빚 떠안을 수도, '피하는게 상책'

부동산시장이 장기침체에서 벗어나지 못하는 불황기가 지속되고있다. 가격도 많이 떨어졌다. 따라서 이제는 제값을 다 주고 산다면 더 이상 남는 것이 없다는 생각으로 부동산은 무조건 싸게사야한다는 대세가 되다시피 했다. 그런 점에서 경매부동산은 여전히 매력적인 투자대상이다. 잘만하면 시세의 절반 값에 원하는부동산을 손에 넣을 수 있기 때문이다. 게다가 경매물건은 날이갈수록 넘쳐나는 실정이다. 이런 사정으로 서울·수도권 지역 물건의 경우 평균 경쟁률이 5대1을 넘어설 정도로 치열하다.하지만 경매부동산이 매력적인 투자대상임은 분명하지만 그만큼주의해야 할 사항도 많다. 가장 먼저 명심해야 될 사항이 대위변제의 가능성이다. 일반적으로 경매는 최초 저당권설정 이후의 임대차나 저당권 가압류 등의 권리관계는 소멸된다. 그러나 대위변제물건의 경우 권리순위가 바뀌므로 주의가 필요하다.실제 사례를 들어보겠다. 서울 강동구 둔촌동의 32평형 아파트를구입하려는 박모씨의 경우다. 감정가 2억원인데 최저경매가가1억2천만원으로 떨어졌다. 권리관계를 보면 △94년 5월 저당 1천2백만원 △95년 6월 임차 6천만원 △96년 4월 저당 3천만원△97년 2월 가압류 등으로 돼있다.이 물건은 권리순위가 선순위 저당권이 1천2백만원으로 1순위이고 임차보증금 6천만원이 2순위, 저당권 3천만원이므로 선순위저당권이후의 권리는 모두 소멸된다는 생각으로 아무런 문제가없는 것으로 판단하기 쉽다.◆ ‘확인 또 확인’필수그러나 임차인 갑이 확정일자를 받지않았거나 3순위 근저당보다늦게 받아 자신의 보증금 6천만원에 대한 배당을 받지 못하게 되었을 경우에는 앞순위의 저당권 1천2백만원을 채무자를 대위해갚아버릴 가능성이 높다.이를 「대위변제」라고 하는데 임차인이 대위변제를 하게 되면임차인 갑의 임차보증금이 1순위가 되고 그 이후의 저당권 및 가압류는 후순위가 되므로 낙찰자는 선순위 저당순위보다 앞에 있는 임차인 갑의 보증금 6천만원을 인수하게 되는 것이다.이러한 대위변제는 선순위 저당금액이 후순위 임차인이 받을 금액보다 월등히 적을 경우 통상 발생하는 일로 이를 소흘히 하고경매에 참가했다가 낭패를 당하는 경우가 있으므로 대위변제의가능성이 있는 물건은 신중을 기해야 한다.이같이 후순위 임차인은 선순위 저당권을 갚음으로써 자신이 선순위가 돼 자신의 보증금을 안전하게 변제 받을 수 있게 되는데대위변제가 응찰자에게 함정이 되는 것은 사전에 대위변제 사실여부를 파악하기가 쉽지 않기 때문이다.대위변제가 가능한 시점은 입찰기일전까지인데 입찰전날이나 당일 대위변제를 하고 말소등기를 신청했다면 등기부에 미처 지워지지 않아 이를 알지 못하고 응찰하는 경우가 생긴다. 따라서 대위변제의 가능성이 있는 물건은 가능하면 응찰을 피하는 것이 좋다.