부동산 개발사업 등에 투자 후 이익 분배 기존 상품 연 배당률 평균7%이상

신규 분양시장의 호황으로 부동산투자신탁이 안정적인 투자상품으로 각광받고 있다. 부동산투자신탁이란 은행이 일반 투자자의 자금을 모아 부동산 개발 사업 등에 투자해 번 이익을 되돌려주는 상품이다.지난해 첫 선을 보인 이 상품은 나오자마자 금새 마감될 정도로 인기를 끌었다. 이 상품의 시장 규모는 지난해 6,000억원에서 올해 1조 4,000억원까지 증가할 것으로 예상되고 있다. 이 상품은 은행 정기예금 금리보다 다소 높아 안정적이면서 고수익을 올리고 싶어하는 투자자들에게 적합한 상품이다.정기예금 금리보다 평균 2% 높아현재 시중 은행들이 운영하고 있는 부동산투자신탁 펀드의 종류는 33개에 이른다. 이들 상품의 배당률(수익률)은 어느 정도일까. 실적 배당형 상품이기 때문에 당초 약정한 이익률보다 높거나 낮을 수 있으며 상품별로도 심한 차이를 나타낸다.시중은행들이 운용 중인 33개 펀드 중 23개 펀드의 2월 5일 현재 연환산 배당률이 모두 7% 대 이상인 것으로 조사됐다. 1년 만기 정기예금 금리가 연 4∼5%인 점을 감안하면 2∼3% 포인트 이상 높은 수치다.배당률별로 보면 연 9∼12%대의 이익을 기록하고 있는 펀드는 3개. 8%대는 7개, 7%대는 13개로 7∼8%대에 집중적으로 몰려 있다. 눈여겨볼 것은 배당률이 정기예금 금리와 비슷하거나 이를 밑도는 펀드도 6개에 이른다는 점이다.세부적으로 보면 국민은행의 3호 펀드가 12.1%의 배당률을 기록, 가장 높은 수익을 올리고 있는 것으로 나타났다. 또 일부 펀드를 제외하고는 현재 배당률이 대부분 만기 때의 배당률과 비슷, 수익 구조가 비교적 안정돼 있는 것으로 조사됐다.이미 신탁계약 기간이 끝나 만기가 지난 펀드의 경우 국민·하나은행이 최저 9%대, 최고 12%대의 배당을 지급하는 등 저금리 금융상품을 대체할 새 투자수단으로 부상했다.올 시장 규모 1조 4,000억원으로 증가시중은행들은 이에 따라 올해 부동산투자신탁 모집금액을 대폭 늘릴 계획이다. 9개 주요 시중은행들은 지난해보다 작게는 2배에서 많게는 7배까지 부동산투자신탁 판매를 계획하고 있다. 이를 금액으로 환산하면 지난해 총 모집금액 6,000억원보다 두 배 이상 증가한 1조3,000억∼4,000억원대에 이를 전망이다.지난해 310억원의 부동산투자신탁 실적을 올린 조흥은행은 올해 판매목표를 3,000억원으로 10배쯤 늘릴 예정이다. 하나은행은 지난해 795억원을 모집한 데 이어 1,500억원을 목표로 설정했다.지난해 200억원의 실적을 올린 한미·외환은행도 올해 각각 1,500억원, 1,000억원으로 부동산투자신탁 판매를 대폭 확대하기로 했다. 한편 지난해 부동산투자신탁 시장에 진출하지 않았던 서울·신한·기업·산업은행도 올해는 부동산금융 시장에 출사표를 던질 계획이다. 산업은행이 1월초 50억원을 모집한 데 이어 기업은행도 주상복합·오피스텔 개발 사업에 뛰어들 계획을 세워놓고 있다. 서울은행도 올 한 해 1,200억원 규모의 부동산투자신탁 모집에 나설 계획이다.이들 시중은행의 상품 판매시기는 상반기에 집중될 것으로 보인다. 