주택임대사업이 은근한 인기를 타고 있다. 이제껏 전세라는 독특한임대제도로 임대사업을 꺼리는 사람들이 많았지만 최근 각종 세금감면혜택과 향후 주택가격전망 등이 작용하면서 임대사업에 뛰어드는 사람들이 늘고 있다. 지난 8월말 현재 건설교통부가 밝힌 전국의 주택임대사업자수는 모두 4천1백45명. 지난해10월말(2천7백96명)에 비하면 IMF이후 급증한 셈이다.앞으로의 전망도 밝다. 선진국의 주택금융기법인 주택저당채권제도가 내년에 도입되면 전세시장이 붕괴되고 주택소유계층과 월세로사는 계층으로 나눠지면서 매수수요와 월세수요가 급격하게 증가할것으로 예측된다. 그만큼 임대주택수요층이 넓어지는 것이다. 그리고 현재 주택임대사업의 요건이 5가구로 되어 있지만 조만간 2가구로 완화된다는 점도 임대주택사업의 전망을 밝게 하고 있다. 잘만하면 1억원안팎의 돈으로도 임대사업을 할 수 있게 되는 것이다.특히 정부의 평형별 APT건축의무비율이 해제되어 이제까지 중대형평형의 평당단가가 높고 소형평형은 낮았으나 앞으로는 평형별 평당단가가 비슷해지면서 소형APT의 가격상승률이 높아질 가능성이커 주택임대사업의 투자성이 그만큼 높다고 할수 있다. 게다가IMF로 인해 급락을 한 집값이 IMF를 벗어나는 시점에 예전가격을되찾을 공산이 커 시세차익도 기대된다.●투자포인트: 주택임대사업은 5~10년이라는 장기투자를 목적으로해야 한다. 따라서 감가상각률이 높은 연립·다가구·다세대주택의임대사업은 처음에는 이익이 남을 수 있어도 나중에는 손실이 커지므로 특수한 경우를 제외하고 피하는 것이 좋다.또 현재보다는 지하철이 개통될 지역이나 택지개발이 예정된 지구 등 발전가능성이 높은 지역을 선택하는 것이 좋다.한 지역에서 집중적으로 주택을 구입해 임대사업을 하는 것도 피해야 한다. 발전가능성이 높은 지역 3~4곳을 선정해 분산투자하는 것이 좋다. 분산투자는 관리가 힘들지만 임대사업을 하면서 5년후 필요에 따라 투자수익이 많이 발생한 곳을 먼저 처분하여 투자수익을얻을 수 있기 때문이다. 아울러 지금 주택임대사업을 하려는 사람은 월세보다는 전세개념이 많으므로 임대료 수익을 기대하기 보다는 양도차액을 계산해야 한다.●주택임대사업자등록: 주택임대사업에서 가장 기본적인 요건은 임대사업자등록이다. 반드시 정식으로 임대사업자로 등록해야만 각종세금감면 혜택을 받을 수가 있다.주택임대사업은 임대용으로 매입한 5가구에 대한 소유권 이전등기가 완전히 이뤄지지 않았더라도 분양 또는 매매계약서만으로도 사업자등록을 신청할 수 있다. 이 때 주의할 점은 주택임대사업자 등록은 첫번째 주택을 이전등기한 후 2개월 이내에 이뤄져야 한다는점이다. 임대용으로 취득한 주택 5채 모두에 대해 취득세와 등록세를 감면받으려면 최소한 첫번째 주택을 이전등기한 후 2개월 이내에 나머지 주택에 대한 계약을 맺고 임대사업자등록을 해야한다.만약 사정에 의해 2∼3가구로 임대주택사업을 시작한 경우에는 나중에 5가구를 채우게 되면 반드시 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 하지 않으면 5년후 되팔 때 양도소득세 감면혜택을 받지 못한다. 이 때 사업자등록전에 이미 임대를 시작한 임대주택에 대해서는 취득·등록세를 소급해 면제받을 수 없다.한편 주택임대사업은 임대주택 보유단계에서 재산세와 종합토지세의 감면혜택을 받을 수 있는데, 이는 모든 사업자에게 해당되는 것은 아니다. 재산세·종합토지세감면은 5가구 이상의 임대용주택을동일한 아파트단지내에 보유하고 있는 경우에 한정된다.등록절차는 거주지 시 군 구 주택과에 주택임대사업법에 따른 임대 사업자 등록을 한 후 거주지 세무서에 일반 사업자 등록을 하면된다. 문의 천리안 GO KYJ
