중도금 납입 전후 매입 적당 … 프리미엄 대형 하락, 중소형 상승 추세

지난3월부터 청약통장 가입 범위가 확대되면서 서울 동시분양 아파트의 청약 경쟁률이 부쩍 높아졌다. 상반기 평균 경쟁률만 10.1대 1. 인기지역, 인기 브랜드에만 청약이 몰리는 양극화 현상을 감안하면 웬만한 중대형 단지 당첨은 '하늘의 별따기'나 다름없었다.이러한 청약 경쟁률은 앞으로 더욱 치열해질 전망이다. 3월 이후 서울 수도권지역에서 청약통장에 새로 가입한 수요자만 3백만명에 육박해 이들이 1순위가 되는 2002년 3월 이후에는 수백대 1의 경쟁률이 불가피할 상황이다. 따라서 청약 수요자라면 1순위자가 상대적으로 적은 올 하반기에서 내년 하반기 중에 아파크를 분양받는 것이 유리하다.◆ 중소형 프리미엄 강세, 대형 ‘호가만 무성’아직 청약통장에 가입하지 않았거나 청약통장에 갓 가입한 실수요자들은 다른 방법을 찾아야 한다. 권할 만한 ‘지름길’은 경쟁률이 높았던 알짜 아파트의 분양권을 노리는 것. 요즘엔 분양권 전매를 목적으로 청약하는 가수요가 부쩍 늘어 매물도 흔한 편이다. 문제는 프리미엄 수준이 어느 정도여야 적정한지, 언제 매입하는 것이 유리한지를 가늠하는 것이다.전통적으로 청약 경쟁률이 가장 높은 지역은 강남구. 한강 조망이 가능한 용산구나 서초구 역시 ‘인기 청약지’의 명성을 유지하고 있다. 이들 지역은 단지 규모가 작아도 일단 분양만 하면 평균 20~30대 1의 높은 경쟁률을 기록한다.이들 지역에서 분양된 아파트는 프리미엄 수준도 대단해 당첨 발표 즉시 가격이 형성되는 것이 일반적이다. 하지만 이 시기의 프리미엄은 ‘호가’가 대부분으로, 정상 가격으로는 볼 수 없다. 특히 올해 분양된 상당수 대형 아파트의 분양권 가격은 급격한 변동곡선을 보이고 있다. 지난 6월 분양된 용산구 이촌동 LG한강빌리지 53평형의 경우 80.6대 1의 경쟁률로 마감, 당첨 발표 직후 로열층의 프리미엄이 최고 9천만원까지 거론됐었다. 그러나 3개월 남짓 지난 지금은 2천5백만원 선으로 떨어졌을 뿐 아니라 매입 문의도 뜸한 상황이다.그러나 중소형 아파트 분양권은 상황이 다르다. 중소형 아파트 전세 매물 구하기가 어려워진 만큼 분양권 매매시장에까지 영향을 미치기 때문이다. 20~30평형대 분양권은 오히려 상승세를 타고 있을 정도다. 7월초 분양된 서초구 잠원동 월드메르디앙 32평형의 경우 총 1백7가구의 작은 단지이지만 71.4대 1의 경쟁률을 기록, 당첨 발표 직후 2천만원의 프리미엄이 붙었다. 이 프리미엄 수준은 계속 유지돼 요즘은 평균 2천2백만원선의 웃돈이 붙어 거래되고 있다.3백62대 1이라는 올해 최고의 경쟁률을 기록했던 이촌동 LG한강빌리지 27평도 대형 평형과는 다른 양상이다. 당첨 발표 직후 7천만원까지 치솟았던 프리미엄이 지금은 6천만원 선. 프리미엄 규모로만 본다면 대형 아파트에 비해 2배 이상 수준을 유지하고 있는 셈이다.실수요자 입장에서 분양권은 여전히 매력적인 내집마련 수단이다. 앞으로 도시계획 조례 개정에 따라 아파트 용적률이 제한되고 준농림지 폐지 등으로 아파트 지을 땅이 부족해질 것이 자명하기 때문에 더욱 그렇다. 게다가 신규 청약 수요자는 계속 늘어나는 상황이니 서민들의 내집마련은 앞당길수록 유리하다.◆ 중도금 납부 때 ‘적기’, 거품 빠져 부담 줄어청약 경쟁률이 높았던 아파트는 향후 시세상승 여지도 큰 아파트로 볼 수 있다. 발전 가능성이 큰 지역, 프리미엄 부담이 있더라도 향후 가치상승이 기대되는 분양권을 고르는게 핵심.분양권 매입은 중도금 납부 시점을 파악, 그 시기 전후에 맞추는 것이 좋다. 중도금 납부에 부담을 느끼는 계약자들이 집중적으로 매물을 내놓는 시기가 이 때다. 중도금 납부 시점을 넘기면 연체금 부담까지 가세하므로 이때는 프리미엄 조정도 상대적으로 쉬운 편이다.또 1차 중도금 납부일이 지나면 지나친 호가가 빠지고 주변 시세를 감안한 가격으로 재조정되므로 ‘거품 가격’에 대한 부담도 덜 수 있다. 물론 주변 분양권 시세를 파악, 프리미엄 수준이 적정한 지 따져보아야 후회가 없다.