조흥은행은 1·4분기 중 600억∼700억원 규모의 모집에 나설 계획이며 한미은행도 상반기 중에 400억원어치를 판매하기로 했다. 하나은행 또한 부동산경기가 상반기에 상승세를 보일 것으로 분석하고 상품 판매를 이 시기에 집중한다는 계획이다.특히 조흥은행은 부동산 시장에 대한 체계적인 접근을 통해 금융, 서비스, 신탁, 컨설팅 등 부동산과 관련한 종합적인 금융지원을 위해 신탁사업본부 내에 ‘부동산부(가칭)’를 신설하기로 했다.올해 시중은행들이 부동산투자신탁 상품 판매 목표를 크게 확대하고 나선 것은 지난해에 이어 부동산경기가 지속적으로 상승세를 보일 것이라는 관측에서다. 또 금리 인하로 예대마진 폭이 줄면서 수익 다변화를 위한 방안의 일환으로 부동산금융 시장에 앞다퉈 뛰어들고 있다.“신탁기간 짧은 상품을 골라라”부동산투자신탁 시장 규모가 급격히 팽창하면서 올 한 해에는 다양한 종류의 상품이 선보일 것으로 보인다. 사실 지난해 선보인 부동산투자신탁의 경우 주상복합, 오피스텔 개발사업에 한정됐던 것이 사실이다. 투자방식도 사업비 대여 등의 형태로 운영됐다.그러나 올해는 부동산투자신탁 투자대상이 개발사업 외에 다른 분야로까지 영역이 넓어질 것으로 보인다. 돈을 모아 빌딩을 매입, 임대수익을 되돌려 주는 상품도 등장할 전망이다. 또 리츠(REITs)에 투자하는 것이나 땅을 직접 매입해 개발하는 등 다양한 상품출시가 계획돼 있다.상품 종류가 다양해짐에 따라 선택 역시 신중을 기할 필요가 있다. 부동산투자신탁은 주식의 뮤추얼펀드와 마찬가지로 운영 주체의 능력과 투자대상에 따라 배당 수익률이 약정 수익률보다 낮게 나올 여지가 다분하다. 먼저 살펴볼 것이 신탁기간이다. 주상복합, 오피스텔 등 이른바 시류에 민감한 상품에 투자하는 펀드의 경우 신탁기간이 짧을수록 유리하다. 이들 틈새 부동산투자상품은 그 당시의 부동산 시장 변화에 따라 분양·계약률의 부침이 심하기 때문에 단기 신탁상품을 택하는 것이 좋다.오피스텔, 주상복합 등은 또 자금모집 주체인 은행과 시행사간 투자자금 보호를 위한 약정을 체결했는지 살피는 것도 중요하다. 시행사 대부분 이름이 없는 영세 사업자이다 보니 은행에서는 계약을 따로 체결, 최소한 투자원금을 보호받을 수 있는 장치를 마련하는 것이 일반적이다.아파트 투자상품은 신탁기간보다 입지여건을 우선 살피는 것이 중요하다. 대규모, 강남권 단지 등은 최소 50∼60% 계약률이 보장돼 약정된 이율을 무난히 달성할 수 있다. 분양사업의 경우 계약률이 50%선만 돼도 약정한 이율은 보장된다는 것이 금융권 관계자들의 지적이다.부동산투자신탁의 경우 자금모집 몇 분 만에 마감되는 것이 일반적이다. 경쟁률 또한 치열할 수 밖에 없다. 당첨 확률을 높이는 방법 중 하나는 해당 은행에 계좌를 개설하는 것이다. 여러 은행에서 부동산투자신탁 자금을 모집할 때 자사 고객에게 우선권을 부여하고 있기 때문이다.때문에 올 한해 부동산투자신탁으로 대규모 자금을 모집할 은행을 택해 계좌를 개설해 놓는 것이 수월하게 투자할 수 있는 방법이다. 아울러 부동산경기가 최고조에 이를 때보다는 상승국면에 들어설 때 투자하는 것이 유리하고, 하강국면에 들어설 때는 신중을 기하는 것이 좋다.