서울 하얏트호텔의 청소를 담당하는 용역업체는 서비스마스타사.객실을 제외한 라운지 복도 화장실 등의 청소를 대행해 준다. 화학약품과 청소차량을 이용해서 카펫과 대리석 등을 세척하거나 닦아낸다. 이 회사는 지난 95년초 야간 청소를 맡은 후 2년만인 올해초까다롭기로 유명한 특급호텔의 청소용역을 따내는데 성공했다. 하얏트호텔 이외에도 웨스틴조선호텔과 스위스그랜드호텔 등 서울시내 주요호텔의 청소를 맡고 있다.청소에도「품질」이 있다. 일반인들에게 익숙한 물걸레질과 왁스칠등 단순 작업만 있는 것이 아니다. 화학약품처리와 기계화 자동화를 요구하는 고품질의 청소도 있다. 호텔이나 병원 공공기관 등이자신들의 이미지에 부합되는 고급청소를 필요로 한다. 빌딩의 이미지제고와 수명연장 그리고 고임대료를 기대하는 빌딩업주도 든든한수요자다.이같은 수요를 기반으로 청소와 경비 설비 등 빌딩관리시장이 급속히 증가하고 있다. 빌딩이 급증하면서 이를 효율적으로 관리할 필요성이 증대한 것이다. 미국에서는 빌딩관리업이 2000년대 최고업종의 하나로 선정될 정도다. 국내에서도 인텔리전트빌딩(IBS) 의출현과 보다 쾌적하고 건강한 빌딩환경에 대한 수요증가로 성장잠재력이 풍부하다.업계에서 추산하는 빌딩관리시장은 지난해 1조 7천억원, 올해 2조원 규모다. 2000년에는 3조6천억원으로 성장할 것으로 전망한다.대그룹 계열사를 비롯해서 중소용역업체, 공공기관의 상조회 등이참여하고 있다. 올해부터는 외국업체에도 문호가 완전 개방됐다.◆ 빌딩관리시장의 선두주자, 중앙개발대그룹 계열사는 빌딩을 단순 관리하던 차원에서 입주자들에게 보다 쾌적한 근무환경 제공과 더 많은 부가가치의 창출을 겨냥하는빌딩경영으로 전환하고 있다. 또한 IBS의 등장으로 빌딩관리의 첨단화 고급화를 주도한다. 중소용역업체는 이같은 변화에 능동적으로 대응할 것을 요청받는다. 대그룹 계열사와 협력관계를 모색해야할 형편이다. 외국계업체는 당장 두각을 나타낼 것으로 보이지 않는다. 하지만 국내에 진출한 외국계업체나 병원 호텔 등 「질」을중시하는 빌딩을 중점 공략할 것으로 보인다.국내빌딩관리시장의 선두주자는 중앙개발. 지난해 1천6백억원의 매출을 올렸고 세계최초로 빌딩경영 서비스 부문 ISO 9002와 ISO14001을 취득하는 등 기술력면에서 타업체를 압도하고 있다. 빌딩을 기획· 설계하는 단계에서부터 빌딩경영자 입장에서 의견을 개진하는 것으로 알려졌다. 외국업체와 경쟁할 수 있는 유일한 국내기업이라는게 업계의 일치된 의견이다. 현재 삼성그룹사옥 및 삼성의료원 등 40여만평 규모의 빌딩 40여개를 관리하고 있다. 당분간그룹빌딩을 경영하는데 치중할 방침이다.삼성계열사와 임직원의 근무처나 전화번호를 안내하는 「삼성안내마당」을 운영하고 있으며 40여개 빌딩의 전기 엘리베이터 방재시설 등의 관리를 담당한다. 또한 그룹소유 빌딩에 들어올 임대업체를 선정하거나 빌딩운영비를 절감하는 다양한 방안을 연구한다. 특히 빌딩운영비의 40%를 차지하는 에너지비용을 줄이는 기술은 상당히 앞서 있다. 