경매에 있어 순위가 뒤져 당연히 임차보증금이 인수되지 않을 것으로 판단했으나 배당순위가 밀려 그 배당받지 못한 임차인이 낙찰자에게 부담이 되는 경우를 볼 수 있다.예를 들어 경매에 나온 주택을 낙찰받았으나 경매대금이 임차인에게 모두 배당돼 명도에 전혀 부담이 없다고 판단했던 처음과 달리임차인보다 압류순위가 뒤지는 세금이나 노임채권 등의 우선배당효력에 따라 먼저 배당받게됨에 따라 임차인이 보증금을 배당받지 못하게 되는 경우다. 이때 낙찰자에게 임차인의 명도와 같은 부담이발생한다. 따라서 경매참여자는 항상 채권순위 특히 세금 임금채권등에 관심을 기울여야 한다.근로기준법 30조2의2항에 따르면 「최종 3개월분의 임금과 퇴직금은 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제돼야 한다」고 규정돼 있다. 또 국세기본법 35조는 「국세가산금 또는 체납처분비를 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여징수한다」라고 규정돼 있다.세금에 따른 가압류가 담보물건보다 후순위라 하더라도 국세법정기일(납세의무확정일, 신고일)이 담보물건보다 앞설 경우에는 먼저배당받게 된다는 것이다. 여기서 국세법정기일이란 과세표준과 세액의 신고에 의해 납세의무가 확정되는 경우의 국세는 신고일(과세확정일)이 되고 과세표준과 세액을 정부가 결정하거나 수시부과하는 경우에는 그 납세고지서의 발송일이 기준이 된다.그러나 해당부동산에 부과되는 상속세 증여세 자산재평가세 토지초과이득세 등은 일반적인 국세 지방세 등과 달리 최우선으로 변제되는 특권을 부여하고 있다. 얼마전 국세청은 임차인의 주민등록전입일이 집주인의 납세고지서 발송일보다 늦을 경우 임차보증금을 국세채권보다 우선 변제받을 수 없다는 결론을 내리기도 했다.김모씨의 사례를 보면 96년 5월 모 아파트로 이사와 같은 달 20일동사무소에서 확정일자인을 받았다. 등기부상 권리관계는 은행채권8백38만원이 근저당설정돼 있었다. 그러나 김씨가 임차한 주택은집주인이 다른 주택을 처분하면서 발생한 양도세 2천5백99만원을내지못해 경매에 넘겨졌고 관할세무서가 집주인에게 납세고지서를발송한 날짜인 96년 5월 1일보다 김씨의 전입날짜가 늦었기 때문에경매낙찰가 3천3백만원에서 세금과 선순위저당금액을 제하면서 김씨는 보증금을 고스란히 날리게 되었다.물론 김씨의 사례는 응찰자와 직접 관련된 것은 아니다. 하지만 경우에 따라서는 배당을 받을 수 있다는 생각으로 낙찰자와 관계 없다고 판단했던 임차인의 보증금이 문제가 되어 명도비용 등이 낙찰자에게 부담된다는 점을 고려해야 한다. 그리고 임금채권의 경우최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금은 담보권과 당해세금보다 우선한다는 점을 알아두어야 한다.
