할부 납부ㆍ안전하다 등 ... 현장실사후 최종 결정

일반적으로 공장, 부동산을 사려면 경매보다는 공매가 더 유리하다고 한다. 성업공사나 금융기관은 채권보전용으로 획득한 물건을 조속히 처분해야 할 입장이기 때문에 비교적 구입자에게 좋은조건으로 물건을 내놓고 있다. 물론 공매전 법원경매를 통해서도팔리지 않은 물건인 탓에 지나친 기대를 갖고 임한다면 실망할수도 있다. 또 반드시 물건가격이 싼 것도 아니다. 그러나 경매에 비해 부동산 특유의 복잡한 권리관계가 없고 분할납부나 수의계약도 가능해 일반인들의 접근이 쉽다는 것 또한 사실이다. 공매제도를 활용하는 방법과 법원경매와 다른 점,공매참가(취득)시 유의할 점 등을 짚어본다.◆ 공매 물건의 유리한 점1. 99년12월31일까지 구입할 경우 취득세 등록세가 면제된다. 법원경매와 비교하면 취득가액의 5.8%를 더 싸게 살 수 있다.2. 안전하다. 명도책임을 성업공사나 은행이 부담하기 때문이다.경매물건은 비록 낙찰을 받았어도 명도문제로 권리를 행사하는데어려움이 많으며 물건을 곧바로 사용할 수 없는 경우가 많다. 그러나 공매물건의 경우 이런 어려움이 없으며 소송이 진행중인 물건이라도 파는 측에서 모든 법적문제를 마무리한 뒤 소유권을 넘겨 준다.3. 권리관계의 분석이 용이하다. 공매물건은 물건의 소유자가 은행이기 때문에 남의 부동산을 서류나 등기를 위조해 처분한다든지 중도금 납부과정에서 압류를 당하는 등 「뜻하지 않은」 피해가 발생하지 않는다.4. 대금납부방법이 유리하다. 낙찰일로부터 30~40일후 일시불로지급해야하는 법원경매와 달리 최단 1개월에서 최장 3년까지 분할로 구입할 수 있고, 계약체결후 구입자의 사정으로 계약기간의변경을 요구할 때는 최장 5년까지 연장이 가능하다. 또한 부동산중개업을 하는 경우 시간적 여유를 갖고 원매자를 구할 수 있는이점이 있다. 다만 할부납부기간에는 시장실세금리에 상응하는이자를 부담해야 한다.5. 법원경매에서는 금지된 수의계약도 가능하다. 수의계약이란특정인을 임의선정해서 매수의 특혜를 주는 것이 아니고 신문공고를 하고 입찰에 부쳤으나 원매자가 없어 유찰된 물건을 다음공매전까지 선착순으로 계약을 하는 제도를 일컫는다. 따라서 첫공매가 실시된 뒤 팔리지 않은 물건은 다음 공매집행 전일까지수의계약이 가능하다.6. 대금 완납전에도 점유 사용이 가능하다. 다시 말해 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다는 얘기다. 성업공사 경우 계약체결후 매매대금 50%이상을 납부하고 소유권 이전을 요청한 뒤 매매대금에 상응하는 은행지급보증서를 제출하면소유권이 이전된다. 또 중소기업은행은 매매계약 체결후에 추가로 20%를 선납하면 점유사용이 가능하다. 이에 반해 법원경매는낙찰대금을 1백% 지급한 후에야 소유권이전이 가능하다.7. 입찰(또는 수의계약)때 구입조건을 본인의 자금사정에 따라임의대로 할 수 있다. 즉 입찰가격 대금납부기한 및 납부방법 등을 구입자가 자유롭게 결정할 수 있다. 대금납부방식이 법으로정해져 있는 경매와 달리 신축성이 많다.8. 자금사정이 어려우면 도중에 구입자 명의를 변경할 수도 있다. 예컨대 할부로 부동산을 산 사람이 대금을 계속 납부할 수없을 경우 제3자가 계약을 이어받아 이행할 수 있도록 명의 변경이 가능하다.9. 자금사정이 빠듯한 사람들을 위해 임대도 가능하다. 법원경매는 매매만이 가능하다.10. 부동산중개 수수료가 지출되지 않으며 악덕 중개인의 허위과장 광고에도 속을 염려가 없다.◆ 공매 참가시 유의할 점금융기관이나 성업공사 물건이라 하여도 반드시 싼 것만은 아니다. 은행 또는 법원에서 의뢰한 감정가격(주로 한국감정원)은 물건 감정시점의 시세를 반영하고 있기 때문에 공매시점에서는 주변의 시세와 차이가 있을 수 있다. 따라서 사고 싶은 물건이 있으면 반드시 현장실사 등을 통해 주변의 가격과 비교해보는 것이필요하다. 또 공매물건의 최저공매 내정가격은 실거래를 반영하여 결정되기는 하지만 그래도 장부가를 기준으로 결정하고 있기때문에 실거래가와 차이가 있을 수 있다. 이 경우 무턱대고 공매에 참가하다가는 손해를 볼 수도 있다.또 하나 조심해야 할 것은 명도책임(물건을 비우기 위해 임차인을 내보내는 책임)이다. 일반적으로 명도책임은 전적으로 금융기관에 있지만 예외적으로 매수자 부담인 경우도 있다. 따라서 신문공고문을 자세하게 보아야 하며 물건보유 금융기관에 상세하게문의함으로써 확인절차를 거쳐야 한다.드문 경우이긴 하지만 주택의 경우 선순위 임차보증금을 인수하는 조건일 경우도 있다. 이 경우에도 신문공고에 별도로 표시를하기 때문에 눈여겨 보아야한다.마지막으로 매매계약일 이전의 각종 세금 및 공과금은 금융기관이 책임지지만 전소유자가 연체한 전기료 수도료 가스요금 등은책임지지않는다는 사실을 알아야 한다. 따라서 물건 인수전에 관련기관에 문의해 그 금액을 확인해둬야 한다. 기업은행 관리부송형수차장은 『결국 가장 중요한 것은 구입자 자신의 현장실사』라며 『현장에 무허가건물등이 있는지, 기계 기구의 수량이 맞고 사용가능한 상태인지등을 꼼꼼히 체크해봐야 한다』고 강조했다.◆ 공매 응찰시 준비물공매물건을 사려는 사람은 금융기관이 지정한 날짜, 장소에서 입찰에 참가해야한다. 가장 높은 가격으로 응찰한 사람이 낙찰자로결정되며 낙찰되지 않은 사람의 입찰보증금은 즉시 반환된다.응찰에 앞서 준비해야할 것은 개인의 경우 △ 계약금액의 10%(현금 또는 자기앞수표) △ 신분증 △ 도장 등이며 법인의 경우에는△ 계약금액의 10% △ 법인등기부등본 △ 대표이사 주민등록증△ 법인인감 및 인감증명 등을 제출해야 한다. 인감증명원이 첨부된 위임장과 신분증이 있을 경우 대리인의 응찰도 가능하다.국내인 뿐만 아니라 외국인도 물론 입찰에 참가할 수 있다. 개인이든 법인이든 국내인과 비교해 전혀 차별을 받지 않는다. 다만주소 또는 거소를 증명하는 서류는 「국내에 입국한 경우에는 외국인등록표 등본, 국내에 입국하지 않은 경우에는 본국 관공서의주소증명 또는 거주사실증명」등이다.