법원경매에 있어서 경매부동산을 낙찰받아 소유권이전을 한 후라도실제 부동산소유권을 행사하기 위해서는 부동산을 인수받고 등기부상에 있는 권리가 깨끗하게 말소돼야 한다. 그러나 그렇지 않은 경우가 있다. 바로 토지 별도등기가 등기부 등본에 표시돼 있는 경우다.토지 별도등기는 아파트 다세대주택 연립주택 등 공동주택의 경우에 발생한다. 공동주택은 대지와 건물이 따로따로 소유권등기가 되어있지 않고 건물소유권에 대지권이라는 것으로 구분소유를 나타내는데 이러한 공동주택에 가끔 토지 별도등기가 기입되어 있는 경우가 나타나고 있는데 이런 토지 별도등기는 건물 등기부등본 표제부난에 표시된다.공동주택에 토지 별도등기가 있는 경우 구분소유에 의해 대지권이건물부분에 등기된 후 별도 토지 기입등기가 된 경우에는 아무런권리행사에 문제가 없다. 그러나 지적 공부미정리 등의 사유로 토지등기가 건물주에게 이전되지 않은 상태 또는 공부정리가 끝났으나 건물주에게 소유권이전이 되기 전에 건축업자가 금융기관 등에서 대출받은 대출금액을 갚지 못했을 때 가압류 또는 가처분하게되면서 이같은 사실을 법원이 공유지분자에게 알리기 위해 기입등기하는 것이다. 이런 경우에는 공동주택을 가지고 있는 사람의 소유권 권리행사에 상당한 지장을 초래하게 된다.◆ 가압류 전후 관계 파악해야또 다른 경우는 아파트를 건축한 건설회사들이 부도가 나면서 채권자인 은행 등에서 건설회사 명의로 된 대지(실제는 아파트분양이되고 토지대금을 납부하였으나 지적 미정리 또는 분양자의 해태 등의 사유로 분양자에게 이전되지 않은 토지)에 채권 가압류를 하는경우가 있는데 이러한 경우에도 토지 별도등기로 표시되고 있다.이와 비슷한 사례로 토지 저당권을 인수한다는 문구가 있는데 비슷한 경우이다.지금 분당이나 일산에 있는 건영 청구 등 부도가 난 건설회사가 지은 아파트의 대지에 채권 가압류가 되어 있는데 이러한 물건의 등기부등본을 떼면 토지 별도등기가 표시되어 있다. 예를 들어보자.98년10월12일 성남지원에서 경매가 진행된 사건번호 98-18508호 분당 서현동 H아파트 50평형이 최저가 2억3천2백만원에 나와 있는데건물 등기부등본을 보면 토지 별도등기가 있다는 표시가 나온다.이런 물건이 경매로 나올 경우에는 토지 등기부등본을 확인해 가압류여부를 확인하고 가압류일과 대지권 이전등기일의 전후관계를 확인해 대지권이전등기일보다 먼저 가압류가 되어 있는지 주의해야한다. 대지권 이전등기 이후의 가압류는 관계없으나 대지권을 이전하기 전에 토지에 이러한 제한권리가 설정될 경우에는 토지에 대해별도로 경매를 신청할 수 있다. 이렇게 되면 결국 토지에 대해 추후에 경매로 다시 사야하는 부담이 생기므로 주의해야 한다. 간혹실제로 있지도 않은 과거기록을 법원에서 말소하지 않아 기재돼 있는 경우도 있으므로 반드시 등기부등본을 발급받아 확인해야 한다.
