연립ㆍ다세대ㆍ노후APT 구입후 재테크 '가능'

주택시장이 다소 활기를 띠면서 가장 불안한 것은 역시 세입자들이다. 집값상승에 따라 전세값도 동반상승할 가능성이 큰 데다 다시집값이 오르면 내집마련의 꿈이 요원해질 수 있다는 우려 때문이다. 그렇다고 조바심을 내며 서두를 필요는 없다. 그러나 공급물량도 많고 세제·금융혜택도 많은 올해에 내집을 마련하는 것은 여러모로 유리한 점이 많다. 전세거주자들을 위한 전세탈출전략을 소개한다.3천만-5천만원 이하 전세 거주자●법원경매=서울·수도권에서 5천만원 이하의 자금으로 내집마련을이루는 방법은 경매로 2∼3번 이상 유찰돼 시세의 절반에 나오는소형 연립·다세대주택을 얻는 것이다. 연립·다세대주택이 인기가없는 것은 주거여건 환금성 등이 떨어지고 임대가 어렵다는 선입견때문이다. 그러나 투자자금대비 전세값을 보면 연립·다세대주택의수익률이 그리 낮지 않다. 또 단기적인 매매거래를 통해 시세차익을 기대한다면 투자가치가 떨어질지 모르지만, 현재 전세값으로 추가부담없이 편안하게 살집마련을 한다는 차원에서 보면 안전하고경제적이다.현재 서울지역에서 나오는 경매물건중 17∼20평 연립·다세대주택의 낙찰가는 시세의 60∼70%선이면 살 수 있다. 최근 낙찰되는 가격이 지역과 평형에 따라 다소 차이는 있지만 평균 4천5백∼6천만원선이다. 매입대상지역은 도심권에 가깝고 교통여건이 좋은 곳으로 서대문구 성동구 용산구 강북구 등을 꼽을 수 있다. 나중에 팔지 않더라도 전세수요가 많고, 전셋값이 비교적 높게 형성되기 때문에 환금성이 좋은 편이다.일단 저렴하게 내집마련을 해놓고 나머지 여유자금은 느긋하게 다양한 재테크종목에 분산투자하는 게 현명하다. 집값상승률이 둔화되고 있기 때문에 어차피 깔고 앉아 있을 집에 너무 많은 자금을투자하는 것은 자산운영면에서 볼 때 불리하다.●임대아파트=당장 목돈이 없는 서민들은 싼값에 살집을 마련할 수있는 임대아파트를 공략하는 것이 유리하다. 지난해 7월부터 무주택자는 입주후 2년6개월(종전 5년)만 지나면 임대아파트를 분양으로 전환할 수 있게 되었기 때문에 일단 안정적으로 살집을 마련한후 2단계로 저렴하게 내집마련의 발판을 마련하는 것이다. 분양전환가격은 표준건축비와 전환당시 시가(감정가)의 중간치로 결정되므로 일반적으로 시세보다 10∼20% 정도 싸게 내집마련을 할 수 있다. 분양전환시에도 국민주택기금 융자가 가구당 1천4백만원까지끼여있어 자금부담이 적다. 임대료도 일반아파트보다 20∼30%이상싼 편이며, 연간 임대료 인상률이 5% 이내로 제한되므로 전세금상승을 염려하지 않아도 된다.그러나 임대주택이 보편화되지 않아 임대주택 공급지역의 입지여건이 떨어진다는 단점도 있고, 민간임대의 경우 시공사가 중소건설업체인 경우가 많아 부도의 위험도 있다는 것을 염두에 두어야 한다.부도의 위험이 없고, 임대료가 민간보다 저렴한 도시개발공사나 주택공사의 임대아파트는 공급물량이 적은데다 청약자들의 선호도가높아 무주택자로 청약저축에 가입해 1순위가 되어야 당첨가능성이있으므로 현재 청약저축 통장을 갖고 있는 사람이라면 올해안에 임대주택에 입주할 수 있다. 나머지 여유자금은 잘 운용하다가 임대주택을 분양받을 때 내집마련 자금으로 활용해도 좋고, 지금 새 아파트를 분양받아 두었다가 2∼3년 뒤 넓은 집으로 옮기는 것도 생각해 볼 수 있다. 새 아파트를 분양받은 후 소유권이전등기까지는3년이상 걸리므로 그 동안 무주택 세대주자격으로 임대주택에 살수 있다.◆ 5천만-7천만원이하 전세거주자●수도권 20평이하 노후아파트=교통 상권 환경 교육시설 등 입지여건이 좋고, 분양면적대비 지분면적이 등기부등본상 1대 1로 분양면적보다 대지지분이 많은 수도권 노후APT가 유리하다. 서울지역은올 상반기 재건축 기대심리 때문에 10평대 소형아파트값이 다시 억대를 호가하고 있다. 그러나 고양 광명 수원 안양 등 수도권의 노후 저층아파트단지는 아직 큰 상승세를 타지 않아 5천만∼7천만원사이에 매입할 수 있는 15∼20평 정도의 아파트가 많다. 굳이 거주하지 않아도 전세를 끼고 사면 2천5백∼4천만원 사이에 저렴하게투자할 수 있다. 수도권 재건축대상 노후아파트는 서울보다 전셋값비율도 높다. 서울지역에 이미 재건축이 추진되고 있는 아파트는매매가격이 너무 비싸 전셋값비율이 20∼30%선이다. 