신축 아파트·주택 매입해야 세제혜택… 전세난 해소위해 정부장려, "올해 시작하면 유리"

임대주택사업이 저금리시대 안정적인 투자상품으로 자리를 잡고 있다. 주택 전세가 상승률이 매매가 상승률의 2배를 웃돌고 있는 데다 이사철에 관계없이 전세·월세난이 지속돼 임대사업 환경이 무르익었기 때문.실제로 은행 수신금리가 연 6%대에 진입한 연초부터 임대사업자 수가 크게 늘고 있다. 건설교통부 집계에 따르면 임대주택사업자는 3월말 현재 1만2천4백19명, 임대주택은 49만6백48가구로 나타났다. 이 가운데 개인이 2가구 이상의 주택을 매입, 임대사업자로 등록한 경우는 1만3백65명으로 3개월만에 6.9%가 늘어났다. 이들은 1명당 7채의 임대주택을 보유하고 있으며 특히 서울·경기지역 사업자가 전체의 69%를 차지하고 있다.하지만 임대주택사업이 모두 성공으로 연결되진 않는다. 고정 임대수익과 세제혜택, 정부의 자금지원, 시세차익을 모두 잡으려면 신중한 선택이 필요하다는 지적이다. LMS컨설팅 이문숙 사장은 “앞으로 남고 뒤로 밑지는 임대사업자를 흔히 볼 수 있다. 은행 금리보다 높은 수익률을 올리기 위해선 대상지 선정이 무엇보다 중요하다”고 말했다.‘어떤 주택을 매입하느냐’가 사업 성패 좌우임대주택사업의 핵심은 ‘어떤 주택을 매입하느냐’다. 세제혜택을 받을 수 있고 임대수요를 쉽게 확보할 수 있는 주택은 한정돼 있기 때문이다. 세제감면 대상에서 제외되고 세입자 구하기에도 어려움을 겪는 ‘실패사례’가 적지 않다.세제혜택 폭이 가장 큰 취득세·등록세 등(취득가격의 5.8% 수준)을 전액 면제받으려면 전용면적 18평 이하(분양면적 24∼25평) 신규 분양 아파트나 미분양 아파트, 신축 연립·다세대주택을 매입해야 한다. 등기 절차를 마친 기존 주택은 해당되지 않는다.양도소득세도 마찬가지다. 전용면적 25.7평 이하인 새 아파트는 5년 임대 후 팔면 양도소득세가 전액 면제된다. 하지만 기존 아파트를 매입한 경우는 10년 후에 팔아야 전액 감면 받을 수 있다. 어떤 주택을 매입하느냐에 따라 전체 수익률이 크게 달라지는 것이다.주택 입지도 중요한 변수다. 최상의 임대사업지는 주수요층인 독신자, 학생, 신혼부부 등이 선호하는 역세권 지역이다. 서울 도심과 가까운 송파구, 마포구, 노원구 등 아파트 밀집지나 교통환경이 좋은 신도시가 꼽힌다.문제는 이들 지역에서 새 아파트를 구하기가 쉽지 않다는 것이다. 신규 분양되는 소형 아파트는 갈수록 청약 경쟁률이 높아져 당첨확률이 낮아지고 있고 연립·다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 뒤떨어진다. 미분양아파트 역시 선호도가 낮아 투자가치면에서 큰 기대를 할 수 없다. 입지가 좋지 않은 경우엔 임대수요 확보에도 어려움을 각오해야 한다.결과적으로 교통환경이 좋은 지역에 새로 지은 주택을 매입해야 성공적인 임대주택사업 여건이 갖춰지는 셈이다. 그렇지 못한 경우엔 월세 등을 통해 임대수익을 높이는 방향으로 초점을 맞추는 게 현명하다.정부 지원책 늘고 저리 자금 대출 ‘호조건’정부는 전세·월세난 해소를 위해 임대주택사업을 장려하는 입장이다. 그러나 사업 희망자가 늘어나면서 나타날 부작용을 우려, 지원 범위를 세분화하고 있다. 오는 6월부터는 종전까지 감면 범위에서 제외됐던 전용면적 18∼25.7평 이하 신축주택(미분양 포함)에 대해 취득세·등록세를 50% 감면한다. 누진과세하던 종합토지세도 0.3% 분리과세 된다.