재개발·재건축 조합원 분양권 투자할 만

투기과열지구 내 아파트에 대한 분양권 전매 제한으로 인해 신규 아파트를 통한 투자에 제동이 걸렸다. 중도금을 2회 이상 납부하거나 계약체결일로부터 1년이 지난 후 분양권을 팔 수 있어 자칫하면 적잖은 손해를 볼 수도 있기 때문이다.특히 분양권 프리미엄은 초기에 높게 형성되다 1년 가량 경과한 후에는 하락하는 것이 일반적인 현상. 때로는 마이너스 프리미엄까지 형성되기도 한다.그러나 투기과열지구 내라도 분양권 전매 제한을 적용받지 않고 자유롭게 팔 수 있는 것이 있다. 이들 상품을 겨냥, 내집마련과 분양권 전매라는 두 마리 토끼를 노리는 투자를 고려해볼 만하다.‘최초 분양계약 체결일’이 기준투기과열지구에서 9월6일 이후 분양계약을 체결한 아파트는 중도금을 2회 이상 납부하거나 1년이 지나야 분양권을 팔 수 있다. 법시행 이전 분양계약을 체결한 아파트는 이 규정에 상관없이 자유롭게 양도할 수 있다.문제는 최초 계약자로부터 분양권을 매입한 경우 되팔 때다. 분양권 매매계약 체결일로부터 1년이 지나야 팔 수 있는 것으로 알고 있는데 이는 잘못된 상식이다. 분양권 매매계약 체결일이 기준이 아니고 최초 분양계약 체결일이 기준이 된다. 즉 매매계약 체결일에 상관없이 최초 분양계약 체결일로부터 1년이 경과한 분양권은 전매 제한 적용을 받지 않는다.투기과열지구로 지정된 서울지역에서도 최초 분양계약을 체결한 뒤 1년이 지난 분양권은 쉽게 찾아볼 수 있다. 이들 분양권에는 적잖은 프리미엄이 붙어 있다. 그러나 입주를 3~4개월 남겨 놓고 분양권값이 상승하기 때문에 적극적인 투자를 고려해볼 만하다.재개발ㆍ재건축 조합원분은 적용 안돼분양권 전매 제한은 주택건설촉진법의 적용을 받아 건립되는 아파트에 적용된다. 이 법의 적용을 받지 않으면 계약금 납부 후 분양권을 팔 수 있다.재개발ㆍ재건축아파트의 조합원 분양권이 그 대상. 이들 아파트는 조합원 물량과 일반분양 물량으로 나뉜다. 일반분양 물량은 분양권 전매 제한을 적용받지만 조합원 물량은 주촉법의 적용을 받지 않기 때문에 자유롭게 사고팔 수 있다.재개발ㆍ재건축아파트 조합원분은 대부분 층과 향이 좋아 일반분양분에 비해 투자가치도 높은 편이다. 초기 부담금은 적지 않지만 환금성ㆍ수익성 등을 고려해볼 때 눈여겨볼 만하다. 조합원 물량인지를 확인하는 방법은 조합 사무실의 조합원명부를 살펴보면 된다.특히 저밀도 재건축 단지 중 사업승인을 받아 이주가 진행 중인 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 5개 저밀도 지구 중 화곡지구에서는 화곡1지구, 잠실지구에서는 주공4단지, 청담ㆍ도곡지구에서는 도곡 주공과 영동 1~3차 등이 그 대상이다. 이들 단지는 착공시기가 사실상 확정된 단지로 사업지연에 따른 금융비용 리스크를 최소화할 수 있다. 입지여건과 강남권 신규 공급물량 등을 고려해볼 때 저밀도 재건축 단지의 투자성은 양호한 편이다.주상복합, 오피스텔도 미적용 대상건축법의 적용을 받아 건립되는 주상복합, 오피스텔도 분양권 전매 제한 적용을 받지 않는다. 특히 아파트로 분류되는 주상복합의 경우 분양권 단타매매를 노리는 수요자가 몰리면서 과열양상마저 빚고 있다.최근 공개청약접수를 받은 서울 강남과 도심권 주상복합아파트는 프리미엄이 4,000만~1억원에 달한다. 강남구 도곡동 SK리더스뷰의 경우 지난 9월10일 평균 20대1의 경쟁률로 분양접수를 마친 이후 당첨자도 발표되지 않은 시점에서 5,000만~1억원의 프리미엄이 붙었다. 또 당첨자가 발표된 용산구 한강로 LG에클라트 3차 분양분에는 4,000만~5,000만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 이들 아파트 견본주택에서는 각각 20명 안팎의 ‘떳다방’들이 방문객들을 상대로 분양당첨시 높은 값에 분양권을 팔아주겠다며 접근, 호가상승을 부추기고 있다.기존 주상복합 분양권도 매물이 급격히 줄어들면서 가격이 2,000만~4,000만원 정도 뛰었다. 일부 주상복합아파트들의 분양이 저조해 마이너스 프리미엄이 형성됐던 올 상반기와는 대조적인 모습이다. 올 초 공급됐던 도곡동 아카데미스위트의 경우 지난 8월 초 2,000만원 선에 머물렀던 68평형 프리미엄이 현재 6,000만원까지 상승했고, 오는 10월 입주예정인 도곡동 타워팰리스 1차 57평형에도 3억5,000만원의 웃돈이 붙었다. 도곡동 우방부동산의 한 관계자는 “값이 오를 것이란 기대감이 일면서 매물이 자취를 감추기 시작했다”며 “일부 물건은 시세조차 가늠하기 힘들 정도”라고 말했다.투기지구 해제되면 전매 제한도 ‘해제’경기도의 경우 투기과열지구로 지정된 아파트라도 해도 인기 단지의 경우 과감히 청약을 해볼 만하다. 투기과열지구에서 해제되면 분양권 전매 제한의 적용을 받지 않는데, 경기도의 경우 2~3개월 단위로 신규 지정ㆍ해제가 빈번히 진행될 것으로 보이기 때문이다.서울은 청약경쟁률이 평균 5대1이 넘는다. 때문에 상당기간 전지역이 투기과열지구로 남게 된다. 이에 비해 경기도는 시ㆍ군이 도농복합지역인데다 분양물량 역시 지역별ㆍ시기별로 편차가 심하다. 투기과열지구로 지정됐다 해도 2~3개월간 공급물량이 없어 청약열기가 가라앉으면 해제요건을 충족하게 되는 것이다. 또 주택과 관계자는 “경기도의 특성을 고려, 투기과열지구 해제ㆍ지정을 2개월 단위로 신축적으로 운영키로 방침을 정했다”고 설명했다.주거 여건이 뛰어나고 향후 발전 가능성이 있는 단지는 비록 투기과열지구에 속해 있더라도 일정기간 후 해제될 가능성이 높다는 것이다.