세입자 구너리 대폭 강화 ... 2년미만 전세계약 살면서 경매신청도 가능

오는 3월1일부터는 바뀐 주택임대차보호법이 시행된다. 지난해한바탕 치른 전세대란으로 보다 세밀한 임대차보호법의 제정과시행이 필요하다는 여론을 받아들여 개정됐다. 임차권등기명령제의 도입 등 세입자의 권리를 한층 강화한 것이 특징이다.△임차권등기명령제=이제까지는 계약만료후 전세금을 받지 못한상태에서 이사를 가면 대항력(실거주 및 주민등록등재)과 우선변제권(확정일자)이 상실됐다. 때문에 전셋집이 경매에 넘어가면전세금을 고스란히 날리는 경우도 있었다. 그러나 개정법률에 따르면 이사를 가더라도 임차권이 그대로 유지되는 임차권등기명령제가 도입돼 전세금을 돌려 받을 수 있게 됐다. 세입자가 이사를갈 때 관련서류를 첨부해 임차권등기명령을 법원에 신청하면 7∼10일내에 임차권등기가 이뤄진다. 임차권등기는 가압류신청과 비슷한 효력을 지녀 세입자는 집을 비우더라도 기존의 대항력이 유지돼 우선변제를 받을 수 있게 되며 집주인은 재산권행사에 불이익을 당하게 된다.△거주와 경매신청의 병행=전세기간이 지나도 전세금을 돌려받지못한 세입자가 선택할 수 있는 길은 법원의 전세금반환소송이나조정을 받는 것이었다. 그러나 여기에는 법원판결이 나더라도세입자가 집을 비우지 않으면 경매신청을 할 수 없다는 점과 집을 비우고 이사를 하면 대항력을 잃어 다른 채권자에 앞서 우선변제를 받지 못한다는 맹점이 있었다. 그러나 개정된 법률에서는확정판결을 받은 후 집을 비우지 않아도 경매절차를 진행할 수있게 했다. 최악의 경우에도 세입자의 전세금을 보호할 수 있는안전장치가 마련된 것이다.△2년미만의 전세계약 가능=이전까지는 별도의 기한을 정하지 않은 전세계약은 2년을 계약기간으로 봤다. 그러나 바뀐 임대차보호법에서는 세입자가 2년미만의 전세기간을 요구할 수 있도록 했다. 예를 들면 세입자가 1년을 살기로 전세계약을 했을 경우 1년이 지난 후라도 1년간 더 살겠다고 주장하면 계속 살 수 있게 됐다. 집주인은 계약후 2년이 되기 전에는 나가라고 요구할 수 없다.△전세계약의 해지=기존에는 세입자-집주인간 새로운 계약없이전세기간을 넘겼을 경우(묵시의 갱신) 자동적으로 2년의 전세계약이 연장된 것으로 보는 견해가 지배적이었다. 그러나 새 법에따르면 세입자는 전세기간이 끝난 후 언제든지 집을 비울테니 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있다. 또 집주인은 계약갱신후 2년간은 집을 비우라고 요구할 수 없다. 다만 세입자가 계약해지를요구할 경우 그 효력은 3개월 후에 발생한다.◆ 주의점전세가격 하락으로 많은 세입자들이 관심을 갖고 있는 감액청구에 대한 내용이 개정된 임대차보호법에는 포함되지 않았다. 따라서 현재 전세시세와 자신의 전세금액의 차이가 많은 세입자의 경우 집주인과 감액을 협의하는 것이 최상의 방법이다.아울러 개정된 임대차보호법은 존속하는 전세계약에만 해당하므로 이미 경매가 신청중인 사건이나 법시행이전에 주인과 합의로이뤄진 임차권 등기에 대해서는 적용되지 않는다.끝으로 이번 개정된 주택임대차보호법의 시행으로 집주인들도 「새로운 세입자가 들어와야 전세금을 빼줄 수 있다」는 기존의 사고에서 벗어나야 한다. 무턱대고 돈이 없으니 기다리라고 했다가는 집을 마음대로 처분하지 못하거나 경매에 넘겨지는 불상사를당할 수 있다. 아울러 전세계약은 가능한한 2년으로 하는 것이유리하며 재계약시 계약서를 다시 작성하는 것이 바람직하다.