서울시 23개 단지 1만세대 안전진단 통과...논현동 성원 . 협성, 대치동 해창 '우수'

논란을 거듭해 온 서울시 안전진단평가가 개포 시영과 대치 은마아파트 등에 대해 무더기 사업반려 처분을 내림에 따라 재건축 투자에 비상이 걸렸다. 전체 재건축시장이 급속히 위축될 것은 물론 재건축 대상 아파트의 ‘옥석’이 안전진단을 기준으로 가려져 가격 차별화 현상이 빚어질 것으로 예상된다.대치동 은마아파트의 안전진단 예비심사 탈락 이후 대다수 재건축 추진 단지의 가격은 일주일새 5,000만원 이상 떨어지고 매도 주문 또한 이어지고 있다. 그러나 강남 일대 중개업자와 재건축 추진 단지 주민들이 더 크게 걱정하는 부분이 있다.바로 서울시가 ‘재건축에 대해 어떤 입장을 취하고 있는지’를 확인했다는 사실이다. 한 마디로 ‘적당히 버티고 반발하면 서울시가 별 수 있나’라는 막연한 기대가 공허한 기대로 끝날 가능성이 높아졌다.이뿐만 아니라 서울시가 재건축 추진 연한을 종전 20년에서 40년으로 높이려 하고 있고, 내년에는 재건축 요건을 대폭 강화하는 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’마저 시행될 예정이어서 안전진단을 통과하지 못한 단지의 주민들은 말 그대로 걱정이 태산이다.투자자도 혼란스럽긴 마찬가지다. ‘과연 어떤 곳에 투자를 해야 하는가’에 대해 판단을 내리기가 쉽지 않아졌기 때문이다. 하지만 ‘틈새 투자처’로 눈을 돌리면 그 답은 의외로 쉽게 풀린다. 즉 재건축시장 변화의 외풍에도 끄떡없는 ‘안전진단을 통과한 단지’에 주목하라는 이야기다.안전진단 통과하면 재건축 ‘확실시’물론 ‘안전진단통과=사업 착공’으로 보긴 힘들다. 사업심의를 통해 용적률 확정이나 이에 따른 수익성 분석 등 넘어야 할 고개가 남아 있기 때문이다. 그러나 ‘안전진단’ 자체가 재건축 추진과 포기를 결정한다고 봤을 때 투자 여부를 저울질할 잣대로 제격이다.현재 서울지역에서 안전진단을 통과한 단지는 대략 23곳 1만여세대로 추산되고 있다. 이를 지역별로 살펴보면 △ 강남구가 13곳 5,578세대로 가장 많고 △서초구가 6곳 3,892세대로 그다음을 차지했다. 비강남지역으로 △관악구가 2곳 260세대 △동작구 1곳 420세대 △영등포구 1곳 518세대 등이 안전진단통과 단지로 분류된다.강남구 논현동 노른자위에 위치한 성원ㆍ협성아파트는 7호선 학동역이 걸어서 3분 정도 거리에 위치해 있다. 이 아파트는 단지규모가 각각 42세대, 33세대로 소규모 단지지만 속내는 알짜단지로 정평이 나 있다.지난 10월에 안전진단을 통과한 이 아파트는 1개동 24~45평형 82세대로 지어질 예정. 월드건설을 시공사로 한 이 아파트는 ‘안전진단 통과가 확실하다’는 소문이 돈 9월부터 가격이 뛰기 시작해 22평형 시세가 3억3,000만~3억5,000만원까지 오른 상태.현재 22평형(대지면적 17.2평)에서 32평형 아파트에 입주하기 위해선 추가부담금이 대략 1억2,000만~1억4,000 원이 든다. 결국 총 투자비용은 4억6,000만~4억8,000만원 정도로 추산되며, 이는 동일 평형대 주변 아파트와 비교해 로열층 기준으로 대략 2,000만~3,000만원의 투자수익을 기대할 수 있다.대치동 해창아파트도 눈여겨 볼 만한 곳이다. 1개동 50세대에 불과하지만 주변 일대에 개나리, 영동 주공 등 저밀도 재건축 단지와 인접해 있어 대규모 재건축 이후 반사이익을 톡톡히 누릴 것으로 예상된다.지난 10월29일 안전진단을 통과한 이 아파트는 한신공영을 시공사로 기존 18~20평형 50세대에서 22~30평형 70세대로 지을 예정이다. 현재 18평형 (대지면적 15.4평) 매입가격은 3억원. 20평형(대지면적 17.45평)은 3억3,000만원. 매물이 일부 나오고 있지만 투자자들이 ‘좀더 두고 보자’는 입장이라 실수요자라면 지금이 매입 적기라고 할 수 있다.사업추진 현황 면밀히 살펴야서초구도 안전진단을 통과한 단지가 많은 편이다. 그러나 안전진단 통과 후 조합설립인가를 받지 못하거나 사업심의가 유보된 곳이 많아 투자자 입장에서는 단지별 사업현황을 살피는 안목이 필요하다.서초동 우성 1차는 33~65평형 786세대의 비교적 대단지로 안전진단을 통과하고 조합설립 단계에 들어서 있다. 강남역에서 걸어서 10분 거리로 입지가 뛰어나 일찍부터 투자자들의 관심이 몰렸던 곳이다.현재 33평형 시세가 4억8,000만~5억1,000만원으로 43평형 입주를 위해선 추가부담금이 대략 1억5,000만원 선으로 추정되고 있다. 주변 극동삼성아파트 동일 평형대 시세가 6억5,000만~6억7,000만원인 점을 감안하면 투자수익은 괜찮은 편이다. 하지만 조합원 동의가 난항을 겪고 있어 사업추진을 면밀히 살펴보는 자세가 필요하다.관악구 봉천동 해바라기아파트는 지난 7월 안전진단을 통과하고 8월 조합원의 만장일치를 통해 동부건설을 시공사로 선정했다. 재건축 추진위원회는 기존 아파트 120세대와 단독주택도 흡수해 단지규모를 늘려 25~42평형 288세대를 지을 계획이다.19평형의 현재 매매가는 1억5,000만~1억5,500만원 선에서 보합세를 형성하고 있는 상태다. 단독주택 소유자들의 동의를 얼마나 수월하게 받는지가 사업성패의 열쇠다.이밖에 관악구 신림동 삼두아파트, 동작구 상도 대림, 영등포구 신길동 남서울 등이 안전진단을 통과한 곳으로 사업 추진에 탄력을 받은 곳들이다.