한강 조망권 입주 지분 강세 “막차 잡아라”

서울 한강변 아파트 공급이 막바지에 다다랐다. 특히 한강을 남쪽으로 바라보는 강북지역 한강변은 재개발사업이 상당수 진척돼 남아 있는 사업지가 손에 꼽을 정도다. 한강 조망권 아파트를 장만하려면 서둘러야 한다는 이야기.한강변 아파트를 안정적으로 마련하려면 재개발 조합원 지분을 매입하는 것이 가장 빠른 방법이다. 재개발 사업 절차를 밟아 일반 분양되는 아파트들은 하나같이 치열한 청약 경쟁률을 보여 당첨되기가 쉽지 않기 때문이다. 지난 10월 분양된 한강변 재개발 사업지인 서울 마포구 현석동·용산구 보광동 현대홈타운의 경우 최고 1백76 대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양 직후에는 3천만원이 넘는 웃돈이 붙어 한강 조망 아파트의 인기를 실감케 했다.한강변 재개발구역의 조합원 지분은 여러모로 장점이 있다. 청약통장이 필요없는 데다 치열한 당첨 경쟁을 거치지 않고도 로열층에 배정 받을 수 있다. 또 한강 프리미엄이 갈수록 높아지고 있어 시세차익 가능성도 풍부하다. 단 재개발사업은 시행 속도가 느리고 사업 내용이 복잡한 경우가 많아 투자시 주의를 요한다.금호7·10·11구역지하철 3호선 금호역 두산아파트 바로 옆에 위치하는 금호7구역은 성동구 일대 재개발구역 가운데 사업진행이 가장 빠른 곳이다. 현재 이주 및 철거가 진행 중이며 빠르면 내년 봄 일반분양과 착공에 들어갈 예정. 한신공영이 시공사로 선정됐으며 총 3백23가구가 건립된다. 조합원에게 배정된 물량은 1백30가구다.단지 후면으로 금호산이 병풍처럼 둘러 쌓여 있고 앞으로는 5천평 규모의 제일공원이 위치한다. 성수대교 방향으로 한강 조망이 가능한 것이 강점.24평형 입주가 가능한 지분이 6천만원 선에 거래되며 32평형 입주 물건은 1억5천~2억1천만원 선에 시세가 형성돼 있다. 지분 규모에 따라 보상가액이 달라지기 때문에 향후 추가 부담금 차이는 감안해야 한다. 조합원은 일반 분양가가 10% 정도 싸게 책정될 것으로 보이며 일반 분양분에 비해 한강 조망 조건도 좋다.금호10구역도 사업이 빠르게 진행되고 있는 곳이다. 현재 이주 및 철거를 준비하고 있으며 이르면 내년 상반기 중 일반 분양될 전망이다. 대우건설이 시공사로 선정됐으며 총 3백38가구 규모로 지어진다. 조합원 배정 물량은 2백20가구. 금호7구역 옆에 위치하며 한강 조망이 가능하다. 31평형에 입주 가능한 지분이 7천만~1억원 선에 거래되고 있다.금호11구역은 지난 1월 구역지정을 받은 후 사업이 빠르게 진척되고 있다. 지난해 10월 입주를 시작한 금호동 대우아파트 바로 옆에 위치하며 한강 조망 여건이 가장 좋은 단지로 꼽힌다. 구역지정 후 시세가 20% 이상 올랐지만 매물이 귀한 편. 대우건설이 시공사로 선정됐으며 총 8백88가구 규모로 지어진다. 25평을 배정받을 수 있는 지분이 8천만~9천만원 선이며 33평형 입주 지분은 1억3천~1억4천만원 선에 시세가 형성돼 있다. 인근 대우아파트 34평형이 최고 3억6천만원 선인 점을 감안하면 향후 한강 프리미엄이 상당할 것으로 예상된다. 반도컨설팅 정종철 사장은 “금호7·10구역은 재개발 사업 세부안이 완전히 결정된 곳이어서 투자 안전성이 높다”고 밝혔다.