또 직접 임대주택을 짓는 건설임대사업자에 대한 주택신용보증기금 보증한도가 1인당 6천만원에서 2억원으로 확대되고 국민주택기금 대출금리도 연7%에서 5.5%로 낮춰진다.전문가들은 ‘올해가 임대주택사업을 시작하기에 적당한 시점’이라고 입을 모은다. 전세시장 확대 현상이 뚜렷하고 정부의 지원책도 늘고 있는 추세이기 때문이다. 저리의 자금대출 기회가 많아 적은 자본으로 시작할 수 있다는 점도 간과할 수 없다.부동산114 이상영 사장은 최근 ‘전세 등 임대시장 확대가 뚜렷하다’는 내용의 조사 결과를 발표했다. 이 조사에 따르면 1월부터 3월까지 매매가는 1∼2%상승에 그친 반면 전세가는 4∼5% 상승해 전세수요가 계속 증가하고 있음이 드러났다.특히 전세가가 매매가에 육박하는 곳이 크게 늘어나 기존의 아파트 가격 구조에 변화가 일고 있다. 서울 수도권의 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 평균 60%를 넘은 적이 없었던 반면 최근 소형 아파트는 70∼80%가 ‘보통’이다. 10평형대 일부 아파트는 90%선까지 기록할 정도다. 이상영 사장은 “매매차익을 기대하던 투자 패턴에서 벗어나 임대주택사업처럼 ‘보유하면서 얻을 수 있는 수익’ 중심으로 인식이 바뀌고 있다”고 강조했다.처음 임대주택사업을 시작하는 사람은 2채 이상의 주택을 관리하는 게 부담이 될 수 있다. 임대사업자가 늘어나면서 이들을 위한 임대주택 위탁관리업체가 요즘 인기다.위탁관리업체 덩달아 인기이들 업체의 역할은 주인을 대신해 주택 유지·관리·보수 일체를 맡는다는 것이다. 논현동 국민부동산, 포이동 민경부동산 등이 대표적 업체로 꼽힌다. 국민부동산의 경우 강남구 논현동, 서초구 반포동 일대의 60여 가구를 관리하고 있다. 이 회사 김병욱 상무는 “부동산 중개 업무외 부대사업으로 임대주택 관리업무를 시작한지 5년이 넘었다. 최근 들어 임대사업자가 급증하면서 의뢰 건수도 많아졌다”고 밝혔다. 이들이 임대사업자로부터 받는 수수료는 주택 규모에 따라 10만∼30만원 선. 부동산업계에서는 부동산중개업소의 부대사업 수준이 아닌 전업 관리업체가 곧 등장할 것으로 내다보고 있다.임대주택사업 세제 관련 Q&A세금 감면 범위는 어디까지?Q. 언제 임대사업자 등록을 해야 세금감면 혜택을 받을 수 있나?A. 매입임대주택사업자는 취득일(잔금 지급일) 이전에 임대사업자로 등록해야 한다. 잔금지급 후에 등록한 경우 취득세 등록세 등을 면제받을 수 없다. 건축주로부터 최초로 분양받는 경우엔 분양계약 직후 등록하는 것이 가장 안전하다.Q. 세금 감면범위는 어디까지인가?A. 전용면적 18평 이하 공동주택을 새로 분양받은 경우 취득세와 등록세를 면제받는다. 단 분양권을 매입하거나 기존 주택을 매입한 경우엔 평수에 상관없이 감면받을 수 없다. 또 동일단지내에서 18평 이하 공동주택 5세대를 보유한 경우 재산세를 50% 경감받으며 종합토지세도 50% 감면받을 수 있다. 5년동안 임대한 후 양도할 때는 전용면적 25.7평 이하인 새 아파트의 경우 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다. 기존 아파트를 매입한 경우는 10년 후에 팔아야 전액 감면받는다.Q. 임대의무기간은 언제까지인가?A.매입임대주택사업자는 3년동안 의무적으로 임대사업을 해야 한다. 이는 취득세 등록세 감면이 유효한 기간으로 이 기간 중에 폐업신고를 하면 감면받은 세금을 추징당하게 된다. 또 3년 이상 5년 이하 기간동안 임대한 후 양도할 경우 양도소득세는 과세된다.김상운·공인회계사 (02)499-8979