신혼부부-신뷰군양, 임대사업자-미분양, 시세차익-분양권전매 유리

IMF이후 하락을 거듭하던 주택가격이 99년 하반기부터는 본격적으로 상승할 것이라는 예측이 나오고 있다. 지난 12월부터 신도시를시작으로 아파트가격이 상승하기 시작하면서 한달 사이에 서울과수도권 대부분의 아파트가 회복세를 타고 있다. 이렇게 부동산경기가 살아나는 기미를 보이자 내집마련을 목표로 하는 실수요자들로서는 고민이 많다. 예전에는 아파트를 구입하는 방법이 신규분양을받거나 기존 아파트를 매입하는 것이 전부였으나 요즘에는 분양권전매부터 신규분양, 미분양, 경매 등으로 여러가지 길로 나누어져있어 어떻게 내 집을 마련할 것인가에 대해 더 고민하게 된다. 주택 실수요자들로서는 자신의 보유자금과 대출받을 수 있는 자금규모 등을 살펴보고 능력 에 맞는 내집마련 전략을 세워야만 할 때가온 것이다.◆ 신규분양신규분양아파트의 큰 장점은 정부의 중도금대출지원과 세제혜택을받을 수 있다는 것이다. 중도금대출의 경우 전용면적 25.7평이하의아파트 한 가구당 최고 5천만원까지 연리 11%로 지원해주고 있다.세제혜택의 경우는 6월말까지 신규아파트를 분양받아 5년 이내에되팔 경우 양도세를 100% 면제해준다. 또 전용면적 18평초과25.7평 이하 신규아파트를 매입할 때에는 취득세·등록세도 25% 감면해준다. 특히 신규분양의 경우 집값의 10∼20%만 가지고도 계약이 가능해 초기 자금부담이 적은 장점이 있다. 계약금만 내면 나머지 분양금을 중도금과 잔금으로 나눠 낼 수 있기 때문에 목돈에 부담을 느끼는 신혼부부 등에 적합한 방법이다. 그리고 신규분양을받을 경우 생활의 편의성과 쾌적성이 예전에 지어진 아파트보다 뛰어나다. 그리고 연리 11%로 최고 5천만원까지 중도금융자가 가능한것도 큰 이점이다.하지만 신규분양 아파트의 경우 입주시까지 2∼3년을 기다려야 하고 분양받기 위해서는 청약통장가입 등 사전에 일정자격을 갖추어야만 하는 단점이 있다. 특히 요즘 인기지역으로 거론되는 곳은 청약통장이 있어도 경쟁률이 높아 분양 받기가 힘들다. 또 분양시 아파트 동, 호수를 직접 선택하는 것이 아니라 추첨으로 결정하므로자신이 살고 싶은 동과 호에 입주하지 못하는 경우도 종종 발생한다. 그리고 시공사가 부도를 낼 경우 공사가 지연되는 등의 피해를입을 수 있다는 단점이 있다.◆ 미분양아파트미분양아파트는 건설업체들이 조기분양을 위해 계약금 납부비율과중도금 납부부담을 대폭 낮춘 것이 가장 큰 장점이다. 그래서 같은새아파트임에도 신규분양아파트보다는 비용부담이 적은 편이다. 또신규분양아파트와 같은 취득세·등록세 감면혜택을 받을 수 있다는것도 장점이다. 국민주택채권도 50%만 구입하면 된다. 분양가격 또한 현재 신규분양하는 아파트보다 싸다. 대부분의 미분양 아파트가분양가자율화이전에 공급된 가격으로 분양되기 때문이다. 그리고신규분양 아파트와 달리 청약통장에 굳이 가입하지 않아도 청약할수 있으며 자기가 원하는 동과 호수를 골라서 계약할 수 있는 장점이 있다.특히 미분양 아파트는 세대주가 아니더라도 누구나 청약이 가능하고 미분양아파트를 분양 받은 후 청약순위에는 변동이 없으므로 입지여건이 좋은 아파트를 또 분양 받을 수 있는 기회가 살아 있다.임대사업자에게도 유리하다. 미분양 아파트를 분양받아 주택임대사업을 하면 양도소득세가 5년후에는 완전 면제되고 전세를 놓을경우 사업소득세를 내지 않아도 되는 장점이 있다.하지만 미분양아파트는 미분양된 이유가 있다는 점을 명심해야 한다. 입지여건이나 교통여건 등이 좋지 않아서 소비자들로부터 외면을 받은 경우가 많다. 또 신규분양과 마찬가지로 입주시기가1∼2년 정도 늦고 중도금상환 등의 금융부담이 있다.◆ 분양권전매분양권전매로 아파트를 구입하는 방법의 가장 큰 장점은 청약통장이 없는 사람도 새 아파트에 입주할 수 있다는 점이다. 지금까지주택수요자가 신규아파트를 분양받기 위해서는 청약통장에 가입해야만 했지만 이제는 분양권전매가 가능하므로 누구나 신규아파트를매입할 수 있다.분양권전매는 본인이 원하는 아파트를 선택해 매입할 수 있기 때문에 선택의 폭이 신규아파트를 분양받는 것보다 크며, 새아파트라는장점도 있다. 또 현재 입주중이거나 입주가 임박한 아파트의 경우비교적 빠른 시일내에 입주할 수 있어 금융비용을 줄일 수 있다는장점이 있다. 