모든 장사가 그렇듯 열심히 하면 실패할 가능성은 많지 않다. 항상 점포를 이용하는 사람들은 있게 마련이고, 평이 좋다면 멀리서도 찾기 마련이기 때문이다. 그러나 개척자적인 정신을 갖고 처음에는 얼마간 손해를 볼 수 있다는 각오로 열심히 해서 스스로 고객을 창출하는 적극적인 비즈니스 자세를 갖기란 대단히 어렵다. 직장생활에 익숙한 사람들이라면 더욱 그렇다. 실제로 많은 퇴직자들이 상가운영을 쉽게 생각하고 「장사」에 뛰어들었다가 낭패를 당하는 일이 왕왕 발생하곤 한다. 실패의 원인 중 가장 많이 차지하는 것은 입지선정이나 주변상권분석, 업종선택 등에 있다. 그만큼 초보창업자에게는 점포 자체에 관련된 사항들이 중요하다.이를 바탕으로 아이템, 점포운영능력, 자신감 등이 갖춰진다면 점포운영은 일단 빠른 시간내에 자리를 잡을 확률이 커지는 것이다. 이러한 초보자들에게 큰 부담이 없이 쉽게 자리를 잡을 수 있는 이점이 많은 상가로 지하상가가 있다. 특정 지역의 지하도내부에 형성됐거나 아예 전문적인 지하상가로 개발된 곳들이다.◆ 지하상가의 장점지하상가가 갖는 첫째 장점은 상가가 형성되고 나서 고객을 창출하는 개념이 아니라 고객이 형성되고 통행로가 조성된 후 상가가 만들어진다는 점이다. 다시 말해서 이미 상권이 형성되어 있다는 것을 의미한다. 이는 초기창업자의 위험성을 줄이는데 상당한 도움이 된다. 다른 상가들은 개발이 되면서 갖은 노력을 통해 고객을 흡인하지만 지하상가는 지상의 개발을 전제로 지하를 통로나 역, 주차장 등으로 활용하면서 하나의 통행점을 확보한다는 점이 특성이다. 이것이 바로 향후의 안정적 매출액을 보장하게 되고 권리금 형성의 요인이 된다.둘째, 지하상가는 한번 형성이 되면 좀처럼 침체상태에 빠지지 않는다는 점이 강점이다. 즉 처음 투자할 때보다 좋아지면 좋아졌지, 나빠질 가능성이 적다는 것이다. 이는 지하공간의 필요성에 비례하며 동시에 지역개발의 사이클로 볼 때 지상의 슬럼화기간이 상당한 기간 후에 도래한다는 점이 작용하고 있다.셋째, 업종선택이 비교적 용이하며 타켓고객을 선정하기가 쉽다는 점이다. 유동고객의 움직임이 일정한 방향으로, 일정한 시간대별로 정형화가 될 가능성이 많기 때문이다. 이는 지상의 상권종류와 지하공간의 활용성이 구체적으로 유동객의 범위를 결정하기 쉽다는 것이다. 그만큼 누구를 대상으로 무슨 장사를 할 것인가가 쉽다는 말이기도 하다.◆ 지하상가의 단점그러나 지하상가는 이러한 장점들과 동시에 여러 가지 한계와 취약점을 갖고 있는 것도 사실이다. 따라서 지하상가에서 내 점포를 운영하겠다는 생각을 하고 있다면 이를 충분히 고려해야 한다.첫째, 지하공간에 마련된 상가라는 입지조건상 갖는 한계가 있다. 지하는 일단 접근성에서 편리하지 못하다. 내려갔다가 올라와야 하는 점에서 의도적 구매경향이 강한 고객을 상대해야 한다는 것이다. 이러한 측면에서 지하공간과 지상공간을 연결해주는 하나의 통로역할의 의미에서 상권이 결정된다는 점이 약점이 될 수 있다. 지하공간이라는 자체환경적인 폐쇄성이 갖는 한계도 있다. 따라서 통풍과 환기 등 별도의 특수시설이 구비돼야 하고, 장마나 우천시에 배수로에 대한 고려 등도 철저히 따져야 한다. 아울러 화재시 소방시설과 창고 등을 확보해야 하며, 원자재의 배달 등을 위한 주차장의 구비여부도 확인해야 한다.둘째, 지하상가는 지상의 상권과 조화를 이루거나, 보완적이어야 한다는 점이다. 지상의 상권과 유사한 업종이나 비슷한 가격으로는 경쟁에서 버텨낼 수 없다. 그러므로 지상이 소극장이라든가 금융가라면 지하는 문구 팬시점 서점 액세서리 등이 좋고, 지상이 의류전문상권이라면 지하는 신발이라든가 수선집 등이 어울린다. 업종자체는 가급적 지상의 상권과 보완하는 관계로서 유사성이 있어야 지상상가나 지하상가 모두에 유리하다. 다시 말해서 지상상권과 전혀 다른 개념으로 가는 것은 바람직하지 않다는 이야기이다.셋째, 업종선택의 폭이 제한적이다. 예를 들어 지하상가는 지하공간 자체가 폐쇄되는 시간이 있기 때문에 심야에 영업할 수 있는 유흥음식점이나 위락시설 등은 입점할 수 없다. 또 지하이고 순간적으로 공간과 공간을 연결해주는 통로에 자리잡고 있다는 점에서 한정식식당이나 고급 음식점은 맞지 않고 분식집 등이 적합하다.◆ 투자포인트지하상가가 갖는 이런 몇 가지의 한계를 극복할 수 있는 업종과 투자금액을 고려해 투자시 몇 가지를 반드시 참고해야 한다.첫째, 규모가 갖추어져야 한다는 점이다. 몇몇 점포만으로 구성되면 지나가는 길목에 자리잡은 액세서리 정도의 역할에 그칠 수 있다. 그러므로 적어도 2백여개 이상의 점포가 밀집한 지하상가가 유리하다. 아울러 가급적 지하철역이나 지상의 버스정류장 또는 다운타운으로 연결되는 일체형 상권으로 지하의 업종들도 유사성이 있어야 한다.둘째, 지하에도 입지조건이 있다. 즉 목이 좋아야 한다는 점이다. 가급적 지하상가의 시작이 되는 지점과 끝이 되는 지점보다는 중간지점으로 입출구가 양측에 있어 지상으로의 통로확보가 용이할수록 좋다. 그리고 지하내에 광장이나 휴게시설 등이 갖추어진, 비교적 넓은 공간이 있다면 상가가 활성화되는데 유리하다. 만약 공간확보가 쉽지 않다면 바로 지상공간에 대형시설이 갖추어져 있어 통행객을 유발할 수 있고, 이와 연결되는 에스컬레이터 등이 있다면 더욱 좋다.셋째, 계약조건을 잘 따져야 한다는 점이다. 지하상가는 대부분 순수분양보다는 임대분양이 많다. 그러므로 임대조건과 임대인의 안전성, 상가전체의 소유권과 관리비용, 사용료 등을 항목별로 꼼꼼히 체크해야하고 기존 상권의 임대시세와 매출액 등을 사전에 조사해야 한다. (02)695-9083