지하철 개통으로 가치상승 '두배' ... 임대사업지로도 유망

서울 강북과 강남을 동서로 잇는 지하철 6·7호선이 내년 2월부터 순차적으로 개통된다. 내년말에는 6호선 봉화산~연신내역, 7호선 온수~건대입구역이 모두 개통돼 서울 외곽지역의 도심 접근성이 크게 향상된다.지하철은 주거지의 가치와 깊은 관련이 있다. 「지하철과의 거리」가 집 고르기의 기준이 된 지는 이미 오래다. 특히 아파트는 지하철 역세권이냐, 아니냐에 따라 시세와 지명도가 결정된다. 지하철과 가깝고 새 아파트이며, 단지 규모가 1천세대 이상이면 일단 「블루칩 아파트」의 조건을 갖췄다고 볼 수 있다.◆ 역세권 아파트 투자통상 지하철과 집값은 세 번의 특별한 인연을 맺는다. 지하철 노선 계획이 발표될 때, 착공될 때, 그리고 개통될 때 인근 집값은 십중팔구 상승세를 탄다. 개통 예정인 6·7호선 역세권의 경우 마지막 상승기를 앞두고 있는 셈이다.6·7호선 역세권 아파트들은 시세 상승이 예상되는만큼 투자 가치가 높다. 특히 20~30평형대 중소형 아파트는 임대수익과 시세 상승효과를 동시에 노릴 수 있다. 매매가격에서 전세가격이 차지하는 비율이 높을 경우엔 초기 투자비용이 줄어들어 소액 투자도 가능하다.2000년 2월 개통하는 7호선 신풍역 신길2차우성아파트 22평형의 경우 매매가격이 평균 9천만원인데 반해 전세가격은 평균 6천7백만원이다. 전세가격 비율이 75%에 달해 2천3백만원만 있으면 살 수가 있다. 남구로역 두산아파트 20평형은 매매가가 평균 8천5백만원, 전세가가 평균 6천만원 선이다. 이 아파트 역시 전세가격 비율이 71%로 높은 편이어서 2천5백만원 정도로 살 수 있다.이밖에 봉화산역 신내6단지 17평형, 창신역 쌍용아파트 23평형, 월곡역 SK타운 24평형·33평형, 논현동역 신동아아파트 16평형 등도 전세가 비율이 높은 아파트로 분류된다. 이들 역세권 소형 아파트는 임대수요가 꾸준하고 시세 변화에 탄력적으로 반응한다는 특징이 있다. 내년에도 전세가격 상승세가 계속될 것이라는 전문가들의 전망을 감안하면, 임대사업용으로 더할 나위없는 투자처인 셈이다. 대개 전세가격 비율이 60% 이상인 아파트는 집값 하락기에도 하락폭이 크지 않다.한편, 공사가 진행중인 역세권 아파트는 지하철 개통 프리미엄에 신규 입주 프리미엄까지 기대할 수 있다. 6호선 효창공원역과 가까운 도원동 삼성아파트(2001년 7월 입주)의 경우 주변 분양권보다 가격이 싼 편이다. 24평형이 1억5천만원 선으로 인근 신공덕동 삼성아파트에 비해 2천만원 정도 싸다. 하지만 6호선이 개통되면 주변 시세와 균형을 이룰 것으로 예상된다.약 5천세대의 매머드급 단지인 신당동 남산타운은 6호선 버티고개역을 「전용 지하철역」으로 확보하게 된다. 이에따라 내년 6월 입주와 함께 두 배의 가치 상승이 예약돼 있다. 프리미엄이 많지 않아 원가에 근접한 가격에 매입할 수 있는 아파트도 있다. 상월곡역에서 가까운 동아아파트(2001년 10월 입주) 26평, 33평형은 분양가선에 살 수 있다. 석계역에서 가까운 그랑빌아파트 역시 분양가 선에 나온 매물이 많다. 현지 중개사들은 이 두 아파트가 『다소 불편한 교통환경 때문에 저평가돼 있다』며 『지하철 개통시 시세 상승이 유력시된다』고 말한다.◆ 역세권 경매물건법원 경매를 통하면 시세보다 20%정도 싼 값에 아파트를 매입할 수 있다. 최근엔 낙찰가율이 감정가의 80~90% 정도로 상승해 시세차익 폭이 줄었지만 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 이점은 살아 있다.부동산넷에 따르면 내년 1월까지의 경매 예정 물건 가운데 6·7호선 역세권 아파트가 꽤 많은 것으로 나타났다. 저렴하게 사서 지하철 개통 프리미엄을 기대할 수 있으니 「꿩먹고 알먹는」 투자 아이템이 아닐 수 없다.한번 유찰된 경험이 있는 6호선 석계역 중앙하이츠아파트는 최저가가 1억8백만원(감정가 1억3천5백만원)이다. 봉화산역과 가까운 중랑구 신내동 두산아파트 32평형은 두 번 유찰돼 최저가가 1억1천2백만원(최초 감정가는 1억7천5백만원)이다. 또 강남구 삼성동 풍림아파트 21평형은 재경매에 부쳐진 물건으로, 감정가보다 5천만원 이상 낮은 가격에 최저가가 매겨졌다. 새로 경매에 부쳐진 물건 가운데에서는 7호선 강남구청역과 가까운 강남구 삼성동 AID아파트 15평형을 주목할 만하다. 현재 현대건설을 시공사로 선정하고 재건축 사업승인을 기다리고 있다. 한번 유찰될 것을 감안하면 시세보다 20%정도 낮은 가격에 매입할 수 있다.이밖에 6호선 성산역의 성산선경아파트 22평형, 반포역 신반포주공 25평형도 이번에 새로 경매에 부쳐졌다. 부동산넷 정훈록 대표는 『비수기인 지금이 6·7호선 역세권 아파트 투자의 적기』라면서 『권리분석에서 이상이 발견되지 않는 우량 경매물건을 눈여겨 보라』고 조언했다.