업체 자금난, 초저가 상품 선봬 … 리콜제 이용권, 차이점 점검후 구입해야

요즘 콘도업계나 콘도에 관심있는 소비자들의 마음은 온통 ‘저가 회원권’에 쏠려 있다. 통상 2천만원 안팎인 콘도회원권을 1백만~5백만원 선에 공급한다는 광고는 그 자체만으로 눈길을 사로잡기에 충분하다. 게다가 업체들마다 각종 할인혜택에 전국 각지와 해외를 아우르는 체인망, 심지어 벤처기업 주식까지 덤으로 제시하고 있어 ‘선물보따리’나 다름없을 정도다.그러나 의외로 이들 콘도업체의 선전을 모두 믿는 소비자는 드물다. 누가 봐도 고개를 갸웃거릴 만큼 파격적인 조건이기 때문이다. 심심찮게 터져 나온 사기분양, 계약 불이행 사례들도 소비자를 주춤거리게 하는 요인이다.사단법인 한국휴양콘도미니엄협회 집계에 따르면 2000년4월 현재 국내에서 영업중인 콘도미니엄은 80개 1만9천3백16실 규모다.사업계획 승인을 받고 착공했거나 착공 예정인 콘도는 1백11개 2만6천실에 달한다. 소득 수준과 여가시간 활용에 대한 관심이 높아지면서 콘도 수요가 급격히 증가하고 있음을 반영하는 통계다.하지만 착공, 또는 착공 예정인 곳 대다수가 사업이 중단되었거나 공사진척이 지지부진한 상태다. 또 영업중인 콘도업체 가운데 65%가 IMF사태를 전후해 부도 처리되면서 자금회전에 심각한 문제를 겪고 있다. “소수 대형 콘도체인을 제외한 중소규모 콘도업체 대부분이 비정상적인 경영을 하고 있다”는게 한국휴양콘도미니엄협회 최용규 사무장의 지적이다.이같은 현상은 근본적으로 분양률 저조에서 기인됐다. 콘도 회원권에 대한 관심과 선호도가 높은 것은 사실이지만 정작 목돈을 투입, 오너나 회원이 되려는 수요는 많지 않은 것. 아직까지 완전분양을 달성한 콘도업체는 단 한군데도 없다.사정이 이쯤되자 콘도업체들은 박리다매 목적의 ‘빅세일’ 전략을 펴기 시작했다. 때맞춰 99년6월에 관광진흥법이 개정되면서 ‘1실 10인 이내’이던 회원모집 범위가 ‘1실 2인 이상’으로 확대돼 무한대 회원 모집이 가능케 됐다. 적은 비용으로 콘도를 이용할 수 있는 변형 상품 생산이 가능해진 것이다. 단, 99년6월 이후 분양승인을 받은 업체에 한해 새로운 규정을 적용토록 했지만 이를 지키는 업체는 거의 없다.이 과정을 통해 양산된 것이 ‘특별할인’ ‘파격분양’ 등의 표현을 쓰는 ‘이용권’이다. 정식 회원권과 성격이 뚜렷이 구분되지만 표면상 구별은 어렵다. 또 대형업체를 중심으로 수년간 중도금과 잔금 납부를 미뤄주는 ‘리콜제 회원권’까지 도입돼 콘도 회원권 시장은 혼전양상을 띠고 있다.◆ 성수기 예약·재산권 보호 등 차이콘도의 정식 회원권은 소유권이전과 부동산 등기가 가능해 재산권으로서 가치를 지닌다. 따라서 납세의 의무와 함께 원하는 시기에 공정하게 콘도를 이용할 수 있는 권리가 주어진다. 물론 재산권에 대한 법적인 보장도 확실하다.반면 요즘 나오는 수 백만원대 상품은 재산권 보호를 받지 못한다는 맹점이 있다. 공정거래위원회가 승인한 표준계약서를 사용하지 않고 개별 업체가 임의로 만든 신청서와 약관을 이용, 약식 계약을 하게 된다.따라서 해당업체가 부도라도 나면 입회보증금을 보장받지 못할 가능성이 높다. 또 정식 회원권 소지자가 여름·겨울·주말·평일 등 구분에 따라 정확한 사용일수를 부여받는데 비해 저가 이용권은 구체적인 명시없이 ‘연 00박’이라는 조건이다. 여름·겨울 성수기에는 정식 회원권 소지자에게 우선순위를 내줘야 한다는 이야기다. 콘도 회원권의 생명이 ‘성수기 예약’이라는 점을 감안하면 최대 약점인 셈이다.또 중도 계약해지나 양도가 불가능하다는 것도 싼값으로 치러야 할 대가다. 정식 회원권이 일반 부동산과 마찬가지로 시장에서 자유롭게 매매가 가능한데 반해 저가 이용권이나 리콜제 회원권은 중도 매매 또는 계약 해지가 불가능하다.◆ 레저 마니아 ‘저가 이용권’ 이용할 만그렇다고 저가 이용권이나 리콜제 회원권의 효용가치가 바닥인 것은 아니다. 콘도 가격의 거품을 빼고 대중화한다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다.