분양ㆍ급매ㆍ경매 통해 싼 가격 구입 ... 정보수집 신경쓰도록

최근 다소 경기가 나아지면서 상가에 관심을 갖는 사람들 가운데 일단 취득을 한 후에 활용방안을 강구하는 이른바 투자용 상가투자자들이 차츰 늘고 있다. 직접 영업을 하면서 얻는 영업이익이나 임대를 통한 고정적인 수익확보보다는 점포자체의 자산가치 상승에 따른 매수가와 매매가의 차익에 더 큰 비중을 두는 상가투자자들이다. 이른바 투자용 상가투자라고 할 수 있다.◆ 투자방식별 유형투자용 상가투자방식으로는 △분양 △급매 △경·공매 등으로 구분할 수 있다.(표 참조) 분양방식은 초기의 상가공급자가 토지와 건물에 대한 소유권 내지는 사용권리를 확보한 후 분양을 하고, 그 분양대금으로 공사비를 조달하고 건물의 완공과 더불어 분양자에게 권리를 이전하는 형태다. 분양대금은 토지비용과 건축비용을 중심으로 가격이 형성된다.급매방식은 개별 중개업소별로 매물로 나온 물건중 매각이 오랜 시간 지체되는 물건이나 매도인이 급전이 필요해 시세보다 할인해 급히 처분하기 위해 내놓은 물건들이다. 대개 기존에 상가로 운영중인 곳들이 많다.끝으로 경·공매는 법원의 경매나 성업공사등에 공매로 나온 상가들을 입찰에 참여해 취득하는 것을 말한다. 최근 시세보다 저렴한 상가취득이 가능하다는 이점으로 많은 사람들이 관심을 갖고있기도 하다.◆ 투자방식별 장단점상가를 매입하기 위한 각각의 투자방식별로 여러 가지의 장단점들이 있다. 따라서 자신의 조건과 잘 맞는 방식을 골라 상가에 투자하는 지혜가 필요하다.● 분양분양방식을 통한 상가투자의 경우 분양가격이 토지비용과 건축비를 중심으로 구성되므로 구입비용이 비교적 시세보다 저렴해 초기자금부담이 덜하다는 장점이 있다. 아울러 분양업체나 시공업체에서 알선하는 융자금혜택, 신축건물인 점, 분양완료를 위한 대대적인 광고전략으로 인지도가 높다는 점, 새로운 업태나 영업전략의 도입이 가능한 점등도 분양상가의 이점에 속한다.그러나 분양상가의 분양가격도 시세조사를 토대로 이뤄지기 때문에 반드시 인근의 상가를 대상으로 시세를 조사해야 한다. 아울러 분양방식이 가격 품질 등에서 다른 투자방법보다 유리하더라도 반드시 안전한 권리확보에 대해 체크해야 한다. 즉 준공이 되고 등기가 넘어오기까지 계약금과 중도금 등에 대하여 어디서 안전한 보증을 받느냐를 확인해야 한다. 특히 최근 상가분양의 흐름을 보면 시행자와 시공자가 서로 다르거나 토지주와 건물주가 다른 경우가 많아 이런 위험은 더 커지고 있는 셈이다. 영업효과를 측정하기 곤란하고 상가가치를 높이기 위해서는 영업이 잘돼야 하는데 이를 위한 비용과 노력이 적잖게 소요된다는 점도 단점이다.● 급매급매상가는 빠른 매도를 위해 시세보다 10∼30%정도 저렴한 가격으로 중개업소 등에 나오는 물건을 말한다. 그만큼 시세보다 싸다는 게 장점이다. 즉시 입주가 가능하고 기존에 상가로 운영중인 곳이 대부분이라 영업환경이라든가 영업효과, 고객분석 등이 용이하다는 이점도 있다. 이러한 급매상가는 보통 중개업소를 통해 나오거나 일간지나 부동산전문잡지, PC통신이나 인터넷 등의 부동산매물중개란을 통해 소개된다.그러나 주의점도 많다. 급매라고 하는 것은 가격을 싸게 해서 급히 처분하려는 것이므로 일단 정보수집이 성공의 관건이라 볼수 있다. 따라서 급매상가를 통해 상가투자에 성공하기 위해서는 우선 특정한 지역을 정해 놓고 지속적으로 노력하지 않으면 투자가치가 높은 상가의 급매정보를 취득하기 어렵다. 아울러 가격협상에서도 대금 지급조건을 다양화시켜 더 싸게 깎을 수도 있다는 이점이 있으나, 급매의 이유와 소유자 여부 등 위험부담이 될만한 권리관계가 없는지 살펴야 한다.● 경·공매경·공매는 채무자가 채무를 변제하지 못해 채권자에게 대신 상가를 처분해 채권을 회수하라는 측면이 있다. 따라서 채무자나 채권자가 모두 필요해서 만들어진 방식이고, 이 때문에 바로 낙찰자가 필요하게 된다. 낙찰자가 없이는 절대 두 사람은 원만하게 해결할 수 없는 셈이다. 그러므로 경매는 3자 모두에게 만족스런 방식이 될 수 있다. 특히 최근의 법원경매 상가 낙찰가율은 감정가대비 72∼75%정도로 낮으며, 그보다 더 낮은 가격으로 나오는 물건도 많이 있다. 그만큼 상가는 주택에 비해 가격이 낮게 형성되고 있는 셈이다.경·공매투자방식은 크게 법원경매인 국가경매와 공매로 대별된다. 법원경매는 다시 임의경매와 강제경매로 나뉠 수 있으며, 공매는 성업공사공매와 일반금융기관 공매로 나눌 수 있다. 하지만 일반금융기관 공매는 덩치가 큰 상가위주라 가격이 높고 개별 금융기관별로 공매가 이루어지기 때문에 공매로서의 큰 메리트는 없는 편이다. 따라서 대부분의 경·공매투자가 성업공사 공매와 법원경매의 방식에 의해 이루어지고 있으며 매물도 다양하고 수량도 많다.경매정보는 법원에서 나오는 것들로 각 일간신문이나 경매전문지, 법원게시판, PC통신이나 인터넷 등으로 접할 수 있다. 이 가운데 PC통신이나 인터넷으로 열람하는 것이 별도의 비용을 들이지 않으면서도 빠르고 정확하게 정보를 얻을 수 있는 방법이다.상가경매를 할 때에도 반드시 고려해야 할 사항이 있다. 첫째는 등기상의 권리관계이고, 둘째는 점유자들의 명도에 대한 내용이다. 이 두가지 측면만 고려한다면 상가경매는 투자방식중 최상의 방법이다. 등기상의 권리관계는 우선 경매절차에 대항할 수 없는 채권회수를 목적으로 설정한 권리들과 용익물권이나 가처분, 소유권이전 가등기 등이 있는지 살핀 후 전후관계를 따져야 한다. 채권회수를 목적으로 설정한 권리들의 근저당이나 전세권, 압류권 가운데 최우선순위의 권리보다 용익물권이나 가처분 등이 빠른지를 가려 빠르다면 인수해야 하므로 입찰자체가 위험할 수 있어 피하도록 한다. 또한 명도에 있어서도 임차인이 몇 명이고 총 보증금과 권리금은 얼마인지를 판단해야 한다. 이를 통해 임차인들이 경매 배당금액에서 돈을 받아갈 수 있는지의 여부를 따져야 한다.(02)695-9083