무이자 등 혜택 다양, 전세물량 품귀 속 내집마련 기회 ··· 교통·편의시설 확인 필수

지난해 추석이후 계속 하락세를 보이던 서울·수도권 아파트 값이 1월 들어 오름세로 바뀌었다. 4월 이후부터나 시장이 회복될 것이라는 기존의 관측보다 훨씬 빠른 움직임이다. 이는 겨울방학과 봄을 이사시기로 잡은 실수요자들이 매물 탐색을 시작한 데 따른 것.정초부터 시작된 이러한 반등현상은 ‘전세물량 품귀’로 이어질 조짐이다. 경기침체 등으로 내집마련을 미룬 수요자들이 전세로 방향을 돌린데다 재계약 수요도 상당할 것이기 때문. 게다가 최근 중소형 물량 공급이 적었던 것도 수급 불균형에 한몫 할 것으로 보인다.이런 시장상황을 감안, 전세값에 자금을 조금 더 보태 살 수 있는 서울·수도권 신규 아파트에 관심이 모아지고 있다. 특히 수요자의 관심이 덜한 미분양 아파트 중에는 가격할인 등 다양한 혜택을 덤으로 얻을 수 있는 곳이 적지 않다. 부동산114 김희선 이사는 “이미 완공돼 계약 즉시 입주가 가능한 단지도 상당해 전세 수요자들이 눈여겨 볼 만하다. 단 직접 방문해 교통, 환경여건을 살핀 후 결정해야 한다”고 말했다.서울 관악구 신림동 주공의 경우 2천3백가구의 대단지로 32, 44평형이 소량 남아 있다. 관악산이 가깝고 최근 교통여건이 개선돼 주거환경이 많이 좋아졌다. 작년 8월 완공돼 계약직후 입주할 수 있다. 노원구 월계동 한일2차와 상계동 극동늘푸른도 바로 입주할 수 있는 아파트다. 두 단지 모두 33평형이 남아 있다. 월계동 한일2차는 최근 개통된 지하철 6호선 석계역, 국철 성북역과 가깝고 상계동 극동늘푸른은 7호선 수락산역 근처다.성북구 정릉동의 대우아파트와 성동구 하왕십리동 금호베스트빌은 7백가구 이상 대단지로 눈길을 끈다. 지하철 6·7호선이 경유하는 중랑구에도 신내동 광남, 묵동 신안3차 등 중소단지를 중심으로 20평형대가 상당량 남아 있다. 모두 작년 하반기 입주한 새아파트다.지난해 10월 입주한 강서구 화곡동 태영은 1백48가구의 소형 단지라는 단점이 있으나 24평형이 20가구 정도 남아 있어 중소형을 찾는 수요자에게 적합하다. 분양가가 1억1천4백만원 선으로 인근 20평형대에 비해 낮은 편이다.지하철 경유 중소형 아파트 잔여물량 노릴 만미분양 증가가 곧 자금난으로 연결되는 건설업체들은 각종 혜택을 제시, ‘미분양 털어내기’에 안간힘이다. 2003년8월 입주예정인 영등포구 당산동 동부센트레빌은 41평형 잔여물량을 특별분양하고 있다. 분양가의 20%를 무이자로 빌려주고 발코니 새시, 김치냉장고, 식기세척기 등을 무료로 설치해 준다.대한주택공사는 분양가 중 2천~6천만원을 입주후 2~3년에 걸쳐 무이자로 나눠내도록 하는 할부판매 제도를 시행 중이다. 경기도 양주군 덕정리 주공 38평형의 경우 분양가 1억3천4백만원 가운데 6천만원을 입주후 3년 동안 무이자로 나눠내도록 했다. 입주자의 자금부담을 덜어주고 금융비용도 돌려주는 셈이다.현대건설은 인천시 남구 주안동 현대홈타운 미분양분에 대해 파격적인 무이자 융자 서비스를 하고 있다. 26, 36, 41평형의 계약금 2천만원 가운데 5백만원만 내면 나머지 계약금과 중도금을 입주 때까지 무이자로 빌려주는 것. 2002년11월 입주까지의 이자를 현대건설이 부담하는 셈이다.이밖에 벽산건설, 롯데건설, 한국토지신탁, 현대산업개발 등도 수도권 미분양 아파트에 대해 중도금 융자 혜택을 주고 있다.한편 미분양 아파트를 고를 때는 특별한 주의를 기울여야 한다. 입주일이 가깝고 분양가가 저렴하다는 장점이 있는 반면 교통, 교육, 편의시설 등이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 많기 때문이다. 반드시 현장을 방문, ‘미분양일 수밖에 없는’ 원인을 찾아본 후 결정해야 한다는게 전문가들의 공통된 조언이다.★ 올해 달라진 부동산 정책 / 부동산중개수수료 최고 2배 인상올해부터 건설사의 부실을 막기 위한 규제가 강화되고 임대주택, 중소형 아파트 건립 확대를 위한 제도가 시행되는 등 크고 작은 변화가 있다. 