또 휴가철이 아닌 평상시에 여행과 레저를 즐기는 수요자라면 오히려 ‘꼭 잡아야 할’ 알뜰 상품으로 분류된다. 평일이나 비수기 주말에는 사전 예약만 하면 객실을 확보할 수 있고 각종 부대시설을 할인된 가격에 이용할 수 있다. 값 비싼 회원권을 사서 제대로 활용하지 못하는 것 보다 훨씬 실용적인 것이다.엠뱅크 이강섭 영업전략실장은 “입회보증금에 대한 보증보험 가입이 가능하고 직영체인을 운영중인 업체의 이용권이라면 충분히 권할 만하다”고 말했다. 단 “모집인원이 1실 30인 이상이면 예약이 힘들어지므로 객실당 모집인원을 꼭 체크하라”고 조언했다.대형업체의 리콜제 회원권도 마찬가지다. 1실 10인 이내 모집 원칙을 지키는 업체는 정식 회원권 소지자와 동등하게 대우한다.5~7년 후 정식 계약 또는 보증금 반환 결정을 할 때까지 저렴한 비용으로 이용할 수 있다.한편 구입하려는 콘도업체가 어떤 회사인지, 믿을 수 있는 조건인지를 알아보려면 한국휴양콘도미니엄협회(02-3486-3195)나 문화관광부 관광국(02-3704-9730)으로 문의하면 자세한 조언을 받을 수 있다.★ 콘도 구입 체크포인트업체 재무상태 꼼꼼히 살핀 후 계약해야 ‘안전’● 회사의 신뢰성, 안정성IMF사태 이후 상당수 콘도업체가 부도 난 상태. 운영업체의 재무상태, 성장가능성, 위법 사례를 꼼꼼히 알아본 후 계약한다. 특히 특정 대기업과 관계가 없으면서 이름을 사용하는 업체가 있으므로 주의한다.● 이용 가능한 체인직영체인인지 타업체와 연계한 체인인지 확인해야 한다. 콘도시설이 아닌 가족호텔, 모텔 등을 체인인양 명시하는 경우가 많다.● 현재 운영중인 사업장 규모사업승인, 건축승인, 분양승인을 받은 사업체가 얼마나 되는지 알아본다. 실제보다 부풀려 광고하는 예가 많다.● 입회보증금 보호장치보증보험사, 공증 등을 통해 보증금 반환을 보장하고 있는지 확인해야 한다. 소유권 이전이나 등기가 불가능한 이용권의 경우 회사 부도시 보증금 반환이 불투명하기 때문.● 연간 이용일수정상적인 콘도는 연간 이용일수가 정확하게 구분돼 있다. ‘언제든지 이용가능’이라는 조건은 ‘상황에 따라 이용 불가’하다는 의미와 상통한다.● 객실당 모집 인원1실당 10구좌 이내(99년 5월 이전 분양승인을 받은 업체) 규정을 지키지 않고 무한대로 회원을 모집하는 업체가 많다. 회원이 많을수록 예약 성사율은 낮아진다.● 계약 상대사업주체와 회원 모집회사가 다를 경우 커미션을 받는 분양업자와 계약을 하는 경우가 있다. 반드시 해당 업체에 계약 내용을 확인, 사실과 다른 것이 있는지 체크해야 한다.★ 정식 콘도 회원권, 언제 어떻게 살까?3·9월에 거래소에서 매입하면 싸다콘도업체가 직접 분양하는 회원권과 시중 회원권 거래업체에서 중개하는 회원권 매물은 무엇이 다를까. 가장 큰 차이점은 가격이다. 콘도업체 분양가격의 30~60% 정도면 법적으로 아무런 하자가 없는 정식 콘도 회원권을 거래소에서 매입할 수 있다.시중 가격이 비교적 높은 선에 형성돼 있는 대천 H콘도 28평형의 경우 분양가가 2천3백만원 선이지만 시중 거래가는 1천3백만원 선이다. 지은지 10년이 훨씬 넘은 또 다른 경포대 H콘도 18평형은 1천만원짜리 회원권을 1백50만원이면 매입할 수 있는 상태다. 콘도 회원권을 거래하는 ‘레저시대’ 김민수 대리는 “원 소지자의 재산상 권리를 매수자가 그대로 승계받기 때문에 분양받은 것이나 다름없다”고 말하고 “이용에 따른 제약이나 서비스 차별은 걱정하지 않아도 좋다”고 밝혔다. 소비자 입장에서는 시중 회원권 매입이 훨씬 유리한 셈.콘도 회원권도 일종의 부동산이기 때문에 경기나 계절에 따라 시세가 달라진다. 가장 비싼 시기는 여름·겨울 휴가철 직전인 6~7월, 11~12월. 반면 휴가철이 끝난 직후인 3월이나 9월에는 가격이 내려간다.시중 회원권 거래에는 명의변경료와 중개수수료 등 부대비용이 들어간다. 명의변경료의 경우 적게는 1만5천원, 많게는 1백50만원으로 천차만별. 회원권 거래업소에 납부하는 중개수수료는 거래가격의 3% 선으로 보통 20만~30만원 정도다. 또 부동산 등기를 위한 등기비를 비롯, 등록세, 취득세 등 세금이 추가로 소요된다는 점을 감안해야 한다.