨는 경정비를 하고 있는 지인의 도움으로 경정비업소를 차리려고 하는 사람을 소개받고 같은 방법으로 수소문해 공동투자를 할수 있는 사람들을 만날 수 있었다.처음에 망설였던 사람들도 고속도로 휴게소와 수도권주변을 직접둘러보면서 사업의 성공가능성을 직접 확인했다. 또 도심지역에서어떤 사업을 하던지 목이 좋은 곳의 1층 10평정도면 권리금만 보통3천만~4천만원씩하고 있어 건물을 임대해 사업하는 것보다 싼 땅을사서 개발하고 직접 운영하는 것이 투자대비 수익성은 더 나을 것이라고 판단됐다.박씨 등 투자를 결심한 사람들은 차량소유자들이 주유와 정비 세차등을 함께 하면서 쇼핑과 식사도 하고 휴식을 취할 수 있는 원스톱편의공간이 된다면 수익분기점에 도달하는 시간이 단축될 수 있다는 전문업체의 컨설팅을 받아들이기로 했다.◆ 개발지 주제부여해야 부가가치 높아공동개발에 동의한 업종은 주유소 식당 스넥코너 편의점 경정비 세차장 일반 판매상가등 7개 종류였다. 모든 업종을 유치하기 위해최소한 1천평정도의 부지가 필요했다.선정지역도 중요했다. 차량통행이 최소한 하루에 5천대이상이 돼야하며 4차선정도의 도로를 끼고 있어야 한다는 마케팅전략도 고려했다.수도권에서 외곽으로 나가는 도로중 하루 교통량이 5천대 이상인곳을 점검해보니 강화 수원 포천 일산 춘천방향의 수도권외곽 4차선 도로가 눈에 띄었다.도로를 낀 지역의 땅값을 조사한 결과 당시(93년도 초순께) 국도에접한 땅이 평당 70만원정도를 넘게 줘야 좋은 땅을 구입할 수 있었다.박씨 등은 더 싼 땅을 찾기로 하고 급매로 나온 부동산을 찾아봤다. 다행히 의정부에서 포천으로 가는 43번 국도변에 길게 늘어져있는 9백20평의 땅을 찾아낼 수 있었다. 평당가격은 35만원이었다.계약금과 중도금으로 땅값의 반만 주고 소유주명의로 건축을 완료하고 준공검사가 나면 명의이전과 동시에 나머지 잔금을 준다는 조건으로 구입했다.◆ 유관업종 모여 시너지 효과 기대돼43번 국도는 포천과 철원을 연결하는 도로로 겨울을 제외한 계절에행락객의 차량통행이 폭증하는 곳이다. 공단을 중심으로 화물차량의 통행도 많아 차량의 흐름을 이기지 못한 4차선 도로로 정체현상이 많이 발생하기도 하며 겨울에도 기본적인 차량통행량을 보이는곳이다. 박씨 등은 차량의 접근이 쉽도록 주유소의 위치를 출구방향에 우선적으로 정하고 나머지 업종은 식당 상가 경정비 세차장등의 순서로 배치했다. 건축비 부담과 현지역의 정서를 고려해 1층짜리 건물로 구성했다.주유소는 3백평에 건물 60평을 지었고 나머지는 각각 부지 1백평정도에 20평정도씩 건물을 건축했다. 부지구입에 평당 35만원과 건물에 평당 1백50만원의 부대경비로 건평대비 평당 40만원정도가 소요됐으며 박씨는 부지를 매입한 후 정유회사의 도움으로 건축비와 부대경비를 지원받을 수 있었다.주유소를 제외한 업체별 투자비용은 7천3백만원이었으며 시설비는각자 계산했다. 고급스럽게 꾸미지도 않았지만 여러 업소가 한곳에몰려있다는 편리함으로 스넥코너의 경우 개업초기에 하루 평균20만원 정도의 매상을 올렸다. 개업후 5개월째부터 현재까지는 월순수입이 4백만원을 넘고 있다.서로 연관성을 가진 업종끼리 하나의 휴게타운이란 주제를 부여해개발, 직접 경영하면서 높은 부가가치를 만들고 있는 것이다.◆ 개발방안 및 주의점테마형부동산의 개발은 부동산의 주변관계, 도로접근성 등을 고려해 적합한 부지를 찾은 다음에 가장 효율적인 이용방안을 강구해개발하는 것이 최고의 개발방법이다. 또 사용자(소비자)에 대한 사전조사가 치밀해야 한다. 소비자를 정확히 파악해야만 수요를 만족시켜주는 개발이 가능하기 때문이다. 소비자를 파악하면 소비자들이 많이 활용해 장사가 잘되며 결국 사용자에게도 이익이 되는 장소가 된다.절대적인 상권은 없다. 교통상황이나 개발등에 따라 상권은 변한다. 그러나 전문상가가 번영하는 것처럼 서로 도움을 줄 수 있는업종끼리 모여있으면 상권은 보호될 수 있다. 하나 더하기 하나는하나가 아니라 그 이상을 얻을 수 있는 시너지효과가 작용하기 때문이다. 이러한 시너지효과를 볼 수 있는 것이 테마형부동산이다.테마형부동산으로 공동개발할 수 있는 곳으로는 도시에서 전원으로나가는 국도변이나 공업단지로 진입하는 국도변 관광지역의 길목등차량통행이 많은 곳이면 유리하다. 개발가능 품목으로는 꼭 휴게타운이 아니라도 좋다. 레저용품판매점 가구판매점 건강용품식품판매점 생활용품판매점 토산품 판매점 등 다양하게 개발방향을 정할 수있다.테마형부동산을 개발하기 위해서 준농림지를 개발하게 되는 경우가많다. 준농림지개발은 전용허가를 받은 후 전용목적에 맞는 건축계획이 모두 실현돼야 소유권이 이전될 수 있다. 따라서 소유권자가개발에 따른 실질책임을 지고 건물완공후 등기를 넘기는 방식이 돼야만 했었다. 그러나 올해부터는 농지전용허가만 얻으면 소유권이전이 가능하므로 소액투자로 공동개발하기가 한결 쉬워졌다. 다만개발회사를 통한 간접개발방식은 개발권자의 경영위험에 대해 투자비회수가 불가능하다는 위험성을 갖고 있다. 따라서 구입부지에 직접 투자하는 방식이 안전할뿐만 아니라 비용도 10%이상 줄이는 방법이 된다.