그러나 수도권은 현재 재건축추진 예정인 아파트도 전셋값 비율이 40% 선이다.10평대 아파트매매가가 5천∼6천만원선이면 전세금은2천5백∼3천5백만원선이다. 현재 서울지역 20∼30평대 아파트전세금으로 재건축대상 아파트를 전세를 끼고 사두고, 나머지 3천∼4천만원은 입지여건이 좋은 곳의 20∼30평대 아파트에 전세로 입주하면 된다. 앞으로 2∼3년 동안 신규입주 아파트 물량이 많아 수도권은 전세값상승 가능성이 별로 없어 안정적으로 살 수 있는데다 중장기 투자를 해둘 수 있어 일석이조다.●수도권 미분양아파트=수도권지역에 분포된 미분양아파트의 평균분양가는 평당 3백∼3백50만원선으로, 24평 분양가가7천만∼8천5백만원선이다. 그러나 전용면적 18평이하(분양면적24∼25평) 아파트는 국민주택기금융자가 가구당 1천4백만원씩 끼여있어 6천∼7천만원선에 매입할 수 있다. 또 미분양 아파트는 계약금과 중도금 1∼2차만 치르면 나머지는 잔금 때까지 중도금을 이자없이 이월시켜주는 업체가 많아 일단 분양대금의 20∼30%만 있어도매입할 수 있다. 또 2∼3년 뒤에 입주하게 되므로 그 동안 여유자금을 만들 수 있으며 30평대 아파트를 분양받을 수도 있다. 게다가올해부터 주택저당채권제도가 도입되면 집값의 70∼80%까지 장기저리로 대출받을 수 있으므로 입주시기인 2∼3년후 모자라는 자금은은행대출로 조달할 수 있다.뿐만 아니다. 분양가자율화 이전의 분양가로 새 아파트를 분양받을수 있고, 입주후 분양가 차액이 보장되므로 적정 투자수익을 기대할 수 있다. ◆ 7천만-1억원이하 전세거주자●성업공사 공매아파트=성업공사 공매는 한번 유찰될 때마다5∼10%씩 매각예정가가 내려간다. 또 비업무용 부동산은 첫번째 공매에서 팔리지 않을 경우 다음 공매공고가 나가기 전에 누구든지종전 매각예정가격으로 수의계약(경쟁 또는 입찰에 의하지 않고 계약당사자가 물건을 골라 계약을 체결하는 것)할 수 있어 싼값에 경쟁없이 살 수 있는 물건이 많다.게다가 비업무용 부동산은 할부로 구입할 수 있다. 매입가격이 3억원 이하일 때는 일단 계약금만 걸고 3년 동안 6회에 걸쳐 납부하면된다. 매입가격이 3억원 이상인 물건은 5년까지 6개월에 한번씩10회에 걸쳐 분할납부하면 된다. (자세한 매각조건은 물건마다 조금씩 다르므로 공매공고 내용을 잘 살펴봐야 한다.) 명도책임이 매도자측에 있는 점도 장점이다. 비업무용 부동산은 매도자 즉 매각의뢰한 은행측에 있어 공매로 낙찰되면 성업공사가 소유권 이전등기를 알아서 해준다. 법원경매의 경우 등기부상의 권리분석이 어려워 낭패를 보는 경우도 있지만 성업공사 공매는 초보자라도 안전하게 주택을 구입할 수 있다.●동호인주택=친구나 형제들끼리, 또는 회사 동료들끼리 공동으로부지를 매입해 공동 건축을 하는 동호인주택도 경제적인 내집마련방법이다. 땅값이 비싼 서울이나 대도시에서는 단독주택이 아닌 연립주택으로 지으면 가구당 부지매입비용을 줄일 수 있다. 4층 짜리연립주택 10∼12가구를 짓는데 보통 1백60평정도의 땅이 필요한데,평당 4백만원씩 6억4천만원이면 한가구당 6천4백만원 정도의 매입비용이 필요하다. 여기다 평당건축비를 2백만원씩 잡으면 32평 전원주택의 경우 6천4백만원이 소요된다. 토지매입비와 건축비를 합치면 모두 1억2천8백만원이 필요하다.수도권으로 빠져 토지매입비용을 줄이면 사업비를 더 줄일 수 있다. 양평 광주 용인 용문 등 교통여건이 좋은 수도권 전원주택지를사면 평당 50∼1백만원 이내에 살 수 있다. 2백평을 사서 동호인주택형식으로 공동건축하면 30평대 아파트의 전셋값으로도 멋진 전원주택을 가질 수 있다. 최근 이러한 동호인주택 건축을 대행해주는건설회사가 있어 본인이 직접 나서지 않아도 마음에 드는 집을 주문해 동호인주택을 건립할 수 있다.요즘은 단지형 전원주택의 가격이 30%이상 하락해 적은 자금으로도전원주택을 마련할 수 있는 기회도 많다. 수도권 인근에서 분양되는 대지 80∼1백20여평 건평 30∼50평규모로 완공된 전원주택매매가가 9천∼1억2천만원 수준으로 살 수 있는 물건이 많아 현재 서울지역에서 20평대 아파트를 살 수 있는 돈으로 마당이 있는 근사한전원주택을 마련할 수 있다. 문의 (02)773-4216