정부에서 건축조례안을 개정해 재건축시 용적률을 예전 4백%에서3백%로 하향조정함과 동시에 안전진단을 강화하고 재건축가능시점도 20년에서 25∼30년으로 연장하려 하고 있다. 따라서 예전에「황금알을 낳는 거위」라던 재개발·재건축지역의 조합원지분은급락세로 돌아섰다. 게다가 IMF로 자금난에 봉착한 건설업체가 이주비 부담이 높은 재개발·재건축에서 손을 떼기 시작하면서 언제진행될지 모르는 초기 재개발·재건축지분의 거래마저 거의 동결된상태다.지금까지 알려진 재건축에 대한 규제내용을 보면 우선 여러 동으로이루어진 기존 APT의 재건축은 각동마다 80%이상의 동의가 있어야 가능해진다. 공동주택노후화에 대비해 매월 적립하는 특별수선충당금도 2배이상 늘어난다. 재건축대신 리노베이션을 유도하는 것이다. 게다가 오는 99년부터는 APT유지관리제도가 대폭 강화돼 재건축이 어려워짐에 따라 재건축예정단지들의 사업추진이 불투명해지고 있다.이러한 주변환경의 변화로 예전에는 평수가 큰 APT일수록 평당단가가 높아 재건축으로 큰 APT를 분양받으면 조합원에게 많은 이익이 돌아갔으나 IMF이후 소형과 중형, 대형의 평당단가가 평준화되면서 조합원의 이익이 많이 줄었다. 따라서 이제까지는 큰 APT를 우선 조합원들이 배당받는 것이 상례였으나 일부 재건축APT조합은 중·대형을 일반분양하는 사례까지 나타나고 있다.지난해 많은 관심을 모았던 서울시내 저밀도 5개지구의 재건축APT도 위치는 좋지만 예전에 너무 가격이 많이 올랐고 대규모 단지여서 사업진행속도가 늦어지고 있다. 그러나 재개발·재건축의투자핵심은 「진행속도」라고 볼 수 있다. 그런 점에서 섣불리 투자했다가는 손해를 볼 수도 있다. 재개발지구도 이주비가 아직 지급되지 않은 곳은 사업추진이 중단된 상태이다. 또 재개발사업의이익을 대변하는 이익비례율도 95년 1백11%, 96년 91%, 97년 88%로 계속 하향세에 있다.재개발·재건축의 최대이점은 소형주택을 중·대형의 새 APT로보상받음으로써 시세차액을 얻는데 있다. 그러나 IMF로 인해 소형주택 선호추세가 이어지면서 중·대형 APT의 평당가격이 하락해예전과 같은 투자이익은 기대할 수 없다. 게다가 기존 재건축예정인 노후APT가격은 많이 상승한 상태다. 따라서 이제는 재건축도거주하는 사람에게는 이익이 있을지 몰라도 투자가에게는 매력을잃고 있다.다만 이미 재개발·재건축이 진행돼 분양이 이뤄졌거나 금명간 분양될 APT는 유심히 살펴볼 필요가 있다. 왜냐하면 APT분양권전매가 허용되었고 서울지역에 대단위로 입주가 가능한 곳은 거의가재개발·재건축 APT뿐이기 때문이다. (문의천리안 GO KYJ)