추가부담 없고 주거 쾌적한 곳 적당... 임대사업은 소형 아파트유리
전셋값이 높은 아파트의 투자가치는 매매가 다소 부진하다고 해도 세입자만 구하면 언제든지 일정금액을 현금화시킬 수 있다는 점이다. 그만큼 환금성이 높은 부동산상품이라고 할 수 있다. 또 요즘처럼 매매가 상승률에 비해 전셋값 상승률이 높은 시점에서는 전셋값비중이 높은 아파트의 매매값이 향후 더 오를 소지가 많다. 특히 임대주택사업을 염두에 두는 투자자라면 최소자본으로 최대수익을 올릴 수 있는 절호의 기회인 셈이다.◆ 20평 아파트 5천만원이면 2채 구입 가능내년부터 2가구 임대주택사업자를 허용하겠다는 정부의 발표를 전제로 놓고 생각할 때 20평형아파트 2채를 사는데 투자비가 전년 동기에는 1억원(매매가 8천만원, 전세가 3천만원 기준)의 자금이 필요했던 반면, 8월말 현재는 5천만원(매매가 8천5백만원, 전세가 6천만원)만 있으면 구입할 수 있는 것이다.그러나 전셋값이 높다고 모두 투자가치가 높은 것은 아니다. 너무 낡아 개보수에 따른 추가부담이 많은 아파트는 피하는 것이 좋다. 초기투자비용이 집값이외에 적게는 5백만∼1천만원 가량 더 들어가기 때문이다. 또 아파트단지가 유흥가 밀집지역에 있는 등 주변환경이 열악하다면 역시 투자에 부적절한 아파트라고 할 수 있다. 반면 △ 입주한지 얼마 안되는 아파트, △ 교통환경이 좋아 임차수요가 많은 아파트, △ 단지 총세대수가 많은 대단지 아파트, △ 개별단지 총세대수는 작지만 아파트밀집지역에 소재하고 있으면서 인근에 생활편의시설이 발달된 아파트 등이라면 일단 투자유망아파트로 꼽을 수 있다.임대주택사업을 목적으로 투자대상을 찾는다면 전세비중이 60% 이상인 아파트가 적합하다. 전세비율이 높을수록 투자금을 상대적으로 많이 회수할 수 있기 때문이다. 또 중대형보다는 소형아파트가 유리하다. 전용면적 18평이하 아파트는 세제혜택도 중대형 아파트보다 많이 받을 수 있다. 소형아파트를 고를 때는 교통환경을 중점적으로 고려해 구입해야 한다. 그러나 중대형아파트를 투자대상으로 삼을 경우라면 단지주변의 주거쾌적성을 꼼꼼히 따져보아야 한다.끝으로 투자단계에서 고려해야할 점은 아파트주변의 발전가능성을 꼭 살펴봐야 한다는 것이다. 임대기간이 끝난 후 매각할 때 얼마나 많은 매매차익을 올릴 수 있는가를 고려해야 한다는 말이다. 전세비중이 높은 아파트를 구입하는 것이 최소한의 투자비로 최대의 효과를 얻을 수 있는 기회이기는 하지만 최근 집값상승세에 막연한 기대를 걸고 은행돈을 빌려 투자에 나서는 것은 금물이다. 전셋값이 폭락했던 지난해의 상황을 염두에 둬야 한다. 임대주택사업은 금리와의 싸움이다. 따라서 막연한 기대심리보다는 수익계산을 꼼꼼히 해보는 것이 필요하다. www.r114.co.kr© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지