최조 투자로 최대 이익 본다

불황기에는 값싸게 투자하고 최대의 이익을 얻는 것이 요령이다.특히 요즘 같은 IMF시대에는 현금의 힘이 절대적이어서 가능하면부동산도 최저투자비로 구입하려고 하는 것이 일반적인 심리이다.이러한 투자원칙에 가장 부합하는 것이 경매다. 경매는 부동산거래에서 공식적인 덤핑을 인정받는, 부동산을 싸게 살 수 있는 수단의하나이다.경매는 법원이 선임한 감정평가사가 산정한 감정가를 최저경매가로해 입찰이 시작되며, 유찰이 되면 그때마다 최저경매가를 20%씩 낮춰 다시 입찰에 내놓게 된다. 최초감정가격은 시중거래가격과 비교할 때 오히려 높은 경우도 있으므로 1차, 2차 또는 3차경매로 이어지는 것이 일반적인 현상이다. 3차경매까지 가면 최초감정가의 60%수준에서 최저경매가가 결정되므로 시중거래가격보다는 20~30%싼가격에 경락받을 수 있다.그러나 싸고 좋은 부동산을 구입할 수 있다는 게 경매의 매력이지만, 여러 가지 주의사항을 요구하고 있는게 또한 경매다. 우선 일반주택이나 아파트의 경우 세입자가 있을 경우 주의해야 한다. 전세권을 설정하지 않은 전세입자가 최초담보권설정일보다 먼저 전입해 있을 때에는 낙찰가격외에 전세보증금을 별도로 부담해야 하기때문이다. 그러므로 전세입자의 전입일자가 불명확하거나 전입현황이 미상으로 표시된 주택에는 응찰하지 않는 것이 보통이다. 점포주택의 경우는 권리금과 상가보증금도 신경을 써서 점검해야 한다.특히 경매가 무조건 싸다고 해서 덤벼들면 잘못 투자하기 십상이다. 환금성이 없는 물건은 애물단지로 전락할 수 있기 때문이다.결국 경매투자도 치밀한 입지분석이 병행되어야 한다.◆ 감정가 8억원 상가주택, 4억8천에 낙찰소규모 사업을 하던 백차용씨(48세)는 어느 정도 자금이 확보되자사무실과 주택이 함께 있는 건물을 구입하고 싶었지만 도로에 접한물건은 기본이 평당 1천만원 이상으로 턱없이 높아 도저히 엄두를낼 수가 없었다. 그러던중 경매를 통하면 좋은 물건을 싸게 살수있다는 말을 듣고 백씨는 이전부터 알고 지내던 한 부동산 전문가의 도움을 받아 우선 정보가 충실한 경매전문지를 구독하기 시작했다. 권리분석을 거친 다양한 물건들을 살폈다. 경매관련서적을 수시로 참고하며 전문지에 나온 물건 중 자신의 자금에 맞는 경매물건을 골라 일주일에 최소 한번이상씩 현장을 찾아다녔다.우선 주변상황을 살펴보고 매물인근의 부동산업소를 찾아 시세를알아본 후 경매가와의 차이를 비교분석하기도 했다. 이렇게 5개월동안 현장답사를 마친 건물이 40여개. 틈만 나면 동서남북 닥치는대로 여러 법원을 쫓아다니며 귀동냥과 눈치로 경매부동산의 기본을 깨우치고, 자신이 선택한 물건의 권리관계가 복잡할 때는 법무사를 찾아 자문을 구했다.그러던 중 백씨는 운 좋게 서대문구 북가좌동의 대지 65평 건평 90평짜리, 3층 상가주택을 발견했다. 건물소유주가 벽지회사를 운영하다 부도가 나 경매에 나온 것으로 감정가는 8억1천만원. 그러나이미 2회 유찰돼 5억1천8백40만원까지 떨어진 상태였다.건물은 지은지 20년이상된 노후건물이었지만 2차선 삼거리코너에위치하고 50m전방에 2천6백세대의 재개발지역이 공사예정이라 향후발전가능성은 보장된 곳이었다. 건물은 지층의 경우는 카페이고, 1층에는 점포 3개(유리가게, 양복점, 책방)가 각각 보증금 1천5백만원에 세 들어 있었다. 또 2층은 주인이 직접 사용하는 사무실로 공실상태다. 시세조사결과도 평당 1천2백만원 정도는 족히 나갔다.투자수익이 높은 우량물건이었으나 욕심이 생겨 한번 더 유찰되기를 기다렸다.3회 유찰로 4차경매 때 최저경매가는 4억1천4백72만원이었다. 그는전문가와 상의해 3차경매가에 육박하는 4억8천만원을 써서 결국 낙찰에 성공했다.