전용면적 18평이하, 환금성 높은곳 유리 ... MBS 시행 따른 전세시장 변화 주의

저금리가 지속되고 증시가 불안정한 양상을 보이자 투자처를 찾지못하던 퇴직자 등 소규모 여유자금을 가진 사람들을 중심으로 임대주택사업에 대한 관심이 높다. 게다가 기존 5가구 이상을 소유해야만 임대사업자로 등록할 수 있었던 사업자 등록여건을 빠르면 정부에서 금년 11월부터 2001년 12월말까지 2가구 이상만 가져도 임대사업자 등록이 가능토록 기준을 완화할 방침이 알려지면서 임대주택사업에 대한 관심을 더욱 자극하기도 했다. 소액으로도 쉽게 임대주택사업을 할수 있는 길이 열리게 된 것이다.◆ 임대사업자등록임대주택사업자 등록을 할 경우 자신이 살고 있는 주택은 포함되지않으므로 주거용외에 2가구를 별도로 구입해야만 가능하다. 만일 자신이 살고 있는 주택을 합해 2채를 임대주택사업용으로 사용할 경우자신도 다른 임대주택에서 세를 살아야 한다.임대사업은 주택 매입 후 매매계약을 체결한 뒤 잔금을 치르기 전에매매계약서를 첨부해 거주지 시·군·구청 주택과에 임대사업자등록을 신청하면 된다. 만일 신규아파트나 미분양아파트를 분양받았다면분양계약서를 내면 된다. 또 기존주택 2채 이상을 보유하고 있는 사람이 임대주택으로 전환할 경우에는 건물 등기부등본을 거주지 시·군·구청에 제출하면 된다.임대사업자 등록을 마치고 나서는 거주지 관할세무서에 일반사업자로 등록한다. 그후 임차인을 선정해 계약을 체결하고 시·군·구청에 등록·취득세 감면신청을 한다. 임대개시후 3개월 이내에 관할세무서에 주택임대 신고를 하며, 5∼10년 임대후 처분할 때 관할세무서에 양도세 감면신고를 하면 해당되는 조건에 따라 양도소득세 감면혜택을 받는다.◆ 세제혜택개선된 임대사업자 세제지원에 따라 사실상 부동산 거래의 모든 단계에서 혜택이 주어진다. 그러나 주택규모에 따라 그 범위가 다르므로 꼼꼼히 따져본 후 주택을 구입하는 것이 좋다. 또 임대주택용은보유로 간주하지 않기 때문에 1가구 1주택 조건은 그대로 유지된다.때문에 본인의 주거용 주택을 양도할 때에도 일정요건을 갖추면 양도소득세가 비과세된다.매입시 주어지는 세제혜택으로는 전용면적 18평이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대주택사업을 할 경우 취득·등록세(부가세 포함)가 전액 면제된다. 보유시에는 전용면적 25.7평이하 주택으로 임대주택사업을 할 경우 재산세를 50% 감면해주고, 주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 합산과세되지 않고 0.3%의 분리과세율을 적용한다.아울러 임대보증금에 대해서는 소득세를 부과하지 않는다. 하지만월세를 받는다면 소득세가 부과된다임대주택 양도시에는 전용면적 25.7평이하 주택으로 95년 이후 취득한 주택을 5년이상 임대할 경우와 95년 이전에 취득한 주택을 10년이상 임대한 후 매각할 때에도 양도세가 전액 면제된다. 95년 이전에 취득한 주택을 5년 이상, 10년미만 임대한 후 매각할 경우 양도세를 50% 감면해 준다.◆ 투자포인트임대주택의 경우 전용면적 18평(60㎡)이하 주택에 세제혜택이 집중돼 있기 때문에 이를 넘지 않는게 유리하다. 취득·등록세는 임대를목적으로 건축하거나 신규취득(미분양 포함)할 때만 세제감면혜택이있다. 때문에 주인이 한차례 이상 바뀐 주택은 세제혜택이 없다.또 단지 규모가 크고, 지하철과 가까운 역세권 아파트나 매매가 대비 전세금 비중이 높은 지역에 입지한 아파트 등 향후 환금성이 뛰어난 아파트가 좋다.다가구주택도 지난 5월 9일부터 분리등기가 가능해 임대주택 사업이가능하다. 만일 건물이 낡았다면 전용면적 18평이하 주택으로 재건축하거나 리모델링을 한 후 임대사업을 하는 것도 좋다. 이외에 여러 지하철노선이 겹치는 환승역주변이나 내년말 완공 예정인 2기 지하철(6, 7, 8호선)역세권, 대학교 근처 등 상대적으로 저평가된 곳이 향후 시세상승 탄력 가능성이 있어 유리하다.◆ 주의점임대주택사업시 양도소득세를 감면 받으려면 전용면적 25.7평 이하짜리 국민주택이어야 한다. 또 지난 8월 20일부터 2000년 말까지 신축된 주택이나 8월 20일 현재 미분양주택을 매입했을 때에만 해당된다. 아울러 8월20일 이후에 새로 지은 집을 사서 임대사업자로 등록했다면 5년간 임대후 팔 때 양도세가 전액 면제된다. 그러므로 기존주택보다는 신규주택을 매입하는 것이 유리하다.다만 취득세와 등록세는 임대주택 사업자가 임대를 목적으로 건축하거나 최초로 승계취득(신규분양 포함)했을 때만 감면혜택이 있다는점에 유의해야 한다. 집 2채를 가진 사람이 모두 임대를 놓고 자신은 전세를 사는 방식도 이론적으로는 가능하다. 하지만 실무적으로이같은 형태의 사업자에 대해서는 양도세 면제혜택을 노린 것으로판단해서 다소 불이익을 줄 가능성도 없지 않다.이처럼 임대주택사업의 고정수입을 확보할 수 있고 세제혜택까지 받을 수 있다. 하지만 이런 이점들로 임대주택 사업이 마냥 황금알을낳는 사업은 아니다.주의점도 많다. 우선 오는 11월부터 MBS(주택저당채권 유동화제도)의 시행으로 주택금액의 20∼30%만으로 주택을 구입할 수 있는 제도가 시행되면 기존 세입자들이 내집마련을 위해 대거 MBS로 몰려 임대주택사업에 상당한 어려움이 있을 수 있다는 점이다. 또 주거안정에 초점을 맞춘 건설교통부에서 앞으로 수도권에서 전세시장을 월세시장으로 변화시킨다는 정책을 추진하고 있어 임대주택사업에 치명적인 위험으로 대두되고 있는 것을 주시해야 한다. 2∼5가구 정도로임대주택사업을 하는 개인사업자들과 수만가구를 자가보유자로 돌리는 MBS나 임대주택과 유사한 월세로 전환하는 정부정책이 결과적으로 개인의 임대주택사업을 위축시킬 가능성이 높기 때문이다. (02)393-8888