특히 부동산중개 수수료 인상, 국내 최초의 부동산투자신탁 ‘리츠’ 시행 등은 일반인이 꼭 알아두어야 할 내용. 올해부터 바뀌는 부동산 관련 제도를 정리해 본다.● 소액 부동산 양도 신고 면제 = 올해부터 토지 또는 건물을 양도할 때 검인계약서상 양도금액이 2천만원 이하일 경우 부동산 양도신고를 하지 않아도 된다. 토지와 건물을 함께 양도할 경우에는 5천만원 이하일 때 신고 의무가 없어진다. 대신 이같은 소액 부동산에 대해 양도신고를 하면 15%의 세액공제혜택을 준다.● 전용 18평이하 분양아파트 취득세 감면 = 서울시는 올해부터 전용면적 18평 이하의 아파트를 새로 분양받은 사람이 취득 후 30일 안에 종전주택을 매각해 1가구 1주택이 되면 취득세와 등록세를 감면하기로 했다. 종전까지는 아파트 취득일 기준으로 1가구 1주택이어야 취득세와 등록세를 감면받을 수 있었다.● 도심 재개발아파트 80%는 33평형 이하로 건설 = 올해부터 서울 4대문 안 등 도심의 주거지역에서 재개발로 공동주택을 지을 경우 총 건설 가구수의 80% 이상은 반드시 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 규모로 배정해야 한다. 또 나머지 가구도 전용면적 기준 34.8평 이하로 배정해야 하며 다만 기존 주택규모가 이 상한선을 초과하는 경우에는 초과하는 주택 수만큼 전용면적 기준 50평까지 건축면적을 늘릴 수 있다.● 부동산 중개수수료 최고 1백% 인상 = 부동산중개업법 개정에 따라 전국 지방자치단체의 부동산중개수수료 요율 조례가 개정됐다. 서울시의 경우 9단계였던 수수료 체계를 3단계로 간소화하고 최고 2배까지 수수료 요율을 인상했다. 개정안에 따르면 5천만∼2억원 미만 주택을 매매할 경우 중개업자는 매매가의 0.5%(한도액 80만원)까지 수수료를 받을 수 있다. 또 매매가 2억∼6억원일 경우 수수료 요율은 종전보다 2배가 인상된 0.4%로 조정됐다. 임대차 수수료도 올라 5천만∼1억원은 0.4%(30만원 한도)로 정해졌다. 대신 5천만원 미만의 임대차는 저소득층 보호를 위해 수수료 요율을 0.8%에서 0.5%로 내렸다.● 리츠(REITs) 첫 선 = 부동산투자회사나 금융기관이 소액 투자자들을 대상으로 주식을 발행, 조성한 자금을 전문 부동산운용회사에 위탁·투자하는 ‘부동산투자신탁(REITs) 제도’가 올해부터 시행된다. 정부는 상반기 중 부동산투자회사법을 확정하고 올 7월부터 본격 시행에 들어갈 계획. 부동산투자회사는 초기자본금 5백억원 이상으로 건교부장관의 인가를 받아 설립된다.● 농지취득 절차 간소화 = 1996년 이후 처음으로 농지법이 개정된다. 농지취득 절차를 간소화하고 준농림지역 개발에 대한 규제 강화가 주요 골자. 이에따라 농지취득 전 읍·면 농지관리위원회에서 농지취득증명서를 확인 받는 절차가 없어진다. 또 농지취득 후 1년 동안 휴경하거나 정당한 사유없이 임대했을 경우 1년 내 농지를 처분하도록 하는 농지취득 사후규제 규정을 완화, 매각처분 결정전에 당사자의 소명기회를 부여하기로 했다.● 비수도권지역 조세 경감 = 비수도권지역에서 올해 말까지 전용면적 25.7평 이하의 신축주택(미분양주택 포함)을 구입할 경우에 한해 5년간 한시적으로 양도소득세가 면제된다. 또 전용 18평~25.7평 규모의 신축주택을 구입하는 경우에는 취득세와 등록세를 각각 25%씩 감면받게 된다. 국민주택채권(1종)매입 부담도 절반으로 낮췄다.● 건설업체 등록요건 강화 = 건설업체의 난립을 막기 위해 등록요건이 강화된다. 건설교통부는 사무실도 없이 건설업체만 설립하는 ‘페이퍼 컴퍼니’를 없애고 경쟁력을 높이기 위해 건설업체 등록 요건을 강화하는 내용의 건설산업기본법 시행령 개정안을 마련, 최근 입법 예고했다. 이에따라 건설업 등록을 위해서는 건설 업종별로 일정 규모의 사무실을 확보해야 하고 업체 등록시 공사 이행보증 확인서를 발급해 매년 갱신해야 한다.