게다가 공사가 거의 완공된 시점의 분양권을 고른다면 시공회사의 부도 등으로 인한 입주지연을 방지할 수 있다. 특히투자목적인 수요자의 경우 시세가 저렴할 때 분양권을 구입해 입주가 임박했을 때 매도하면 일반주택을 구입했다가 매도했을 때 내야하는 취득세 및 등록세를 내지 않아도 되므로 다른 어떤 상품보다도 투자에 유리한 편에 속한다. 그리고 3월 1일부터는 서울과 수도권지역도 전매동의서 없이 계약후 언제든지 전매가 가능해져 한층전매절차가 간편해졌다.하지만 분양권전매로 신규아파트를 매입할 경우에는 현재 신규아파트를 분양받을 때 받을 수 있는 정부의 세제 혜택을 받을 수 없다는 단점이 있다. 오는 6월까지 신규아파트를 분양받을 경우 양도소득세가 면제되고 취득세·등록세가 감면되는 등의 혜택이 있지만분양권 전매로 신규아파트를 매입할 경우에는 해당이 안되기 때문이다. 또 신규아파트를 분양받을 경우에는 계약시 분양대금의 10∼20%에 해당하는 계약금만 있으면 되지만, 분양권전매의 경우 매수시 계약금과 2회 이상의 중도금이 필요하다. 인기지역의 경우에는프리미엄이 추가되므로 초기부담이 높은 것도 단점이다.◆ 경매IMF이후 새로운 내집마련 방법으로 가장 각광받고 있는 것이 경매다. 특히 부도나 대출이자 등으로 인해 경매에 나오는 물건이 크게늘어난데다 시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다는 장점으로 많은 사람들이 경매에 참여하고 있다.경매의 가장 큰 장점은 지역에 따라 다르지만 시세보다 낮은 가격으로 아파트를 매입할 수 있다는 점이다. 감정가가 대부분 IMF이후 부동산가격이 폭락했을 때 정해진 것이 많아 1∼2회만 유찰되면시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 매입할 수 있다. 더구나 경매로 아파트를 매입할 경우 신규분양아파트나 미분양 아파트와 마찬가지로입주후 1년이 지나서 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 되는장점이 있다.하지만 현재 경매시장은 과열되어 있는 상황이다. 토지나 임야, 공장 등 다른 부동산보다는 수익성과 환금성이 높은 아파트에 대부분의 경매참여자가 몰리고 있어 수도권지역 아파트의 경우 최고 40대1의 경쟁률까지 보이는 실정이다. 이로 인해 낙찰가가 시세에 근접하거나 시세보다 높은 경우도 발생하고 있다. 더구나 선순위자의존재, 세입자문제 등 권리관계에 문제가 발생할 가능성이 많아 실수요자가 이용하기에는 부담이 많다. 또 원하는 아파트를 낙찰 받았을 경우에도 1∼2개월 내에는 모든 낙찰대금을 다 치러야 하므로목돈부담이 크다. 여기에 취득세·등록세 등의 세금비용까지 추가되기 때문에 낙찰가외에 들어가는 비용이 적지 않다. 입주시기 또한 해당부동산에 점유자가 있으면 인도명령과 명도소송 등의 과정을 거쳐 3∼6개월 정도 입주가 지연될 수도 있다.◆ 기존주택 매입기존에 지어진 아파트를 매입하는 것은 시공사부도에 따른 입주지연과 같은 문제가 없고 원하는 지역, 층수에서 쉽게 물건을 선택할수 있는 장점이 있다. 신규분양아파트나 미분양아파트를 취득한 후즉시 되팔려면 시일이 걸리고 절차도 다소 복잡하나 기존주택은 쉽게 되팔 수 있다.기존주택으로 보다 효과적으로 내집마련을 하는 방법으로는 역시급매물을 노리는 것이다. 꾸준히 다리품을 팔고 정보를 수집한다면기존주택 가운데 시세보다 10∼20%정도 싸게 매물로 나오는 집을구할 수 있다. 전세나 월세를 끼고 기존 주택을 매입한다면 투자금의 상당액을 즉시 회수할 수 있어 초기매입자금이 적게 드는 이점도 있다. 게다가 기존주택이 재개발·재건축대상이라면 높은 투자수익을 기대할 수 있다. 특히 기존주택을 매입할 경우에는 당장 입주가 가능하므로 빨리 입주를 원하는 실수요자들에게 유리하다.그러나 기존주택은 이미 지어진 주택이므로 시설이 낡아 있어 생활의 편의성과 쾌적성이 신규분양 아파트보다 떨어지는 것이 단점으로 꼽힌다. 또 투자목적인 경우에는 주변에 신규 아파트 단지가 들어서는 등 주변여건이 바뀌면 가격이 떨어질 가능성도 있다. 게다가 기존아파트는 현재 정부에서 지원하고 있는 다양한 세금혜택이나 중도금대출과 같은 자금지원을 받을 수 없으며 매매대금을 일시에 내야만 하는 부담이 있다. (02)934-7974∼5, 천리안 go kyj