예를 들면 절전형 조명기기와 심야시간의 전력을 이용, 얼음을 얼렸다가 낮에 녹여 냉방에 이용하는 방축열시스템을독자개발했다. 또한 삼성그룹 직원들이 상쾌한 환경에서 근무할 수있도록 온도와 습도 조절, 위성TV나 인트라넷망 등 각종 편의시설의 구축에도 앞장서고 있다.노경춘 서비스운영담당은 『10년전 삼성그룹 본관에 입주한 BOA(Bank of America) 한국지사장이 자신의 집무실에서 실내 온도와 습도를 측정한 후 평상시의 온도와 습도가 아니라고 항의할 때의아하게 생각했는 데 지금은 국내 입주자들에게서도 흔히 볼 수있다』고 빌딩관리에 대한 인식변화를 소개했다.◆ 빌딩관리는 첨단종합기술대우그룹의 동우공영도 그룹빌딩관리 전문업체다. 빌딩관리만 전담한다는 점에서 「LG25」 를 경영하는 LG유통이나 「에버랜드」를운영하는 중앙개발과 차이가 있다. 대표적인 빌딩으로는 서울역앞대우센터와 연세재단 세브란스빌딩, 여의도 대우증권사옥 등이 있다. 지난해 3백80여억원의 매출을 올렸고 올해 4백50여억원을 기대하고 있다. 경비인력 9백여명을 포함해서 모두 1천5백여명을 확보했다. 청소는 외부업체에 1백% 용역을 주지만 경비나 설비관리 등은 직영체제다. 정식직원으로 채용하기 때문에 전체매출액에서 인건비가 75%나 차지한다. 회사측은 이에 대한 대책의 하나로 「1인다기능화」를 추진한다. 사내교육을 통해 2개 이상의 자격증을 취득하도록 유도하여 인원을 줄일 방침이다.LG그룹의 LG유통은 여의도 쌍둥이 빌딩과 LG애드 LG전자 등 15만평20여개의 빌딩을 관리한다. 빌딩임대와 관리로 지난해 6백50억원의매출액을 올렸다. 청소는 순일기업 동방흥산 등 중소용역업체에1백% 하청을 주며 경비는 하청과 직영이 반반씩이다. 순일기업과동방흥산 이외에 서운개발에 용역을 주고 있다. 다만 시설과 안내는 전원 직영체제다.이들 대그룹 계열사들은 빌딩관리업이 출입자 안내와 경비 설비관리 등 단순한 사업이 아니라고 주장한다. 영화 <타워링 designtimesp=4716>에서 볼수있듯이 수많은 인명과 재산을 빼앗아가는 재해를 사전에 방지해야하고 또한 하루 8시간 이상을 고층빌딩에서 생활하는 입주자들의건강까지 배려해야 하는 첨단종합기술이라고 말한다. 특히 빌딩경영을 통한 부가가치 창출은 고도의 마케팅기법까지 필요로 한다고강조한다. 한마디로 『대그룹이 빌딩관리업까지 진출하느냐』라는중소용역업체들의 비판은 빌딩경영의 본질을 깨닫지 못했기 때문이라는 것이다.대그룹 계열사의 적극적인 참여로 중소용역업체는 갈림길에 놓여있다. 이들과의 협력적 관계 정립과 빌딩관리의 고도화 첨단화 추세에 부응할 것을 요구받는다.3천여개에 달하는 중소용역업체중 제대로 영업능력을 갖춘 업체는1백여개에 불과한 것으로 알려졌다. 범아 신천개발 진양 고암 등이그마나 1백억원 이상의 매출을 올리고 있다. 나머지 업체는 이들로부터 재하청을 받으며 대부분 청소 경비용역업에 편중돼 있다.IBS나 대형빌딩의 설비관리는 물론 호텔이나 병원 등의 청소용역수주도 쉽지 않다. 