부동산 경제 안목·전문지식 필수 … 제도 보완 통해 선진국시스템 정착돼야

다양한 분석 노하우를 갖춘 외국 컨설턴트들과 당당히 경쟁하려면 상당한 시간과 노력이 필요하다.IMF 외환위기는 우리나라 사회경제 전반에 엄청난 변화를 초래했다. 부동산컨설턴트의 입장에서 그 변화는 △완전 자유시장경제의 도입 △자본 유출입의 자유화 △시장 개방에 따른 외국인 투자 유치 △지가의 안정적인 상승 △부동산의 소득이득(Income Gain·보유기간중의 소득) 중시 △부동산의 증권화를 통한 소액 간접 투자수단의 등장으로 정리할 수 있다. 여기에 추가해야 할 중요한 변화상 중 하나가 해외 거대 자본을 앞세운 부동산컨설팅회사들의 국내 진출이다.오래 전부터 자유시장경제를 운용해온 선진국에서는 부동산에 대한 면밀한 분석없이 투자 의사결정을 한다는게 있을 수 없는 일이다. 지역경제분석(투자하고자 하는 지역과 인근지역의 인구 소득 고용 등에 대한 분석 및 영향 예측), 시장분석(특정 공간유형의 수요와 공급을 분석) 그리고 투자수익분석(현존 또는 허가 수속중이거나 계획중인 경쟁 부동산의 분석을 통해 시장을 예측하고 여기서 얻어낸 시장데이터를 입력해 투자의 목적을 합리적으로 달성할 가능성이 있는지를 분석하는 것)은 필수 요건으로 통한다. 외국계 투자자문이나 부동산컨설팅회사들은 이처럼 다양한 분석 업무에 대한 지식, 경험과 노하우가 축적돼 있다고 할 수 있다.반면 토종 부동산컨설팅업체들은 이런 분석 경험이 별로 없다. 더구나 IMF사태 이전에는 완전한 시장경제체제도 아니었다. 지가가 지속적으로 상승하는 가운데 ‘어디에, 어떤 부동산이 좋다더라’는 식의 투기, ‘묻지마 투자’가 팽배해 있었다. 따라서 시장분석이나 투자수익분석에 필수인 각종 부동산 관련 데이터도 별 필요가 없었다. 이런 상황에서 전문지식, 경험과 노하우가 풍부한 외국 컨설턴트와 경쟁을 한다는 것은 상당히 어려울 수밖에 없다.부동산컨설팅의 대상은 매우 광범위하다. 전문직업으로서의 부동산컨설턴트에 대한 수요도 점점 많아지고 있다. ‘어떻게 경쟁하며 어떻게 살아남을 것인가’ 고민할 시점이다.능력있는 부동산컨설턴트는 부동산의 물리적, 사회적, 경제적인 양태에 폭넓고 깊은 안목을 가지고 있어야 한다. 또 시장분석, 투자분석, 가치분석 등에 대한 전문지식과 경험도 필요하다. 외국의 컨설턴트들과 당당히 경쟁하려면 상당한 시간과 노력이 필요하다는 것은 자명한 일이다.◆ 실력ㆍ활동역역 넓힐 제도 보완 필요우리 부동산컨설턴트들이 실력과 활동영역을 향상시키기 위해서는 제도적인 보완도 필요하다. 예를 들어, 부동산 개발 프로젝트의 경우 자금 회전에 합리성을 가미해야 한다. 미리 건설자금을 융자받아 건축을 마치고 토지·건물에 저당권을 설정, 장기융자로 대체한 후 소유자(투자자)는 임대수익으로 소유(투자)부동산을 운영하고 장기간에 걸쳐 융자금을 균등상환하는 선진국형 시스템이 정착되어야 한다.또 정보에 입각한 합리적인 의사결정(Informed Decision Making)을 위해서는 사회 전반에 ‘투명성’이 전제되어야 할 것이다. 의사결정에 결정적인 조언을 제공하는 사람이 바로 컨설턴트이기 때문이다.