경매는 감정가를 기준으로 최초경매가가 결정되고 한번 유찰될 때마다 20%씩 경매가격이 낮아지므로 2∼3회 유찰되는 물건은 시중가격보다 30∼40% 싸다. 그러나 경매는 선순위 근저당설정이후의 권리는 소멸되므로 일반적인 권리분석으로 대부분의 경매물건은 해결되나 여러 가지 예외 요소가 많으므로 철저한 분석과 사전대처가요구된다.경매의 요체는 임대차 현황을 제대로 파악하는 데에 있다. 등기부를 보고 권리관계를 분석하는 것이 경매의 기본절차에 해당한다면,임대차문제를 얼마나 파악하고 있는가가 경매성공의 필수적인 요소가 된다. 임대차관계를 정확히 분석하면 임대차보증금을 본의 아니게 인수하게 되는 위험을 줄이게 된다. 세입자의 경우 이사후에는확정일자인을 받거나 전세권등기를 설정해 두는 경우가 대부분이다.그러나 전세권 등기는 설정하는 절차나 비용이 확정일자보다 많이들어 확정일자를 선호하고 있는 실정이다. 전세권은 등기일을 기준하여 순위를 정하나 확정일자인은 입주와 주민등록전입신고, 확정일자인중 가장 늦은 날짜를 기준으로 삼는다. 또 경매시 전세권은건물에 대한 가격만을 배당받게 되므로 보증금을 다 변제받기 어려운 경우가 있으나 확정일자인은 효력이 건물은 물론 토지에도 미치게 되므로 오히려 배당시 전세권등기보다 유리하다.임대차 문제중 경매시 반드시 알아두어야 할 것은 소액보증금에 대한 최우선변제이다. 지난 95년10월19일 소액보증금 기준금액이 상향 조정되면서 서울지역의 경우 보증금이 3천만원이하일 때 1천2백만원을 최우선으로 변제받는다. 이 제도는 소액보증금에 대하여 다른 물권에 우선하여 제일 먼저 변제해주자는 사회정책적 차원의 고려라고 할 수 있다. 이런 최우선변제를 해주기 위한 전세는 보증금전액을 다 해주는 것이 아니라 소액보증금중 일정액만을 최우선으로 변제해 주게 된다.예를 들어 경매 주택에 설정돼 있는 선순위 저당권설정일이 94년10월5일이고 임차인 갑의 보증금이 2천5백만원(전입일95년11월17일), 을의 보증금이 1천8백만원(전입 94년5월7일)이라고가정할 때 임차인 갑의 전입일이 소액보증금 기준액이 3천만원으로조정된 95년10월19일 이후이므로 확정일자를 갖추지 않아도 1천2백만원은 우선 변제받는 것으로 생각할 수 있다.그러나 소액보증금기준일은 전입일이 아닌 선순위 저당권설정일을기준으로 삼게 되므로 저당일인 94년의 소액보증금 변제대상한도액은 3천만원이 아닌 2천만원이 되므로 임차인 갑의 경우는 최우선변제대상에서 제외돼 한푼도 배당을 못 받게 되는 경우가 생기게된다. 이렇게 되면 소액임차인은 경락인의 명도부담이 되는 것이다. 소액보증금중 일정액을 타물권에 우선해 변제받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이 경매신청의 등기전까지 완료돼야 한다.
