주고객층ㆍ상품별 특성 살려야 '성공' ... 업종제한 조항도 살피도록

테마상가는 한가지의 주제로 업종이 구성된다. 상품의 형태와 종류를 여러 개의 점포가 동일하게 취급하는 전문상가와는 약간 다른 개념이다. 여러 개의 점포가 동일한 상품을 취급하는 것이라기보다는 여러 개의 점포가 개별적으로 차이가 나는 업종을 취급하되 그것이 대상·기능별로 서로 주제가 일치하는 것을 말한다. 예를 들어 특정연령대나 남성 또는 여성만을 대상으로 한다든가, 패션 액세서리 자동차 음악 컴퓨터 등 상품적 기능으로 묶는 등의 형태로 상가가 구성되는 것을 말한다.이러한 주제속에서 개별적으로 소제목은 모두 다를 수 있다. 한가지 주제를 갖고 여러 개의 점포가 한 상가건물에 들어서 있으므로 그만큼 고객흡인력에서 일반상가보다 뛰어나며 영업환경이 뛰어난 것이 테마상가다.● 테마상가의 성공조건◆ 테마와 업종간 연계성테마상가에는 반드시 기존 유사한 업종들과 차별화되는, 뭔가 강조되는 주제가 있어야 한다. 그리고 그런 테마내에서 입점점포들간의 업종간 연계성과 조화를 확인해야 한다. 예를 들어 20대 초반의 대학생들이 붐비는 대학가에서 분양되는 유흥음식점 중심의 상가인 경우 호프 인터넷게임방 편의점 카페 패스트푸드점 커피전문점 등이 입점해 젊음의 공간이라는 테마를 조성해 영업을 하면 다른 개별업소에 비하여 상가가 자리를 잡는 시기가 빠르다. 업무시설 주변에는 한·중·일식집과 단란주점 노래방 사우나 편의점 등을 구성해 비즈니스 타운에 어울리는 상가주제를 내걸 수 있다.이같이 테마상가란 일정한 주제아래 여러 개의 점포가 최대한 시너지효과를 내야 하는데, 반드시 주변의 상권과 조화를 이루어야 한다. 아울러서 테마상가로서의 상징적 모습이 잘 띄도록 대로변이나 교차로 역주변 등 자체의 입지조건도 중요한 요소로 따져봐야 한다.◆ 분양주체 영업 경력과 마케팅 계획시행자가 분양대행사를 끼고 단순히 건물을 팔고 빠지는 경우가 있다. 이럴 경우 상가에 대한 마케팅부터 미온적일 수밖에 없다. 시행자가 스스로 점포를 운영하면서 테마상가 전체를 활성화시키기 위해 발벗고 열심히 나서는 경우와 세입자나 점포주들끼리 다시 마케팅을 하는 경우와는 비교가 되지 않는다. 다른 부동산상품과 달리 상가는 초기에 성공하지 못하면 바로 이미지가 굳어져 회복하기가 대단히 어렵다.따라서 분양주체가 직접 직영점포를 가지고 있고 충분한 사업경력과 더불어 각종 광고홍보계획을 가지고 있어야 한다. 말 그대로 테마상가는 일정한 주제를 잘 살려야 하므로 대상별로 시기에 따라 항상 참신하고 주목을 끌만한 이벤트가 병행돼야 성공한다. 그런 뒷받침이 없으면 장시간 침체를 거듭할 위험도 많다.◆ 전체상가 분양률혼자 입점해 테마를 가지고 열심히 영업에 나설 수도 있으나 그렇게 되면 개별점포에 지나지 않게 된다. 그러므로 함께 영업할 다른 점포나 업종들의 분양률이 얼마나 되는지를 분양자에게 반드시 확인해야 하며, 이때에 분양률을 직접 물어본다기보다는 어떤 점포를 계약할 수 있는지를 물어 역으로 추정하는 것이 좋다.그리고 주변의 중개업소나 다른 상가에서 장사를 하는 사람들을 통해 소문이나 이미지 등을 체크하는 자세가 필요하다. 이를 통해 입점 3∼4개월전을 기준으로 분양률이 50∼60%미만일 경우에는 관망한후 계약결정을 하는 것이 좋고 20∼30%미만일 경우에는 일단 피하는 것이 안전하다.● 테마상가 투자요령◆ 입점점포 업종 제한을 살핀다최초에 계약을 하여 투자를 할 시점에 계약서에 타업종 입점불가 및 계약하는 해당상가의 업종에 대한 독점적 영업이 보장돼야 한다. 중동 산본 등의 신도시내의 중심상업용지에 아동복타운으로 테마를 잡고 상가를 분양했다가 나중에 잘 되지 않자 시행자들이 당초의 약속을 어기고 하겠다는 사람한테 계약을 하는 바람에 이도 저도 아닌 일반상가로 전락해 상가투자자가 수시로 광고전단을 돌리는가 하면 세일현수막을 내걸어야 하는 등 당초 출발시보다 영업비용이 더 들어가는 경우가 있다. 그만큼 테마상가는 자기관리가 엄격해야 소비자들로부터 잊혀지지 않는다.◆ 인근 시세와 영업 현황을 고려한다분양이 잘안되면 분양자 마음대로 계약을 하기 쉬운데, 그렇게 되면 테마상가가 아니라 일반 잡화점이 돼 투자 수익은 커녕 하루하루 버티기도 힘든 경우도 많다. 따라서 테마상가를 구입할 때는 현장에서 투자하려는 가격이 인근의 시세와 얼마나 차이가 나는지를 조사해야 한다. 시세보다 적어도 10∼20%정도 싸야 한다. 초기에 고객확보를 하기 위해 종전의 점포보다 영업비용이 더 들어가기 때문이다.아울러 현장조사시에는 테마상가의 업종들과 유사한 업종으로 영업을 하고 있는 기존의 점포 3개 이상을 비교사례로 선정해 주고객층과 내점객수, 평균매출액, 상품별 판매가격 등을 알아보아야 한다. 이를 통해 분양하는 사람들이 이야기하는 영업효과 및 수익성에 대한 실현가능성을 추정해볼 수 있기 때문이다.◆ 시행자 안전성을 따져본다등기이전시까지 분양대금을 받아서 관리하는 주체가 안전해야 한다. 일반상가는 법적으로 매수인을 보호해주는 장치가 없으므로 시행자의 부도 파산 잠적 등에 무방비 상태가 된다.이런 결점을 보완하기 위해 시공사를 지명도가 있는 대형건설업체로 하고 그 업체들의 이름으로 선전을 하는 경우가 많은데, 계약주체가 그들이 아니라면 그것을 과신을 해서는 안된다. 가급적 시행자가 공신력이 있는 공공기관이나 그러한 기관들이 보증을 해주고 있는 상가가 안전하다. 대형건설업체가 시공사라면 시행자의 부도에 연대보증해 계약보증금이나 상가준공에 있어 책임이 있는지를 따져야 하고 계약서에 반드시 표시를 하도록 해야 한다.만일에 이런 장치가 없는 상태에서 시행자나 분양회사를 신뢰할 수 없다면 가급적 가계약을 해놓고 등기시점에서 본계약을 하는 방식이나 본계약은 하되 대금의 지급방식에서 계약금을 최소화하고 중도금 없이 입점시 내는 잔금 비율을 높이는 형태로 계약하는 것이 좋다.