옥수12·13구역옥수12구역은 금호11구역과 더불어 가장 입지여건이 좋은 노른자위로 꼽힌다. 이미 입주해 높은 프리미엄이 붙은 옥수동 삼성아파트 바로 윗 부분에 위치하며 입지 교통 환경 어느 면에서도 뒤질 것이 없다.삼성물산 주택부분이 시공사로 선정됐으며 1천5백78가구 대단지로 지어진다. 내년 중 구역지정이 될 것으로 예상되며 사업시행 인가 등의 절차를 거쳐 2003~2004년 분양, 2006년께 입주할 전망이다. 투자 목적이라면 장기 안목을 갖는 게 바람직하다. 26평형에 입주할 수 있는 지분이 8천만~1억원 선에 거래되고 있으며 34평형 입주 지분은 8천만~1억5천만원 선. 하지만 인기지역이라 매물이 귀하고 가격 상승세도 높은 편이다.옥수13구역은 옥수12구역 바로 윗 편. 금호역과 붙어 있어 대중교통 여건이 탁월하고 강남·강북 접근성도 좋다. 현재 재개발 추진위원회가 결성된 상태이며 주민 동의를 거쳐 구역지정 신청을 낼 계획이다. 대림산업이 시공사로 선정됐다.한남동 일대서울 용산구 한남동 일대에도 마지막 재개발구역이 본격 개발을 기다리고 있다. 특히 이들 지역은 외국인들이 선호하는 지역이어서 고이율의 임대사업이 가능하다. 한남1구역은 남산을 배경으로 한강이 펼쳐지는 정남향 요지. 삼성물산 주택부문을 시공사로 선정했으며 총 1천4백76가구 규모로 지어질 예정이다. 2003년께 구역지정이 되면 2007~2008년께 입주가 이뤄질 것으로 보인다. 33평에 입주 가능한 지분이 1억원 안팎에 거래 중이다.인근 보광동에서도 재개발이 추진되고 있다. 4만여평 부지에 용적률 2백42%를 적용할 계획이며 총 2천8백가구 대단지로 개발될 전망이다. 특히 25, 35평형을 2천2백여 가구로 책정해 중소형 아파트 수요자에게 인기를 얻을 것으로 보인다. 또 동빙고동 4만3천여평도 3천40가구로 재개발이 진행 중이다. 현재 추진위원회가 결성된 상태이며 삼성물산이 시공하게 된다.조합원 지분 투자 유의점추진 속도·추가부담금 확인 필수조합원 지분을 매입할 때는 사업 단계와 추진 속도, 감정평가액, 조합원 수, 추가부담금, 이주비 등 재개발 사업 요소 하나하나를 면밀히 살펴야 한다. 가장 중요한 것은 사업 추진 속도. 재개발 기본계획 수립부터 분양에 들어가기까지 5~6년이 족히 걸리는 경우가 다반사이므로 사업추진 속도가 빠른 곳을 택하는 게 유리하다.추가부담금이 얼마나 되는 지도 꼭 살펴야 한다. 추가부담금은 개발 사업이 완료되고 조합이 청산될 때 확정된다. 종종 당초 조합과 건설사가 제시한 액수보다 크게 늘어 투자수익이 낮아지는 경우가 발생하기도 한다.재개발 지분은 각 사업단계 마다 상승하는 경향을 보인다. 구역 지정, 시공사 선정, 조합 설립, 사업 시행인가 등 주요 단계마다 상승하기 때문에 매수 타이밍을 잘 잡아야 한다. 무엇보다 재개발 사업은 내용이 복잡하고 유의할 점이 많아 거래 경험이 많은 중개업소나 전문가에게 의뢰, 안전성을 확보할 필요가 있다.한편 부동산 소유권과 관련해 분쟁이 발생할 때 이를 보상해 주는 권원보험 상품에 주목할 만하다. 현재 퍼스트아메리칸보험에서 판매 중이다. 이 보험에 가입하면 제3자에게 지분을 팔기 전까지 소유권을 인정받을 수 있다. 또 문서위조나 이중매매, 선순위 담보권 등 등기부 조회를 통해 발견할 수 없는 위험으로 인해 손실이 생겨도 보상을 받을 수 있다.