중앙개발의 한 간부는 삼성본관의 몇몇 사무실에 깔려 있는 카펫의 세척을 청소용역업체에 맡기기 힘들어 호텔청소용역업체에 따로 위탁한다며 이런 상황에서 중소용역업체가 대기업의 시장참여를 비난하는 것은 어불성설이라고 지적했다.이런 현실을 중소용역업체들도 대체로 인정한다. 지난 88년 설립된한국방호는 서울 을지로의 한화그룹 사옥과 여의도의 서울증권, 한화증권 사옥의 청소와 경비를 담당한다. 경비인력은 5백여명이며청소인력은 2백여명. 남중희 부장은 『인건비 부담 때문에 관련법규에서 요구하는 전기, 설계기사를 고용하지 못해 시설관리업에도참여하지 못하는 상황에서 IBS나 대형빌딩의 시설관리는 꿈도 못꾼다』고 인정했다.삼성그룹 본관 사무실의 청소를 대행하고 있는 진양메인티넌스는지난해 1백억원의 매출을 올렸다. 중소용역업체중 상위권에 속하는편이다. 전체 매출구성비를 보면 설비관리비가 40%, 청소비가 50%,나머지가 경비서비스다. 중앙개발의 청소용역이 가장 큰 수입원이다. 정덕균 사장은 『자유시장경제체제에서 어떻게 대그룹 계열사들의 시장참여를 무조건 반대하겠느냐』면서도 『중소업체들이 전문업체로 성장할 수 있도록 지원하는 것이 아쉽다』고 말했다.정부산하기관이나 공공기관의 사옥관리는 직원들이 출자한 법인이나 퇴직공무원의 상조회가 맡고 있다. 한국은행의 경우 서원기업,국민은행은 BM, 서울은행은 우영실업 등에서 관리한다. 이들 업체는 규모의 영세성이나 작업의 단순성이라는 점에서 중소용역업체들과 별반 차이가 없다. 주로 청소나 경비업무 등을 담당한다. 다만중소용역업체가 비판하듯이 수의계약이나 담합을 통해 용역업체로선정되는 것이 아니라 기관의 속성상 특정 업체와의 거래가 불가피한 측면이 있다고 해명했다.지난 73년부터 한국은행 사옥의 청소를 담당하고 있는 서원기업의한 관계자는 한국은행이 책정된 예산한도내에서 청소용역비를 지출할 수밖에 없어 일반빌딩보다 가격은 더 낮다고 설명했다. 그럼에도 매년 계약을 체결하는 것은 미화원들의 신원조회에 걸리는 시간과 예산의 낭비를 방지하기 위해서라고 설명했다.◆ 영역조정으로 공존 모색외국업체의 활발한 움직임도 예상된다. 이들 외국업체는 빌딩경영노하우와 기술력면에서 국내업체보다 앞서 있다는 게 업계의 공통된 평가다. 국내에서 활동중인 외국업체로는 월드와이드서비스코리아가 있다. 서비스마스타사는 국내업자가 외국회사의 라이선스를들여와 영업하는 대표적인 예다.월드와이드서비스코리아는 지난 94년말에 진출해서 시설관리와 청소 경비 용역을 맡고 있다. 현재 을지병원 까르푸중동점 그리고 미문화원 수원대학 등의 청소를 대행한다. 이중 까르푸중동점은 1백%가까운 기계화율을 보인다. 회사관계자는 『국내업체들보다 기계화와 약품처리면에서 경쟁력을 갖고 있으며 시설관리와 경비서비스도미국 본사의 매뉴얼에 근거하고 있기 때문에 생산성이 높다』고 말했다.서비스마스타사는 지난해 60억원에 이어 올해 1백억원의 매출을 예상한다. 이 회사는 매출액의 2% 정도를 로열티로 미국측에 제공하는 것으로 알려졌다. 