“첫 사업 내가 먼저” 조합간 불꽃경쟁

서울시의 저밀도 순차 재건축 방침이 확정된 후 첫번째 사업단지로 낙점받기 위한 조합간 경쟁 열기가 달아오르고 있다.서울시가 5개 저밀도지구 재건축에 대해 단지별로 차등시기를 두기로 확정함에 따라 첫 사업을 따내기 위한 조합간 경쟁이 본격화되고 있다.서울시 등 관련 행정당국에 따르면 청담 도곡지구의 영동주공 1~3차와 도곡주공2단지 조합이 사업계획 승인을 신청한 것을 비롯, 암사 명일지구의 동서울 조합도 조만간 건축심의를 완료하고 사업계획 승인 서류를 제출할 계획이다. 또 잠실지구의 주공 2~4단지를 비롯, 청담 도곡지구의 개나리 단지도 건축심의에 들어가는 등 지구별 사업경쟁이 가속화되고 있는 것이다. 이에 따라 이들 단지의 아파트 값도 호가가 큰 폭으로 오르고 있다.청담 도곡·잠실지구 투자자 관심 집중서울시는 재건축이 추진되고 있는 서울시내 5개 저밀도지구 중 △화곡 암사 명일지구 등 2개 지구는 3천가구 단위 △청담 도곡지구는 2천5백가구 단위 △잠실지구는 단지 단위로 나눠 재건축 사업을 순차적으로 추진할 계획이다.특히 사업추진 속도가 엇비슷해 경쟁이 치열한 청담 도곡지구와 잠실지구에 대해서는 건축심의를 거친 후 아파트 시기조정 심의위원회에서 1차분 사업승인 대상을 정하기로 했다. 다른 지구 역시 전세 동향과 교통 및 환경문제 등을 고려해 순차적으로 사업을 추진하기로 했다.시 방침에 따르면 화곡지구(총 5천6백20가구)와 암사 명일지구(총 4천9백20가구)는 두 차례로 나눠져 재건축이 추진된다. 그러나 9천3백42가구인 청담 도곡지구는 4차례, 5개 단지(총 2만1천2백50가구)인 잠실지구는 5차례로 나뉘어 재건축이 이뤄진다. 이렇게 될 경우 가장 빠른 곳과 가장 늦은 곳의 차이가 최고 10년까지 벌어질 것으로 보인다.순차 재건축 방침이 확정된 후 첫번째 사업 단지로 낙점받기 위한 조합간 경쟁 역시 열기를 더해가고 있다. 재건축에 있어 사업지연은 곧 수익성으로 직결되기 때문이다. 사업이 1년 지연될 경우 조합원들의 추가부담금도 1천만~2천만원 정도 오르게 된다.현재 사업추진 속도가 가장 빠른 단지는 청담 도곡지구의 영동주공 1~3차와 도곡주공 2단지다. 이들 아파트는 최근 마지막 절차인 사업계획 승인을 신청한 상태다. 이를 통과하면 재건축시기 조정위원회 심의를 거치고 바로 사업 착공에 들어갈 수 있다.이들 단지 외에 청담 도곡지구의 AID차관(총 1천6백80가구), 암사 명일지구의 동서울 등도 건축심의를 끝내고 사업계획 신청을 위한 서류를 준비 중이다.사업계획 신청 전에 거쳐야 할 건축심의가 진행중인 단지는 5개 단지에 이른다. 청담 도곡지구의 해청과 화곡지구의 내발산주공 세은 세림 KAL 등이다. 이들 단지 조합은 올 하반기께 건축심의를 끝내고 빠른 시일 안에 다음 절차인 사업계획 승인 단계에 들어갈 계획을 세워놓고 있다.이밖에 잠실지구의 주공 2~4단지와 시영, 청담 도곡지구의 개나리 1, 2, 3차 등은 최근 건축심의 서류를 관할 구청에 제출한 상태다. 건축심의나 사업계획 승인 또는 건축심의가 진행 중인 단지들은 앞서거니 뒤서거니 하면서 경쟁을 벌이고 있다.반면 사업이 답보상태에 머물고 있는 아파트도 적잖다. 반포지구의 반포주공 1~3단지와 한신1, 15차 등은 가장 첫번째 단계인 개발기본계획 조차 수립돼 있지 않다. 이들 지구는 일부 조합원들이 재건축에 반대, 사업이 답보상태에 머물러 있다. 한신15차의 경우 조합원들이 재건축을 하지 않기로 결의했다.반포지구외에도 화곡지구의 화곡주공2 양서3 영운 우신 양서1 홍진 등은 개발기본 계획 수립만 완료된 상태로 조합설립인가조차 받지 못했다. 이들 단지는 조합설립인가를 받고 건축심의→사업계획승인 등의 절차를 밟아야 한다. 잠실지구의 주공 1단지 역시 조합설립인가를 준비 중에 있는 등 타 단지보다 사업추진 속도가 늦은 편이다.일부 단지를 중심으로 사업추진에 속도가 붙으면서 가격 역시 강세를 보이고 있다. 최근 사업계획 승인을 신청한 청담 도곡지구의 영동주공1~3단지의 경우 1천만~2천만원 정도 가격이 뛰었다.건축심의를 신청한 잠실지구의 주공2~4단지도 매물 회수움직임이 일면서 전 평형에서 매매가가 소폭 상승했다. 사업속도가 늦은 단지 역시 최근 재건축 기대감에 휩싸이면서 아파트 값이 가파른 상승곡선을 그리고 있다.반포지구의 경우 개발기본계획조차 수립되지 않았으나 반포주공 2단지가 14일 시공사 선정을 위한 총회를 개최하자 이 일대 아파트 값도 덩달아 크게 오르고 있다. 2단지 18평형의 경우 한달 전보다 최고 7천만원 정도 상승했다.용적률 하향조정 … 가구당 부담 늘 듯문제는 이런 가격 오름세가 다분히 호가 위주라는 점이다. 오히려 사업윤곽이 드러나고 시간이 흐르면서 실거래는 주춤해지고 있는 상황이다. 조합원들이 부담할 추가부담금 규모가 만만치 않을 것이 확실시되면서 수요자들이 매수를 꺼리고 있는 것이다.반면 이들 저밀도지구 아파트 값은 올들어 꾸준히 올라 상투 끝에 와 있다는 분석이 제기되고 있다. 저밀도지구의 경우 용적률을 2백85%(기본 2백70%+인센티브 15%)까지 받을 것으로 예상됐지만 인센티브 용적률 적용 폭이 줄면서 2백80%도 적용받기 힘들 것이라는 게 전문가들의 분석이다.때문에 추가부담금이 적게는 7천만~8천만원, 많게는 1억~2억원선에서 형성될 것으로 보여 재건축 지분 매입은 신중을 기하는 게 좋다. 시세차익이나 단기투자수익보다는 내집마련을 위한 실수요 용도로 매입하는 게 현명하다.내집마련정보사 김영진 사장은 “이들 단지가 재건축으로 고층 단지로 탈바꿈될 때 야기될 수 있는 교통 환경여건 악화 등도 고려, 지분 매입 여부를 선택하는 게 좋다”고 말했다.