경매 물건 감소로 경쟁 치열할 듯 … 불광동·원효로 주변 상가주택 눈여겨 보도록

지난 1월 5일 대법원 형사2부(주심 이용훈 대법관)는 「부동산 중개업자는 법원 경매 입찰을 대리할 수 없다」는 판결을 내렸다. 흔히 중개업자가 고객으로부터 위임장을 받아 입찰을 대리해 온 풍토에 철퇴를 가한 것이다.따라서 앞으로 법원경매 참여자는 경매컨설팅사로부터 권리분석, 경매물건 알선 등의 서비스는 받되 입찰을 대행시키진 못하게 됐다.그렇다고 해서 이번 판결로 법원경매시장이 위축되진 않을 전망이다. IMF이후 오히려 일반 투자자가 크게 몰렸고 다양한 경매 정보가 쏟아지고 있기 때문이다. 또 법원경매가 시세보다 싸게 부동산을 살 수 있는 가장 안전한 창구라는 사실이 많이 알려졌다. 은연중에 심어진 부정적인 인식도 상당부분 사그라져 경매 인구가 급속도로 늘고 있기도 하다.◆ 법원경매시장 전망법원경매는 모든 절차가 법의 테두리 안에서 진행되고 누구나 참여할 수 있다. 개별 경매물건의 권리관계만 정확히 분석하면 별 문제가 없는, 아주 유용한 재테크 채널이 바로 법원경매이다.전문가들은 올해 법원경매시장이 과열양상을 보일 것이라고 입을 모은다. 부실 채권 감소, 뚜렷한 경기 회복세에 따라 경매에 부쳐지는 물량이 크게 줄어들 것이기 때문이다.반면 법원경매에 대한 일반 투자자의 관심은 부쩍 증가해 결과적으로 수요와 공급의 불균형을 가져올 가능성이 높다.따라서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 상당 폭 상승할 것으로 점쳐진다. 아파트는 지난해 초부터 꾸준히 올라 이미 평균 85% 수준에 이르렀다. 시세차익 폭이 그만큼 줄어들었다는 이야기다.이에 비해 상가주택이나 단독주택은 상승폭이 그다지 가파르지 않았다. 지난해 초 55% 안팎에서 다소 올라 최근엔 평균 60% 안팎에 낙찰가가 결정되고 있다. 아직까진 시세보다 40%정도 싸게 매입할 수 있는 셈이다.태인컨설팅의 김종호 실장은 『당장 수익을 볼 수 있는 상가, 상가주택은 경매물건이 갈수록 줄고 있어 조만간 낙찰가율이 크게 상승할 것』이라고 전망하고 『경매 참여 의사가 있다면 본격적인 상승세가 시작되기 전인 지금 움직이라』고 조언했다.한편 법원경매 참여 목적도 철저한 수익성 추구 중심으로 변화하고 있다. 메트로컨설팅의 윤재호 사장은 『요즘 투자자들은 투자 기간, 노후 계획 등을 두루 고려해 신중히 경매물건을 선택한다』고 전한다.단기적 측면에서는 근린상가와 소형 아파트가 가장 수익성 높은 상품으로 분류된다. 5개 저밀도지구 재건축 여파를 겨냥해 송파구 일대의 다세대주택도 높은 임대수익을 안겨 줄 것으로 보인다.◆ 미개통 역세권 유망 경매물건부동산가격 상승이 기대되는 지역의 경매물건에는 적극적으로 매달려 볼 필요가 있다. 올해 말까지 완전 개통할 예정인 지하철 6호선과 7호선 잔여구간 주변이라면 금상첨화. 개통과 함께 가치 상승이 예견되는데다 시세보다 싸게 살 수 있으니 「일석이조」가 아닐 수 없다.법원경매 업계에 따르면, 2월 초순까지 예정된 경매물건 가운데 6·7호선 역세권의 우량 부동산이 꽤 있는 것으로 나타났다.<표 참조 designtimesp=19412>특히 상가주택이나 노후 단독주택은 낙찰 후 활용도가 높다는 장점이 있다. 아파트 보다 낙찰가율이 낮아 매입 비용도 절약할 수 있다. 고정 임대수입 확보가 가능하고 보유 가치가 높은 것으로 평가된 은평구 불광동, 용산구 원효로1가의 상가주택 등을 눈여겨 볼 필요가 있다.●은평구 불광동 상가주택=지하철 3·6호선 연신내역을 걸어서 이용할 수 있다. 92년에 건축된 지하 1층~지상 4층 규모 건물로 전형적인 주택가의 상가주택이다. 후순위 전세권 설정자가 있으나 경매 낙찰 이후 모든 권리가 소멸된다.현재 두번 유찰된 상태로 최저 경매가가 감정가의 64%선으로 떨어졌다. 감정가의 70%선인 1억 6천만원 선에 낙찰받으면 시세차익과 임대 수익성이 높을 것으로 평가된다.●용산구 원효로1가 상가주택=6호선 효창공원역에서 도보 7분거리에 자리잡은 3층짜리 상가주택이다. 62년에 건축돼 상당히 노후했지만 용산구청 앞 대로변에 위치해 입지여건만은 나무랄 데 없다. 낙찰 후 리노베이션을 통해 건물 가치를 높이는 것이 바람직하다.한번 유찰되었으며 최저 경매가는 감정가의 80%인 2억원 선이다. 2세대가 전입신고를 마치고 거주하고 있어 이들의 권리관계를 정확히 파악해야 위험부담을 덜 수 있다.●용산구 한남동 단독주택=6호선 한강진역에서 도보 10분거리에 있다. 76년에 건축된 2층 규모의 주택으로 대항력있는 세입자 1세대가 거주하고 있다. 하지만 법원에 배당 요구를 한 상태여서 낙찰자에게 추가 부담은 없다.한번 유찰되었으며 최저 경매가는 감정가의 80%인 3억6천만원선. 주변이 중산층이상 주택 밀집지여서 낙찰후 리노베이션을 하면 시세가 크게 높아질 것으로 예상된다.