하얏트호텔과 웨스틴조선호텔, 스위스그랜드호텔 그리고 강북삼성병원과 벽산그룹사옥 등의 청소를 대행해준다.대그룹 계열사와 중소용역업체 그리고 외국계 기업, 상조회 등이혼전양상을 보이고 있는 빌딩관리업은 대그룹 계열사 중심으로 재편될 조짐을 보인다. 단순한 빌딩관리유지에서 빌딩경영을 통한 고부가가치 창출이라는 요구가 빌딩주로부터 나오고 있다. 또한IBS의 등장으로 빌딩경영의 첨단화 고급화가 대세를 이룬다. 아울러 외국계 기업들과 경쟁하기 위해서라도 대그룹 계열사들의 적극적 활동은 불가피할 것으로 보인다. 이에 대해 청소용역업체인 보흥실업 안석순 사장은 『대기업들의참여는 지난 35년간 중소업체들이 힘들게 키워놓은 빌딩관리시장의질서를 붕괴시키고 있다』며 『중소업체들도 전문화 첨단화할 수있도록 정부나 대기업이 지원하는 것이 필요하다』고 주장했다. 특히 안사장은 지난해 현대그룹과의 제휴설이 나도는 SOS7의 등장으로 시장질서가 교란됐다고 비난했다.그러나 중소업체들의 반발에도 불구하고 보다 안락한 환경을 바라는 입주자들의 요구와 효율적인 관리로 빌딩가치보존과 빌딩수명을연장할 수 있다는 건물주들의 인식변화로 대그룹 계열사들의 활동무대는 더욱 넓어질 것으로 보인다. 특히 유지보수 임대관리 자산관리 보안 등을 통합적으로 제공하는 CAFM(Computer AidedFacility Management)의 도입으로 이들의 입지는 한층 강화될 것으로 예상된다. 물론 빌딩관리에 대한 인식변화는 중소용역업체들에도 새로운 기회를 제공하고 있다. 김상택 LG유통 개발사업부 과장은 『기업들의 아웃소싱이 증가하고 있어 중소용역업체로 넘어가는청소나 경비 설비관리업무가 늘어난다』면서 『대그룹 계열사는 종합적이고 첨단기술을 요하는 부문에, 중소용역업체는 이를 보완하는 분야에 특화하면 양자간의 갈등을 줄일 수 있다』고 전망했다.★ 인터뷰 / 김건치 한국건축물관리연합회 회장중소용억엽치 기술·경쟁력 있다전국 3천여 중소빌딩관리업체의 모임인 한국건축물관리연합회 김건치 회장은 3월초 주요 일간지에 대기업과 공무원 상조회의 빌딩관리시장 진출을 비난하는 광고를 게재했다. 공정거래를 위반하고 중소기업고유업종을 넘본다는게 비판의 요지였다. 특히 김회장은 중소용역업체들이 힘들게 개척한 시장에 대기업들과 상조회가 뒤늦게참여하여 수의계약 등 시장질서를 어지럽힌다고 주장했다.▶ 중소용역업체의 어려움을 호소하는 광고를 냈는데 특별한 동기라도있습니까.30년 넘게 한 우물만 파다보니 중소용역업체들도 빌딩관리의 경영노하우와 전문성을 확보하게 됐습니다. 기술력만 놓고 본다면 어느대그룹 계열사 못지않은 수준이라고 자부합니다. 그런데 공무원 퇴직자 모임과 일부 대그룹의 계열사가 이 시장에 참여하면서 시장질서가 혼탁해졌습니다. 대기업의 경우 친인척과 퇴직임직원들에게수의계약으로 넘김으로써 중소용역업체는 입찰에 참가조차 못하고있습니다. 또한 상조회는 공무원법 등에서 이권개입을 금하고 있는데도 명백한 위법행위를 하고 있죠. 이같은 현실을 언론에 호소해서 개선책을 마련하자는 심정으로 광고를 하게 된 것입니다.▶ 중소용역업체들이 건물소유주들과 계약을 체결하면서 느끼는 애로점은 없습니까.현재 건물소유업체와 빌딩관리업체는 대부분 1년 단위로 계약을 체결합니다. 매년 경신해야 하니까 인건비가 올라도 이를 계약단가에반영하기가 매우 힘듭니다. 계약단가를 올리려고 하면 업체를 교체하겠다고 은근히 협박하죠. 또한 건물주의 빌딩관리에 대한 인식이낮은 것도 큰 어려움입니다. 임대료 수입에만 관심이 있지 빌딩을효율적으로 관리하겠다는 생각이 거의 없습니다. 그러다보니 중소업체들의 전문성과 특화된 노하우를 살릴 기회가 줄어들어 안타깝습니다.▶ 대그룹 계열사들은 빌딩관리가 단순히 청소나 외부출입자를 통제하는 것이 아니라 쾌적한 사무환경 조성과 빌딩수명의 연장과 밀접한관련이 있어 중소기업체에 맡기는 것은 무리라는 반론을 제기합니다만.IBS(인텔리전트 빌딩)의 등장과 입주업자의 서비스수준 향상 요구로 주먹구구식의 빌딩관리가 한계에 도달했다는 주장에는 동의합니다. 첨단장비를 사용하든가 보다 값싸고 효율적인 서비스를 제공해야 합니다. 그러나 이같은 서비스를 대그룹 계열사만 제공할 수 있다는 주장은 어불성설입니다. 중소용역업체들도 전문업체로서 특화된 기술력과 가격경쟁력을 갖고 있습니다. 공정한 무대만 마련되면충분히 경쟁에서 이길 수 있다고 봅니다.▶ 단순히 대그룹 계열사 참여를 비판하거나 공공기관 상조회의 수의계약을 비난하는 것만으로는 부족하다고 봅니다. 중소용역업체의경쟁력을 키우는 방안은 무엇입니까.고객에 대한 보다 친절하고 효율적인 서비스를 제공하기 위해 부단히 노력해 왔습니다. 그중 하나가 회원사 직원들의 자질향상 교육입니다. 예를 든다면 지난해 2월말 경비지도사 시험을 치렀습니다.전국에서 1만3천명이 응시, 합격자 2천4백여명에게 자격증을 수여했습니다. 이들은 80시간 이상의 교육을 받았고 경비관련 법률도학습했습니다. 또한 한국위생관리협회도 정기적으로 회원사 직원들을 대상으로 교육을 실시합니다. 이밖에도 2002년 「세계빌딩연맹」총회를 서울에서 개최하는 등 국제화에도 노력하겠습니다.▶ 빌딩관리시장에 뛰어든 중소용역업체만해도 3천여개가 넘습니다.업체난립과 영세화는 IBS의 증가 등 빌딩관리기술의 전문화 정보화경향에 적극 대처하기 힘들다고 봅니다만.대전EXPO행사때 대전지역 9개업체들이 공동으로 청소 경호 방역 업무를 담당한 전례가 있습니다. 이를 교훈삼아 빌딩들의 고층화 첨단화추세에 맞추기 위해서라도 중소업체들간의 컨소시엄 구성을 적극 추진할 계획입니다.▶ 앞으로 국내 빌딩관리시장의 전망은 어떻게 보십니까.선진국의 예를 보더라도 성장전망은 좋다고 봅니다. 소득이 높아짐에 따라 빌딩환경의 쾌적화 정보화에 대한 요구가 늘어날 것이기때문입니다. 빌딩소유자들도 빌딩관리의 중요성을 인식하고 꾸준한투자를 하는 것도 좋은 징조죠. 직장인들이 하루의 70% 이상을 보내는 사무실 공간은 매우 중요합니다. 중소용역업체들도 자체 경쟁을 통해 전망이 좋은 시장을 적극 활용할 수 있도록 지혜를 모았으면 합니다.』